Анализ эффективности вложений в объект недвижимости

Министерство образования РФ   Новокузнецкий филиал-институт Кемеровского государственного университета   Кафедра экономики    Студент группы  ЭПЗС-01 Еремейченков С.Ю.         Курсовая работа по экономике  недвижимости «Анализ эффективности вложений в объект недвижимости»   Руководитель: Старший преподаватель Собакина Т.А.
Курсовая работа допущена к защите _______________________            подпись руководителя «___»____________2003 г.	Курсовая работа защищена с оценкой «____» _______________________            подпись руководителя  «___»____________2003 г.
Новокузнецк 2003

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

ВВЕДЕНИЕ

Общеизвестно, что недвижимость  сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлтеров, так и частных инвесторов или потенциальных покупателей жилья.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда  часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность выполнения настоящей курсовой работы, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые  могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами.

Обозначенная в названии курсовой работы тематика охватывает большую часть экономики, ведь и  энергосистемы, и транспортные системы, и нефтегазовые комплексы, и основные фонды предприятий, и недра, и земля, и жилищное строительство - все это и недвижимость, и инвестиции. Цель данной курсовой работы рассмотреть основные теоретические положения по предложенной теме и проанализировать экономическую эффективность вложений в недвижимость.

 

 

 

1. Теоретическая часть

1. Общие положения. Глоссарий

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических  и государственных интересов. Именно поэтому необходимо глубокое и тонкое раскрытие каждого понятия выбранной тематики – анализ экономической эффективности вложений в недвижимость. Источник – большой экономический словарь.

1. Анализ и эффективность

АНАЛИЗ — разбор, рассуждение, разложение на составные части.

АНАЛИЗ, ЭКОНОМИЧЕСКИЙ — 1. метод исследования экономики как по всей совокупности протекающих в ней процессов, так и по каждому из них. А.э. осуществляется с целью выявления основных тенденций и закономерностей развития экономики, их взаимосвязи и взаимовлияния; факторов, определивших те или иные результаты; основных пропорций и соотношений. Инструментами А.э., являются балансовый и индексный методы; факторный анализ; методы группировок, сравнений, исчисления относительных величин: современные математико-статистические методы. Информационной базой А.э. служат данные социально-экономической статистики. А.э., осуществляемый на уровне отдельной фирмы, предприятия, называется обычно анализом хозяйственной деятельности; 2. многочисленные методы для оценки затрат и выгод, относительной прибыльности деятельности, прибыли на инвестированный капитал, величины чистой прибыли, которую имеет на данный период фирма, дивидендов на одну акцию внутри фирмы.

ЭФФЕКТИВНОСТЬ — способность приносить эффект, оказывать действие.

ЭФФЕКТИВНОСТЬ, ЭКОНОМИЧЕСКАЯ – результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной стоимости.

2. Вложения или инвестиции

Вложения или инвестиции, на первый взгляд кажется, что это слова  синонимы. Но так ли это? Рассмотрим каждое из понятий и проанализируем их экономические связи.

ВЛОЖЕНИЯ – денежная сумма, вложенная  в какое-либо предприятие, отрасль  и т.д.

ИНВЕСТИЦИИ — совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли хозяйства.

ИНВЕСТИРОВАТЬ – вложить капитал в какое-либо предприятие.

КАПИТАЛ – стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Капитальные вложения денежных и материальных средств в экономику, в производство, именуют также капиталовложениями, инвестициями.

ВЛОЖЕНИЯ, КАПИТАЛЬНЫЕ — 1. использование инвестором своего капитала, а также этот же капитал для воспроизводства основных фондов; К.в., осуществляемые государственными органами и юридическими лицами в части государственной доли уставных капиталов этих юридических лиц, являются государственными капитальными вложениями. Синоним КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ; 2. составная часть капиталообразующих инвестиций. Представляют собой совокупность затрат, направляемых на создание и воспроизводство основных фондов.

ИНВЕСТОР – юридическое или  физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающие собственные или заемные, или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты, финансовые или реальные проекты.

Рассматривая эффективность вложений в недвижимость, в настоящей курсовой работе, мы будем говорить о денежной сумме, вкладываемой в недвижимость или об инвестициях в форме денежных средств.

3. Определение недвижимости

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что  недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1] .

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [2] .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [3] .

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также  железные дороги» [4] .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента  истории) — земля и все то, что  неотрывно с ней связано. В  общем случае это — справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам [5] - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы [6] .

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в  специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит  к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон  РФ «О товариществах собственниках  жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум  как единственный комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть,  или несколько зданий, в которых  помещения принадлежат различным  (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком  в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных  зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с  приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной  части здания размером не менее одной  блок-секции, имеющей изолированный  от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого  имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в соответствии с  действующим законодательством  с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему  недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [7] . По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности  отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной  связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о  статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или  зданиях, установленных на поверхности  земли на блоках.