Ответы к экзамену экономика в строительстве

    Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

    Если  необходимо учесть влияние риска  на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки.

    Расчет  стоимости объекта  недвижимости методом  ДДП

    Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

    

,

    где: PV – текущая стоимость;

    Сi – денежный поток периода t;

    i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

    М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

    N – число периодов.

    Стоимость реверсии, должна быть и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

    Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии) 
 

61. Норма дисконта, порядок  составления.

      Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (E), выражаемая в долях единицы или в процентах в год.

    Норма дисконта – с экономической точки зрения это норма прибыли, которую инвестор обычно получает от инвестиций аналогичного содержания и степени риска. Таким образом, это ожидаемая инвестором норма прибыли.

    Коммерческая  норма дисконта (E) используется при  оценке коммерческой эффективности  проекта; она определяется с учетом альтернативной эффективности использования  капитала. Иными словами, коммерческая норма дисконта – это желаемая (ожидаемая) норма прибыльности, т.е. тот уровень доходности инвестируемых  средств, который может быть обеспечен  при помещении их в общедоступные  финансовые механизмы (банки, финансовые компании и т.п.), а не при использовании  в данном инвестиционном проекте.

    Различаются следующие нормы дисконта: коммерческая, участника проекта, социальная и  бюджетная.

    Коммерческая  норма дисконта применяется при оценке коммерческой эффективности проекта и определяется с учетом альтернативной (то есть связанной с другими проектами) эффективности использования средств.

    Норма дисконта участника  проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий (или иных участников). Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта.

    Социальная (общественная) норма  дисконта используется при расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования общества к общественной эффективности проектов. Она считается национальным параметром и устанавливается централизованно органами государственного управления.

    Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она устанавливается органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность инвестиционного проекта.

    Норма дисконта может быть постоянной и переменной.

    На  величину нормы дисконта влияют следующие  факторы:

    банковский  процент или другая сложившаяся  на финансовом рынке альтернативная стоимость;

    информация  о рынке заемных средств и  всей совокупности альтернативных и  доступных инвестиционных проектов;

    дивидендная политика организации;

    размеры собственных средств инвестора;

    различные аспекты фактора времени.

    Норма дисконта в расчетах эффективности может включать или не включать поправку на риск. Включение поправки на риск обычно производится, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации. Норма дисконта, не включающая премии на риск (безрисковая норма дисконта), отражает доходность альтернативных безрисковых направлений инвестирования. Норма дисконта, включающая поправку на риск, отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект.

    В величине поправки на риск в общем  случае учитываются три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного  проекта:

     - страновой риск;

     - риск ненадежности участников  проекта;

     - риск неполучения предусмотренных  проектом доходов.

    Поправка  на каждый вид риска не вводится, если инвестиции застрахованы на соответствующий страховой случай. Однако при этом затраты инвестора увеличиваются на размер страховых платежей.

    Страновой риск обычно усматривается в возможности:

     - конфискации имущества либо  утери прав собственности при  выкупе их по цене ниже рыночной  или предусмотренной проектом;

     - непредвиденного изменения законодательства, ухудшающего финансовые показатели  проекта (например, повышение налогов,  ужесточение требований к производству  или производимой продукции по  сравнению с предусмотренными в проекте);

     - смены персонала в органах  государственного управления, трактующего  законодательство непрямого действия.

    Риск  ненадежности участников проекта обычно усматривается в возможности непредвиденного прекращения реализации проекта, обусловленного:

     - нецелевым расходованием средств,  предназначенных для инвестирования  в данный проект или для  создания финансовых резервов, необходимых  для реализации проекта;

     - финансовой неустойчивостью фирмы,  реализующей проект (недостаточное  обеспечение собственными оборотными  средствами, недостаточное покрытие  краткосрочной задолженности оборотом, отсутствие достаточных активов  для имущественного обеспечения  кредитов и т.п.);

     - недобросовестностью, неплатежеспособностью,  юридической недееспособностью  других участников проекта (например, строительных организаций, поставщиков  сырья или потребителей продукции), их ликвидацией или банкротством.

    Обычно  поправка на этот вид риска не превышает 5.

    Риск  неполучения предусмотренных  проектом доходов обусловлен прежде всего техническими, технологическими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы.

    Выделяют  несколько подходов к расчету  нормы дисконта. При этом существенное значение имеет вид источника  финансирования инвестиций – собственные  или заемные средства.

    В случае, когда все инвестиционные средства являются заемными, норма  дисконта может представлять собой  процентную ставку по займам и кредитам.

    В случае использования собственных  средств ставку дисконта можно определить исходя из депозитного процента по срочным вкладам. Если ставка дисконта ниже депозитного процента, то инвестору будет выгоднее вкладывать  финансовые средства в банк, а не в проект.

    Если  используются и собственные, и заемные  средства, то норма дисконта может  быть найдена как средневзвешенная норма доходности (стоимость), которая  учитывает стоимость собственных  средств – уставного (акционерного) капитала и стоимость заемных  средств.

    Часто базой при определении нормы дисконта являются процентные ставки по депозитным вкладам и заемным средствам.

    Процентной  ставкой называется относительный размер платы за пользование ссудой (кредитом) в течение определенного времени.

    Процентная  ставка, взимаемая банком по кредитам, называется кредитной процентной ставкой  P_кр. Частным случаем кредитной процентной ставки является ставка рефинансирования Центробанка. Это ставка процента, под который Центробанк выдает коммерческим банкам кредит для пополнения их резервов.

    Процентная  ставка, выплачиваемая банкам по депозитным вкладам, называется депозитной процентной ставкой P_д. Кредитная и депозитная процентные ставки могут быть номинальными, реальными и эффективными.

    Номинальной называется процентная ставка P_н, объявленная кредитором. Она учитывает, как правило, не только доход кредитора, но и индекс инфляции.

    Реальная  процентная ставка P₀ – это номинальная процентная ставка, приведенная к неизменному уровню цен, т.е. скорректированная с учетом инфляции.

    Эффективная процентная ставка P_ef характеризует доход кредитора за счет капитализации процентов, выплачиваемых в течение периода, для которого объявлена номинальная процентная ставка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

62. Чистый  доход и дисконтированный доход. Порядок расчета.

     Чистый доход - доход за вычетом из него обязательных платежей (налогов, процентов за банковский кредит и т.п.) и находящийся в распоряжении отдельных субъектов.

    Чистый доход – накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчётный период:

    ЧДП =

    где ЧДП - чистые денежные поступления;

    П_m - приток денежных средств на m-м шаге;

    О_m - отток денежных средств на m-м шаге.

    Суммирование  распространяется на все шаги расчётного периода.

    Различают чистые доходы: общества, государства, секторов экономики, юридического и  физического лица.

    Чистый  доход общества – часть национального дохода, которая выступает как прибавочный продукт.

    Чистый  доход предприятия – это разность между полной себестоимостью продукции  и реализационной ценой. Он является основным источником доходов государственного бюджета и денежного баланса  предприятия. Чистый доход входит в  состав валового дохода организации, остающегося  после выплаты заработной платы.

    Чистый  доход промышленного народного  хозяйства является совокупностью  прибыли и налога с оборота, хотя в разных отраслях они представляют разные формы.

    Чистый  операционный доход – это доход  предприятия за год, который приносит состоящая на его балансе собственность (например, от сдачи её в аренду или  от использования её другими лицами), за вычетом расходов на её обслуживание.

    Чистый  централизованный доход государства – платежи государственных предприятий, налог с оборота и взносы на социальное страхование. Он идёт на расходы государства в запланированном порядке на потребности граждан (финансирование народного хозяйства, покрытие расходов на армию и управление, формирование общественных и резервных фондов).

    Самым важным показателем эффективности  какого-либо проекта принято считать  чистый дисконтированный доход, или интегральный эффект, который накоплен за расчетный период.

    Чистый  дисконтированный доход — сумма  ожидаемого потока платежей, приведенная  к стоимости на настоящий момент времени.