Субъекты рынка недвижимости, их функции и роль

   Схема 3. Виды инвесторов по их статусу  
 
   
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.  
В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений. [10] 
Любой инвестор имеет право:  
• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

   • привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;  
• передавать свои правомочия по инвестиционной деятель-юности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;  
• контролировать целевое назначение инвестиций;  
• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. [5]

   Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных  актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее, чем  через год с момента опубликования;  
• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;  
• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.  
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:  
• признания инвестора банкротом;  
• стихийных бедствий, катастроф;  
• введения чрезвычайного положения;  
• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.  
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:  
• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;  
• приобретения предприятий;  
• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;  
• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;  
• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;  
• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;  
• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2. Субъекты рынка недвижимости в Российской Федерации.

   На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие эффективности  его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

   Покупатель   главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое  лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

   Ввиду, того, что права владения, пользования  и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности    и    затрагивают    интересы    многих   физических   и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество  - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

   Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

   Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).

   Кредитные учреждения (банки), работая на рынке  недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты  по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

   Ключевой  фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик [1] (девелопер). 

   2. 1 Застройщик: функции  и роль.

   Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

   Как субъект  первичного рынка недвижимости он выполняет  многие организационные и экономические  функции, объединяемые понятием «управление  инвестициями».

   К ним  относятся:

   • выбор  экономически эффективного проекта;

   • создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка  земли, реконструкция здания и др.);

   • получение  всей необходимой и предусмотренной  законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

   • поиск  инвесторов;

   • определение  условий привлечения инвестиций и заемных средств;

   • разработка механизмов оборота средств и  форм их возврата;

   • отбор  и привлечение подрядчиков;

   • контроль над осуществлением работ.

   В дореформенной  российской экономике некоторые  из перечисленных функций выполнялись  частично заказчиками, частично строительными  организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и  те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

   Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

   1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

   Применительно к строительству объектов жилой  недвижимости на территории муниципального образования это означает:

   - прогноз  динамики населения и его семейной  структуры;

   - оценку  состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

   - определение  экономических параметров градостроительной  ситуации (выбор выгодных мест  застройки, состояние территории  застройки и т.д.).

   2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

   В конце  этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую  проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

   3. Практической реализации проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает:

   - перед  инвесторами - за эффективное  управление их средствами, а перед  кредитными учреждениями - за своевременный  возврат кредитов;

   - перед  уполномоченными государственными  и региональными органами

   - за  соблюдение условий проекта;

   - перед  .подрядчиками - за своевременное  финансирование работ;

   - перед  потребителями - за качество продукции;

   - в  конечном счете, застройщик является  координатором всего инвестиционно-строительного  цикла в границах реализуемого  проекта.

   Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная  и системообразующая фигура в  процессе развития первичного рынка  недвижимости.

   Еще одним  участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство. 

   2.2. Оценщик: функции  и роль.

   Оценщики  являются достаточно новой фигурой  на рынке недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16. 07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность – это деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости. [21] Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ, которое вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ делегировать часть своих полномочий по лицензированию деятельности органам исполнительной власти субъектов РФ.

   Институт  оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

   Государственная служба оценки недвижимости. учетом и определением стоимости недвижимости занимается Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости   (ГУИОН)   в   лице   районных   проектно-инвентаризационных бюро (ПИВ).

   Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков  представляют:

   - Российское  общество оценщиков (РОО);

   - Институт  независимых оценщиков;

   - Лига  независимых оценщиков.

   Саморегулируемые  организации оценщиков могут  выполнять следующие функции:

   - защищать  интересы оценщиков;

   - содействовать  повышению уровня профессиональной  подготовке оценщиков;

   - содействовать  разработке образовательных программ  по профессиональному обучению  оценщиков;

   - разрабатывать  собственные стандарты оценки;

   - разрабатывать  и поддерживать собственные системы  контроля качества осуществления  оценочной деятельности.

   Роль  оценщика на рынке недвижимости постоянно  растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.