Совершенствования системы управления имуществом ООО «ТК ХХХ»

Содержание

Введение                                          5

1. Имущество предприятия, как объект управления   7

2. Анализ финансово - хозяйственной  деятельности

Предприятия                                       26

2.1 Общая характеристика Общества с ограниченной ответственностью “Телефонная компания ХХХ”        26

2.2 Общий анализ источников средств предприятия   35

2.3  Общий анализ размещения средств предприятия  40

2.4 Анализ внеоборотных активов предприятия       45

2.5Анализ основных средств  предприятия            52

2.6 Анализ прибыли                                58

3.Мероприятия по совершенствованию  системы 

управления имуществом  ООО «ТК ХХХ»               66

3.1 Объект оценки                                 66

3.2 Краткая характеристика  рынка недвижимости     67

3.3 Описание объекта оценки                      69

3.4 Анализ наиболее эффективного 

использования                                     72

3.5 Затратный подход                              75

3.6 Сравнительный подход                          84

3.7. Доходный подход                              89

3.8. Анализ эффективности  использования 

основных фондов                                   93

Заключение                                        98

Список литературы                                 101

Приложение                                        104

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 В настоящее время  управление имущественным комплексом  предприятий и возможности его  совершенствования являются актуальной  проблемой.

Исторически сложилось, что имущественный комплекс предприятия представляет собой экономические ресурсы предприятия в различных их видах, призванные соответствовать функциональной направленности хозяйственной деятельности предприятия.

Переход к рыночным условиям хозяйствования, разгосударствление собственности расширило возможности эффективной реализации управления имущественным комплексом. В настоящее время развитие предприятия без целенаправленного управления имущественным комплексом может привести к несбалансированности целей развития предприятия с имеющимися ресурсами. Поэтому выбор темы объясняется следующим: во-первых, управление имуществом предприятия является важнейшим аспектом управления предприятием в целом, от которого зависит эффективность функционирования предприятия. Во-вторых, в условиях рынка изменились права предприятий в области управления имущественным комплексом, мера ответственности за эффективность его использования.

В-третьих, изменился подход к пониманию проблемы. Под активами в настоящее время понимаются не только части имущественного комплекса, но и предприятие в целом. А это требует комплексного, объективного подхода к формированию механизмов управления имущественным комплексом предприятий.

 Проблема эффективного  управления имущественным комплексом  предприятия в условиях нестабильной внешней среды функционирования предприятий в последнее время привлекла к себе пристальное внимание экономистов всего мира.

Исследование сущности имущества предприятия как экономической категории проводилось К. Викселем, Дж. М. Кейнсом, Д.Б.Кларком, К. Марксом, Д.Милем, Ф.Модильяни, В Парето, Д.Рикардо, А.Смитом, Дж. Р. Хиксом, И. Шумпетером.

В современных условиях теоретические и практические аспекты управления имущественным комплексом и оценки его эффективности рассматриваются в работах отечественных и зарубежных ученых.

Среди зарубежных авторов, исследующих данную проблему, следует назвать работы Ю.Бекхема, С.Л.Брю, Л.Гапенски, Э.Дж.Долана, Д.Линдсея, К.Р.Макконела, П.Самуэльсона, Дж. К. Ван Хорна.

Среди отечественных учетных, чьи исследования посвящены новым методам управления имуществом предприятий, следует выделить: И.А. Бланка, В.П. Грузинова, О.В. Ефимову, В.В. Ковалева, Н.П. Любушина, H.A. Сафронова, B.C. Семочкина, С.Н. Сергеева, В. Соколина, Е.С. Стоянову, А.Д. Шеремета.

Однако имеющиеся публикации в основном касаются отдельных аспектов данной проблемы. Дальнейшее развитие механизмов управления имущественным комплексом требует углубления теоретических исследований этой важнейшей для управления предприятием категории.

1.Имущество предприятия, как объект управления.

Управление любыми процессами – это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал – планированием организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям.

Имущество предприятия – это то, чем оно владеет: основной капитал и оборотный капитал, выраженное в денежной форме и отраженное в самостоятельном балансе предприятия1.

В процессе анализа может быть использована классификация имущества по категориям риска2:

• минимальный риск – наличные денежные средства, легко реализуемые краткосрочные ценные бумаги;
• малый риск – дебиторская задолженность предприятия с устойчивым финансовым положением, запасы товаров материальной ценности, готовая продукция, пользующаяся спросом;
• средний риск – продукция производственно – технического назначения, незавершенное производство, расходы будущих периодов;
• высокий риск – дебиторские задолженности предприятий, находящихся в тяжелом финансовом положении, запасы готовой продукции, вышедшей из употребления, неликвиды.

Наиболее простая и доступная следующая классификация имущества (активов):

• текущие оборотные мобильные:

1. оборотные средства;
2. затраты;
3. запасы;
4. денежные средства;
5. готовая продукция;
6. дебиторская задолженность;
7. расходы будущих периодов;

• иммобилизованные внеоборотные активы:

1. основные фонды;
2. нематериальные активы;
3. краткосрочные вложения.

Имущественный комплекс предприятия является одной из важнейших категорий финансового менеджмента, теоретические аспекты которого комплексно и с достаточной глубиной еще не исследованы в работах экономистов. Имущественный комплекс или так называемые активы предприятия является категорией, аналогичной по значимости категории капитала, но, тем не менее, не имеет разработанного теоретического базиса. В то же время инструментарий практического управления имуществом в хозяйственной деятельности предприятия глубоко разработан к настоящему времени. 

Ученые рассматривали такую актуальную и до сегодняшнего времени проблему, как соответствие размера имущества предприятия, его стоимостной оценки, размеру требований предприятий. В частности Локк говорил об имуществе предприятия как об определенной гарантии, обеспечивающей ему стабильное функционирование, понимая под ним денежные средства.

В системе английской буржуазной классической политической экономии наибольшую известность приобрела экономическая теория Адама Смита изложенная в труде «Исследование о природе и причинах богатства народов». В своей работе А. Смит отмечает неоднородность капитала предприятия, а также говорит об активном характере капитала, то есть именно капитал приводит в движение потенциал (производственный, трудовой) предприятия.

Соотношение между основным и оборотным капиталом неодинаково по отраслям. Оборотный капитал, говорит Смит, состоит из товаров, приносящих своим владельцам прибыль, если они продаются в течение производственного цикла, в отличие от товаров, составляющих основной капитал. Эти последние участвуют в производственном процессе, не меняя владельцев. Важная особенность оборотного капитала состоит в том, что входящие в его состав товары воплощают в себе некую количественно измеримую покупательную силу, которая возвращается к своему владельцу, когда он продает эти товары. Это обстоятельство привлекло более поздних исследователей к представлению об оборотном капитале как о капитале денежном. Но у А. Смита оборотный капитал имеет еще и вещественную форму. В состав основного капитала входят земельные участки и объекты природопользования, здания, сооружения, машины и оборудования, незавершенное строительство.

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунке 1.1.

 

Недвижимость

Как объект оценки

В определении Гражданского Кодекса

 

 

 

Земля как физический объект     Обязательность

и всё, что с ней прочно связано:      государственной регистрации:

земельные участки     земельные участки

участки недр      участки недр

обособленные водные объекты       обособленные водные объекты

леса            леса

многолетние насаждения        многолетние насаждения

здания       здания

сооружения            сооружения

морские суда

воздушные суда

суда внутреннего плавания

космические объекты

 

 

 

Рисунок 1.1 - Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса.

 

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимость, выступающая в качестве товара особого рода, имеет определённую денежную оценку. Оценку недвижимости осуществляют независимые профессиональные оценщики, деятельность которых регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 133-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Цель оценки - свершение сделок с объектами оценки. Указанным Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих: Российской Федерации, субъектам Российской Федерации. Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.

В классической теории оценки недвижимости уделяется большое внимание юридическим вопросом и права, связанные с недвижимостью, поэтому оценщику важно понять природу недвижимой собственности и прежде всего земли.

В теории оценки концепция земли включает представления о ней из всех дисциплин, связанных с землёй.

В практике оценка недвижимость - это прежде всего строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

Оценка недвижимого имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акции;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия, организации;
• разработки инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав на следование, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование  это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.