Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиск эффективных форм хозяйствования

3.2 Показатели стоимости  земли

     Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая  как вещь, а ценность или стоимость  правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

     К распространенным показателям  стоимости земли  относятся:

  -рыночная  стоимость земельных участков, находящихся  в собственности (рыночная стоимость  "полного" права собственности);

  -рыночная  стоимость частичных прав пользования  землей, земельными участками, а  также права арендодателя, если  эти права продаются;

  -стоимость  земли, рассчитанная на основе  рыночной стоимости (залоговая  стоимость, стоимость для налогообложения  и др.);

  -инвестиционная  стоимость;

  -стоимость  земли при существующем использовании  земельного участка;

  -стоимость  земли в составе единого объекта  недвижимости (застроенного земельного  участка);

  -стоимость  земельной доли (пая), не выделенного  в натуре;

  -стоимость  сервитута;

  -нормативные  показатели стоимости земли;

  -иные  показатели.

       Рыночная стоимость земли определяется для целей совершений сделок с земельными участками и правами на них; для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничения прав на его пользования; для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки; для внесения стоимости земельных активов в уставной капитал и постановки на баланс предприятия; для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости (например, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка на торгах, арендной платы за землю); в иных целях.

     Показатели  стоимости земли, отличные от рыночной стоимости, определяются для разных ситуаций, не связанных с совершением сделки с земельным участком или правами на него.

     Оценка  стоимости земли, отличной от рыночной стоимости, может  проводиться в  целях определения:

  -нормативных  показателей или показателей,  утвержденных государством и  отражающих представление органов  власти о ценности земли (например, цены выкупа земельного участка  под зданиями, строениями, сооружениями; стоимости потерь сельскохозяйственного  производства при переводе земель  сельскохозяйственного назначения  в иные категории земель; кадастровой  стоимости земли; платы за перевод  лесных земель в нелесные и др.);

  -показателей,  рассчитанных методами, отражающими  субъективные представления конкретных людей о стоимости земли (инвестиционной стоимости, стоимости в использовании, стоимости земли при ликвидации или банкротстве предприятия и др.);

  -показателей,  рассчитанных исходя из выявленной  ценности земли как природного  ресурса и используемых в экономическом  анализе при проведении экологической экспертизы и экологической оценки проектов, планировании развития территории, принятия решения о допустимости или недопустимости реализации инвестиционных проектов (общая экономическая ценность и др.) и в иных случаях.

3.3 Земельный участок  как объект недвижимости

     Согласно  Международным стандартам оценки, земельный  участок с имеющимися улучшениями  является единым объектом недвижимости. Улучшениями могут быть здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры, зеленые насаждения.

     Земля как территория может быть элементом  любого застроенного участка. Для ее оценки используется ряд методов, позволяющих выделить стоимость земельной составляющей из общей стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости застроенного земельного участка).

     В отечественном законодательстве под  земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. В соответствии со ст.11.1 Федерального закона  «О внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22.07.2008 N 141-ФЗ [2] земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

     Данное  юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости  земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без  находящихся на нем улучшений, т.е. выделяться земельная составляющая из стоимости единого объекта  недвижимости.

     В некоторых случаях при оценке земли такое разделение стоимости  на практике не производиться. Это относится  к земельным участкам с многолетними насаждениями, водоемами, инженерной инфраструктурой, мелиоративными системами. Весь доход или иные полезности, создаваемые подобными объектами, обычно приписываются земле.

     В основе формирования стоимости (ценности) земли лежит земельная рента.

     Земельная рента представляет собой сверхдоход или остаточный доход от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью полученной продукции и общими затратами на ее производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачей на капитал и прибылью предпринимателя.

     Так как земельная рента - это периодически получаемый доход, то оценка стоимости  земли осуществляется посредством  капитализации (преобразования в абсолютную величину) данного дохода. Если имеется возможность сразу определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина есть капитализированная земельная рента.

     Стоимость земли может принять отрицательную  величину в результате негативных экологических  воздействий, проводящих к утрате полезных свойств земельного участка (например, в случае химического или радиоактивного загрязнения, деградация почвенного слоя и др.); возникновений ситуации, когда расходы, связанный с использованием земли превышают доходы (например, в случаях, когда установленные платежи за землю превышают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует).

     Европейские стандарты оценки выделяют следующие  случаи возникновения отрицательной стоимости земли:

  -земельные  участки обременены обязательствами  по восстановлению нормального  состояния окружающей среды, превышающими  по затратам стоимость имущества  после выполнения данных работ;

  -арендная  плата, подлежащая выплате, превышает  рыночную стоимость аренды;

  -владелец  обязан осуществить затраты на  мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

     Снижение  стоимости в результате воздействия  экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации  территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.

     Земля может стать истощаемым, т.е. теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании. Например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.

3.4 Рыночная стоимость  земли

     Определение рыночной стоимости земли соответствует  определению рыночной стоимости  недвижимого имущества в целом.

     Все страны имеют одинаковую, по сути, формулировку рыночной стоимости, которая в наиболее общем виде отражена в Международных  стандартах оценки (МСО).

     Согласно  МСО, рыночная стоимость - это "расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения".

     При этом считается, что рыночная стоимость - это объективная оценка установленных  прав собственности на конкретное имущество  на определенную дату.

     К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости земли, относятся:

  -полезность, которая связана с ожиданиями  доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

  -ограниченность (дефицит) земли, которая выражается  в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;

  -спрос  на землю, который определяется  платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения);

  -внешнее  окружение и местоположение, которые  создают различные виды полезности  земельного участка;

  -меры  государственного регулирования,  которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

     Эти факторы необходимо учитывать при  проведении анализа наиболее эффективного использования земли и прогнозирования  доходов от оцениваемого земельного участка.

3.5 Процедура и методы  оценки стоимости  земли

     Процедура оценки стоимости земли соответствует  общей процедуре оценки стоимости  недвижимого имущества. Она состоит  из следующих этапов:

1. определение задания;
2. предварительный анализ, сбор и отбор данных;
3. анализ наиболее эффективного использования;
4. выбор методов и расчет стоимости земли (земельного участка);
5. согласование показателей стоимости, полученных разными методами, окончательный расчет стоимости.

     Согласование  является заключительным этапом, в  процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. Согласование означает процесс получения единого результата на основе общих требований.

     При выведении итогового значения стоимости  учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

     Итоговая  величина стоимости, в зависимости  от цели оценки, указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.

     Диапазон  величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда  из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитывать конкретную величину не представляется возможным.

     Согласно  требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости  земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

3.6 Классификация методов  оценки

     Для определения стоимости земли  используются унифицированные методы, которые могут быть применены  при оценке земельных участков с  любым типом землепользования, в  том числе для оценки земли  в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и другими объектами вне черты поселений.