Субъекты рынка недвижимости

РЕФЕРАТ  

по  Экономике недвижимости

на  тему «Субъекты рынка недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполняла студентка  института ИЭАУ

Воробьева Анна Константиновна

Группа  ЭВД41т

Преподаватель Ковалев А.Г. 

Введение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Субъекты  рынка недвижимости

  Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели)
• покупатели (арендаторы)
• профессиональные участники рынка недвижимости.

  В качестве продавца (арендодателя) может выступать  любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект, в том числе государство  в лице своих специализированных органов управления собственностью.

  В качестве покупателя (арендатора) может выступать  юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения  на деятельность нерезидентов, иностранных  граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

  Состав  профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

  К институциональным  участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации  следующего профиля:

  а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
• государственные нотариусы.

  К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
• любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

  Соответствие  между видами деятельности на рынке  недвижимости, сформированными в  табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

  С точки  зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

  Отдельно  надо обсудить понятие “риэлтор”.

  В законодательных  актах, публикациях существует два  написания этого слова на русском  языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors® ).

  В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет  назад, сформировала это новое для  английского языка слово и  зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка  недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor® (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

  Второй  вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов® (РГР).

  В трактовке  одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.

  Таблица 4

  Профессиональные  участники рн и их виды деятельности

    Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства  по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.  

    Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.  

    Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.   

    Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в  сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.  

    Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская фирма.  

Первые риэлтерские  фирмы появились в 1991 г. после  принятия закона «О приватизации жилищного  фонда в РСФСР» (1991 г.). За короткий период времени риэлтерская фирма  прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника  рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

    Но  информации экспертного совета по лицензированию риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге в конце октября 1997 г. функционировало более 300 риэлтерских фирм. Основная задача профессионального риэлтера максимизировать прибыль от проводимой операции.  

    Функции риэлтерских фирм с момента их возникновения до текущего момента существенно изменились. Например, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтерские компании осуществляли в основном посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. начинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой.