Ответы к экзамену экономика в строительстве

    Основным  показателем бюджетной эффективности  проекта является бюджетный эффект, используемый для обоснования заложенных в проекте мер федеральной  или региональной поддержки.

    Показатели  народнохозяйственной эффективности  определяют эффективность проекта  с позиций экономики в целом, отрасли, региона, связанных с реализацией  проекта.

    Выбор инвестиционного проекта, предусматривающего государственную поддержку, производится исходя из максимального интегрального  эффекта, учитывающего коммерческую, бюджетную  и народнохозяйственную экономическую  эффективность.

    Основным  показателем бюджетной эффективности  при обосновании предусмотренных  в проекте мер федеральной, региональной финансовой поддержки является бюджетный  эффект.

    Бюджетный эффект осуществления проекта определяется как превышение доходов соответствующего бюджета над расходами в связи  с осуществлением данного проекта.

    Интегральный  бюджетный эффект рассчитывается как  сумма дисконтированных годовых  бюджетных эффектов или как превышение интегральных доходов бюджета над  интегральными бюджетными расходами

59. Коммерческая эффективность  ИП.

    Коммерческая  эффективность определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Показатели коммерческой (финансовой) эффективности  учитывают финансовые последствия  реализации проекта для его непосредственных участников.

    К наиболее значимым видам эффективности  проектов следует отнести коммерческую эффективность, которая непосредственно связана с проблемой комплексной оценки эффективности капитальных вложений, поскольку проект в данном случае рассматривается как объект инвестирования.

    Оценка  коммерческой эффективности базируется на следующих основных принципах:

    -  Используются предусмотренные проектом (рыночные, то есть цены, по которым  товар приобретается на свободном  рынке) постоянные или переменные  цены на товары и услуги;

    -  Денежные потоки рассчитываются  в валютах, в которых в проекте  предусматривается покупка ресурсов  и оплата продукции 

    -   В случае, если проект предусматривает  и производство и потребление  некой продукции, в расчете  учитываются только производственные  затраты, но не учитываются  расходы на ее приобретение

    -  В расчетах учитываются налоги, сборы, отчисления, предусмотренные  законодательством, к примеру,  возмещение НДС за используемые  ресурсы;

    -  Получение и погашение займов  не учитываются как в денежном  потоке, так и в расчетах потребности  в оборотном капитале;

    -  Если по проекту предусмотрено  одновременное выполнение нескольких  различных видов операционной  деятельности, то при расчете  расходы учитываются по каждому  из них.

    При определении коммерческой эффективности  инновационно - инвестиционного проекта в качестве эффекта рассматривается поток реальных денег. При реализации инновационного проекта выделяются такие виды деятельности, как: финансовая, операционная и инвестиционная. В рамках каждого из этих видов деятельности осуществляются притоки и оттоки денежных средств. Поток реальных денег представляет собой разность между притоком и оттоком денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности за каждый период осуществления данного проекта.

    Сальдо  реальных денег – это разность между притоками и оттоками денежных средств от всех 3 видов деятельности. Помимо того, на каждом шаге расчета рассчитывают:

    Поток реальных денег – этот показатель используют в дальнейшем для расчета таких показателей эффективности инновационно - инвестиционного проекта, как: чистый дисконтированный доход, срок окупаемости проекта, индекс доходности, внутренняя норма доходности и других.

    Для того, чтобы принять какой-либо инновационно-инвестиционный проект необходимо, чтобы сальдо реальных денег было положительным в любом временном промежутке, где данный участник этого проекта осуществляет затраты или получает доход. Отрицательное сальдо реальных денег является свидетельством необходимости привлечения дополнительных средств (собственных или заемных). 

60. Понятие дисконтирования  денежных доходов  и расходов.

    Метод дисконтированных денежных потоков  позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

    Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен или введен в действие.

    Метод дисконтированных денежных потоков  позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

    Инвестор  рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ  и оценивает его привлекательность  с позиций того, как денежное выражение  этих будущих преимуществ соотносится  с ценой, по которой объект может  быть приобретен.

    Алгоритм  расчета метода ДДП.

    1. Определение прогнозного  периода. Зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов.

    В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной  будет период длительностью 3-5 лет.

    2. Прогнозирование  величин денежных  потоков от объекта  недвижимости для  каждого прогнозного  года.

    При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

    1)   потенциальный валовой доход;

    2)   действительный валовой доход;

    3)   чистый операционный доход;

    4)   денежный поток до уплаты налогов;

    5)   денежный поток после уплаты  налогов.

    На  практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

    •      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный  долговыми обязательствами),

    •      чистый поток наличности за вычетом  расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

    •      облагаемую налогом прибыль.

    Особенности расчета денежного  потока при использовании  метода.

    •      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

    •      Экономическая и налоговая амортизация  не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при  прогнозировании доходов является излишним.

    •      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного  потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости  реверсии.

    •      Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

    •      Предпринимательские расходы владельца  недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

    Таким образом:

    ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы

    ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские  расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью 

    Денежный  поток до уплаты налогов = ЧОД –  Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

    Денежный  поток для недвижимости после  уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному  налогу владельца недвижимости.  

    Реверсия  – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

    Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

    1) назначения цены продажи, исходя  из анализа текущего состояния  рынка, из мониторинга стоимости  аналогичных объектов и предположений  относительно будущего состояния  объекта;

    2) принятия допущений относительно  изменения стоимости недвижимости  за период владения;

    3) капитализации дохода за год,  следующий за годом окончания  прогнозного периода, с использованием  самостоятельно рассчитанной ставки  капитализации.

    Ставка  дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

    В западной практике для расчета ставки дисконтирования приме няются следующие методы:

    1) метод кумулятивного построения;

    2)   метод сравнения альтернативных  инвестиций;

    3)   метод выделения;

    4)   метод мониторинга.

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

    Метод кумулятивного построения – ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

    Ставка  дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

    Премия  за риск – сумма значений рисков, присущих данному объекту недв-ти.

    Метод сравнения альтернативных инвестиций.

    В качестве ставки дисконтирования может  быть взяты:

• требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
• ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

    Метод выделения – ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

    Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

    • моделирование для каждого объекта-аналога  в течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования  потоков доходов и расходов;

    • расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

    • полученные результаты обработать с  целью приведения характеристик  анализа к оцениваемому объекту.