В развитых странах мира оборот земли  сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий [11]. В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей. Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане.

     Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен. Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

     Экономический подход к развитию и сельского  хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы. Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника. Наиболее реальный путь – приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды[11].

     В современных условиях система собственности  в целом, в том числе и земельной  собственности, во всех странах едина  и представлена индивидуальной (частной) формой, ассоциированной и общественной. Каждая из них, в свою очередь, распадается на ряд конкретных форм. Структура системы собственности может меняться от страны к стране, определяясь национальными и историческими условиями ее формирования.

     При этом принципиальное значение имеют  следующие факторы, направленные на реализацию земельной собственности как системы:

     1. Земля вследствие ее специфики как товара выводится из круга тех товарно-денежных отношений, которые присущи другим формам собственности;

2. Земля должна находиться либо в собственности, либо во владении,

либо  в аренде у непосредственных сельскохозяйственных производителей, в распоряжении землевладельцев, при этом на рынке земли, также  регламентируемом, она не может становиться объектом спекуляций[10];

3. Опыт западноевропейского сельского хозяйства свидетельствует

об ошибочности  абсолютизации той или иной формы  землевладения и землепользования, поскольку каждая из них, имея свои преимущества и недостатки, при создании необходимых экономических основ для реализации и соответствующем закреплении права землепользования, позволяет добиться аналогичных производственных и социально-экономических результатов.

     Западноевропейским  опытом вовсе не подтверждается широкораспространенное мнение о том, что только частное землевладение, только своя земля дает возможность интенсивно и уверенно вести сельскохозяйственное производство. В большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды, поскольку при том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства. Также нет в наличии какого-либо стандартного решения вопросов землевладения и землепользования: в одних странах идет тенденция к увеличению доли собственников, в других – наоборот, арендаторов.

     В то же время земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, в нем учитываются вполне определенные, экономические и производственные цели использования земельных ресурсов. Так, существование частной собственности на землю, не противоречащее общественным интересам, является объектом активного и разностороннего государственного регулирования, при этом кардинальным образом ограничивается возможность различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных со спекуляцией землей, возникновением латифундий, монопольной властью землевладельцев, дроблением земельных участков при передаче по наследству и т.д. Регулирование покупки и аренды земли в рамках основных видов политики по государственному влиянию на земельный рынок, преследует такие цели, как:

• обеспечение приобретения земли только квалифицирован-

ными фермерами, учитывая такие характеристики, как уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д. (Дания, Германия);

• недопущение чрезмерной концентрации земли (Дания,

Германия, Швейцария, Испания, Франция);

• недопущение чрезмерного дробления земли (Дания, Гер

мания, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия);

• удержание на местах проживания квалифицированных

фермеров (Норвегия) [10].

     Разумеется, по мере количественных и качественных изменений содержания собственности усиливается противоречие между материально-производственным и социальным содержанием собственности, которое является источником ее развития. Однако нельзя свести разрешение данного противоречия к смене одной формы собственности другой, в противном случае форма превращается в самодовлеющую конструкцию развития земельной собственности. Об этом свидетельствуют и результаты проведенной либеральной реформы земельной собственности в России под лозунгом о гипертрофированных преимуществах частной формы собственности, которая, если сравнивать с тенденцией развития земельной собственности в новейшей истории капитализма, не только не создала предпосылки капитализма, более того, продолжает разрушать их остатки.

     2 Особенности земли как товара

     Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Специфические свойства земли как товара

     Цена  на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

     Одна  из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли  определяется в основном спросом - уровнем  цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю, соответственно снизится.

     Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

     Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность её предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке экономист Давид Рикардо сделал весьма важные выводы:

1. Цена земли большая, потому что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
2. Налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
3. Стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот.

     Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств.

     При использовании земельных участков для предпринимательских целей в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

     Физические  свойства земли, формирующие плодородие её верхнего слоя, являются решающими  для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

     Принципиальное  значение для определения земли  как товара имеет классификация  земель по категориям в зависимости  от целевого назначения, позволяющая  обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

     В соответствии со ст.7 Земельного кодекса  Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) [4] состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, ПГТ, сельских населенных пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

     Приведенное деление земельных ресурсов показывает, что земля играет многофункциональную роль в жизни общества, является основой жизнедеятельности в любой сфере предпринимательства, обеспечивает, в конечном счете, саму возможность существования человеческого общества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Оценка стоимости  земли

      Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью. Также объектами оценки стоимости земли могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли  и др.

3.1 Земля как объект  оценки стоимости

     Земля может оцениваться как природный  ресурс и как объект недвижимости.

     Земля как природный  ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного общества людей.

     Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для людей, получающих доход от использования земли, возможность проживания и т.д.

     Различия  в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей.