Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей  оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

     В Международных стандартах оценки представлена следующая классификация методов оценки земли:

1. сравнение продаж;
2. разнесение;
3. извлечение (экстракция)
4. определение остаточной стоимости;
5. развитие подразделений (территорий);
6. капитализация арендной платы за свободный участок;

     В Методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1. метод сравнения продаж;
2. метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);
3. метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);
4. метод капитализации земельной ренты(соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок МСО);
5. метод остатка для земли (соответствует определению остаточной стоимости МСО);
6. метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

     Для оценки земель сельскохозяйственного  назначения, а также земель, доход  от использования которых подвержен  значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

3.7 Анализ наиболее  эффективного использования (НЭИ) земельного участка

     При оценке рыночной стоимости земли  выполняется анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Проведение такого  анализа связано с тем, что рыночная стоимость земельного участка определяется стоимостью земли, которая формируется при ее наиболее эффективном или приносящем наибольшие доходы использовании. Расчет рыночной стоимости земли при ее наиболее эффективном использовании основывается на концепции "альтернативных издержек"(издержек от которых отказываются). Под альтернативными издержками понимается стоимость, которую можно было бы реализовать при гипотическом альтернативном использовании земли, или стоимости покупки гипотической замещающей площадки, на которую можно переместить актив.

     Принцип расчета рыночной стоимости земли  при ее наиболее эффективном использовании означает, что рыночная стоимость земли определяется способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов.

     Так как существующее использование  земельного участка может не совпадать  с НЭИ, то при его определении  земельный участок всегда рассматривается как незастроенный. Для установления НЭИ сравниваются различные варианты наиболее вероятных видов использования, включая существующий способ использования и оставление земельного участка незастроенным. Это означает, что если земельный участок застроен, то анализ НЭИ земельного участка проводится исходя из допущения, что на нем нет строений, для того чтобы определить, насколько текущее использование соответствует НЭИ и стоит ли его изменить (например, следует ли застраивать новыми строениями или оставить участок незастроенным).

     В Международных стандартах оценки наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое экономически оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором стоимость имущества достигает максимальной величины.

     В методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков Минимущества России наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

     Анализ  наиболее эффективного использования  земли означает, что в процессе оценки земли выбирается такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость земли с учетом всех ограничений. То есть из всех возможных вариантов использования земельного участка выбирается наиболее доходный, а именно он используется для оценки.

     Определение соответствия или  несоответствия существующего  или предполагаемого  вида использования  земельного участка  его наиболее эффективному использованию проводится по следующим критериям:

  -вероятность  осуществления (выясняется, является  ли предполагаемое использование рациональным и вероятным);

  -физическая  осуществимость (определяется, имеется  физическая возможность осуществления предполагаемого использования);

  -юридическая  допустимость (выясняется, является  ли использование законным или же есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право пользования);

  -финансовая  выполнимость (устанавливается, является  ли предполагаемое использование  финансово осуществимым и не  приведут затраты на снос, расчистку  и санацию площадки под новое  использование к тому, что новое  строительство экономически станет  неосуществимым);

  -максимальная  остаточная стоимость земли (стоимость  земли должна быть наибольшей).

     Остаточная  стоимость земли может определяться по разности между стоимостью предполагаемого  использования единого объекта  недвижимости (земли и строений) и стоимостью улучшений или по капитализированному остаточному  доходу, приходящемуся за землю, при  предполагаемом использовании.

     При анализе НЭИ следует различать  анализ НЭИ для застроенного участка и анализ НЭИ для незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка.

     Анализ  НЭИ застроенного участка относится к постройкам, проводится в целях выявления наиболее прибыльного способа их использования и означает сравнение существующего использования улучшений с идеальным вариантом, при котором обеспечивается получение максимального дохода.

     Анализ  НЭИ для незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка относится к земле и проводится в целях определения стоимости земли.

     Процедура анализа НЭИ незастроенного или  условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка заключается:

1. в подборе предполагаемых вариантов наиболее вероятного использования улучшений
2. земельного участка, включая его существующее использование, а также оставление данного участка незастроенным;
3. в сравнении подобранных вариантов предполагаемого использования земли по
4. первым четырем критериям НЭИ и отборе наиболее подходящих;
5. в расчете остаточной стоимости земли по каждому выбранному варианту.

     Вариант, обеспечивающий наибольшее значение остаточной стоимости земли при соблюдении остальных критериев НЭИ, признается наиболее эффективным использованием земельного участка.

     При выборе наиболее вероятных  видов использования  земли и определение наиболее эффективного использования учитываю следующее:

  -целевое  назначение и разрешенное использование  земельного участка;

  -преобладающие  способы землепользования в ближайшем  окружении оцениваемого земельного  участка;

  -перспективы  развития района, в котором расположен  земельный участок;

  -ожидаемые  изменения на рынке земли и  иной недвижимости;

  -текущее  использование земельного участка.

     Во  избежание спекулятивных эффектов при определении НЭИ следует  иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных правовых условий и экономических возможностей. Этот принцип имеет определенные границы в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимально эффективное использование представляется маловероятным. Поэтому при анализе НЭИ там, где оно не может быть немедленно реализовано, надо учитывать имеющие препятствия и возможности его осуществления.

3.8 Нормативные показатели  стоимости земли

     Существует  большое количество нормативных  стоимостных показателей, применение которых является обязательным или станет обязательным в сфере земельных отношений в ближайшее время.

     Порядок расчета и применения данных показателей  устанавливается  нормативные показатели используются в качестве показателей стоимости земли.

     Наиболее  часто стоимость  земли определяется по следующим нормативным показателям:

  -по  величине выкупной цены земельного  участка, рассчитанной по ставкам земельного налога с использованием утвержденных мультипликаторов;

  -по  величине нормативной величины  земли;

  -по  величине кадастровой стоимости  земли.

     Международными  стандартами оценки указывается, что  использование подобных показателей  допускается, если информации по продажам свободных земельных участков очень мало или она вообще отсутствует и если такое использование приписывается местными стандартами.

     К основным нормативным  показателям в  сфере землепользования относятся:

  -нормативная  цена земли;

  -кадастровая  стоимость земельных участков;

  -цена  земли под зданиями, строениями  и сооружениями, устанавливаемая  субъектами Российской Федерацией  при продаже земельных участков, находящихся в государственной или в муниципальной собственности;

  -нормативы  стоимости освоение земель сельскохозяйственного  назначения взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для не сельскохозяйственных нужд;

  -минимальные  ставки лесных податей за древесину,  отпускаемую на корню;

  -ставки  лесных податей, устанавливаемые  субъектами Российской Федерации за отдельные виды лесопользования, включая древесину, отпускаемую на корню;

  -базовые  размеры платы за перевод лесных  земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда;

  -иные  виды стоимостных показателей,  утверждаемы на региональном  или местном уровнях (например, базовые ставки арендной платы  за землю, ставки земельного налога, компенсационная и восстановительная стоимость зеленых насаждений, стоимость компенсационного озеленения и др.).

     Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

     Кадастровая стоимость земельных  участков - расчетный показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы земельных участков. Расчет кадастровой стоимости проводиться по методикам, утвержденным бывший Федеральный службой земельного кадастра.

     Цена  земли под зданиями, строениями и  сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения.

4. Поиск эффективных форм хозяйствования

4.1 Особенности земельной  политики в России