Совершенствования системы управления имуществом ООО «ТК ХХХ»

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Дефицит квалифицированного персонала в управлении недвижимостью  уже давно стал одной из вечных тем, обсуждаемых российским бизнесом.  А учитывая то, что денежные потоки при операциях в недвижимость все увеличиваются, любая ошибка может серьёзно повлиять на дальнейшую работу. Для решения проблемы необходимо создать условия формирования кадрового резерва, что невозможно без совершенствования образовательных программ профильных ВУЗов. Бизнесу и представителям ВУЗов необходимо разработать реальные схемы взаимодействия по подготовке квалифицированного персонала для рынка управления недвижимостью.

Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи и механизмы управления и финансирования, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

Рынок недвижимости - своеобразной генератор экономического роста страны;  недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.

Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности.

В настоящее время недвижимость, хотя и представляет собой основу национального богатства, но эта основа является скорее номинальной, чем реальной. Так, по состоянию на начало текущего года износ пассивной части основных производственных фондов оценивался на уровне более 50%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к критическому уровню 60-65%.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

- исходным моментом любых управленческих действий;

- основой построения критериев оценки, результатов предпринимательской деятельности;

- основой анализа  проблем – несоответствие желаемого  и достигнутого состояния –  и выработкой новых решений.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) – ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) – не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающимся связям.

Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная – на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению ( например, в массовом строительстве).

Неформальная система предполагает постоянное изменения объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов – домов, магазинов, детских садов и т.д. – но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При этом подходе люди более склоны относиться к работе не как к среде получения прожиточного минимума, а как к средству  реализации своих жизненных устремлений.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и его пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны  два аспекта: с одной стороны, тенденции и измения обстановки, в которой  находится и функционирует  недвижимость (местность и /или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью, а краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе – задача, которая является более сложной.

Прежде всего это связано с непредсказуемостью  государственной политики ( экономической, фискально – монетарной и социальной ) и отсутствием полноценных развитых основ рынка – экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т.п.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической  и законодательной инициативы

- инвестор в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально – культурную сферу;

- профессионального  участника при торговле жилищными  сертификатами, государственными зданиями  и сооружениями и другими объектами  недвижимости;

- регулятором, устанавливающего  правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- контролер устойчивости и безопасности рынка.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

- государственные  и муниципальные органы и организации

- государственные и иные нормативные акты.

В организационом отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах

- путем прямого  вмешательства, т.е административным  способом;

- косвенным вмешательством  или экономическими методами  управления.

По основным  вопросам управления недвижимостью правомочия распределяются в соответствии с действующей Конституцией РФ между органами законадательной и исполнительной властью и ее субъектов.

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом . При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предаставленного бюджета  расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации  имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить, административные, технические и коммерческие  функции.как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляется силами внутренних специализорованных отделов инвестора.

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости.

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

- выработана политика  в отношении комплексов

- обеспечено поддержание  отношений с потребителями, с  управляющими организациями, риэлтарами и консультантами;

Оценка эффективности использования ОС основана на применении общей для всех видов ресурсов технологии оценки и предполагает расчет и анализ показателей отдачи и емкости.

Показатели отдачи характеризуют выход готовой продукции на 1 руб. ресурсов.

Показатели емкости характеризуют затраты или запасы ресурсов на 1 руб. выпуска продукции. Под запасами ресурсов понимается наличный объём ресурсов на отчетную дату по балансу, под затратами – текущие расходы ресурсов, в частности, по основным средствам – амортизация.

При сопоставлении запасов ресурсов с объемом выручки за отчетный период следует рассчитывать среднюю величину запасов за тот же период.

Обобщающим показателем эффективности использования ОС является фондоотдача.

Конечная эффективность использования основных фондов характеризуется показателями фондоотдачи, фондоемкости, рентабельности, относительной экономии фондов, увеличения объема продукции, повышения производительности труда, снижения производительности продукции и затрат на производство основных фондов, увеличения сроков службы средств труда.

Главным признаком повышения уровня эффективного использования основных фондов и производственных мощностей того либо другого предприятия является размножение объему производства продукции. Количество же выработанной продукции бытность имеющемся размере производственного аппарата зависит, с одной стороны, сквозь фонда времени производительной работы машин и оборудования для протяжении суток, месяца либо года, то дезертировать их экстенсивной загрузки, а из второго, — сквозь степени использования орудий труда идти единицу времени (интенсивной нагрузки). Следовательно, всю собрание технических организационных и экономических мероприятий сообразно лучшему использованию основных фондов и производственных мощностей предприятия идти их содержанием и назначением условно можно разделить для две группы: первая — увеличение экстенсивной загрузки; вторая ~ повышение интенсивной нагрузки. Выделенные группы составляют главные направления более эффективного использования основных фондов и производственных мощностей предприятия, изолированный из которых охватывает определенное круг конкретизированных мероприятий, либо путей.

В целом управление имуществом можно разделить на задачи учета имущества и собственно задачи управления. К первым относятся: инвентаризация, сбор, консолидация данных и формирование структурированной информации об имуществе и имущественных комплексах, а также поддержание этой информации в актуальном состоянии. Результатом учета и инвентаризации имущества является создание реестра имущества компании, представляющего собой единую систему оперативного учета объектов имущества и прав на них. К задачам управления относятся контроль и мониторинг текущих и прогнозирование будущих состояний имущества в тактической (операционной) или стратегической перспективе в соответствии с целями и задачами собственника или субъекта, управляющего этим имуществом.

Управление имуществом представляет собой единую систему разработки и реализации управленческих решений, связанных с формированием, пользованием, распоряжением и владением объектами имущества при различных аспектах деятельности компании. Основной задачей управления имуществом является повышение эффективности его использования и, таким образом, обеспечение роста доходов за счет оптимального соотношения количества и качества имущества, а также сокращение затрат за счет оптимизации использования ресурсов различного назначения.

Задачи управления имуществом обладают чрезвычайной информационной сложностью, и их решение лежит на пути построения единой технологии управления имуществом, что может быть обеспечено только путем применения современных информационных технологий.

К задачам управления имуществом относятся:

1. создание рациональной структуры имущественных комплексов;
2. контроль и анализ их состояния;
3. оценка затрат на их приобретение и эксплуатацию;
4. совместная работа с государственными и муниципальными органами по общим вопросам и правовому обеспечению функционирования имущества: землеотводу, различным сделкам, инвестированию.

Управление имуществом предполагает повышение роли следующих экономических рычагов:

- выбор рациональных вариантов амортизации;

- консервация объектов или использование их под мобилизационные мощности в необходимых случаях;

- обоснование   сроков   полезного   использования   основных средств;

- качественная инвентаризация и обеспечение сохранности недвижимости;

- объективная переоценка объектов;

- налоговое планирование.

 

Крупные предприятия часто сталкиваются с необходимостью учета и управления недвижимым имуществом, используемым ими в своей деятельности. И возникают проблемы, связанные с отсутствием:

1. консолидированных финансовых, правовых и юридических данных в единой программной среде, необходимых для принятия управленческих решений в части управления имущественным комплексом;
2. единой технологии учета объектов имущественного комплекса в региональных подразделениях;
3. актуальной информации об объектах имущественного комплекса и ее оперативного обновления в соответствии со спецификой деятельности регионального (структурного) подразделения;
4. оперативного доступа к информации по объектам имущественного комплекса для управляющих и технических служб;
5. графических данных по объектам учета в электронном виде для подготовки решений в части технического обеспечения основной деятельности;
6. механизма оперативного формирования отчетности разного уровня.