Анализ эффективности вложений в объект недвижимости

Разумеется, существует некая критическая  точка, которая разделяет эти  условия. Она определяет текущую  обоснованность вложений в недвижимость, тем более, если речь идет не о покупке  квартиры для жизни, а о вложении сбережений или свободных средств. При динамике рынка выше критической величины вложения в недвижимость приносят больше дивидендов, чем проценты по депозитам. В обратном случае не имеет смысла вкладываться в недвижимость с целью получения дохода, а выгоднее положить деньги в банк или воспользоваться каким-нибудь другим финансовым инструментом.

Индекс доходности жилья позволяет  проводить удобный мониторинг текущей  доходности вложений в недвижимость, не прибегая к самостоятельным вычислениям. Его положение относительно критических точек позволяет быстро сориентироваться в ситуации. Значения индекса больше 1 означают, что вложения в недвижимость выгоднее банковских депозитов, причем во столько раз, во сколько значение индекса больше 1. Такая ситуация характерна для растущего рынка.

Единичное значение индекса стоимости  является первой критической точкой, в которой доходность от недвижимости аналогична доходности по депозитам. Диапазон от 0 до 1 составляет область малой  доходности, на котором вложения в  недвижимость хоть и не убыточны, но менее выгодны, чем просто получение банковских процентов.

Ноль является второй критической  точкой, ниже которой недвижимость становиться убыточной. Это означает, что падение ее стоимости в  условиях снижения рынка не покрывается даже возможными арендными платежами. При появлении таких тенденций имеет смысл подумать о продаже недвижимости.

Как и индекс стоимости жилья, индекс доходности является показателем общерыночных тенденций. В случае конкретной квартиры или строительного проекта могут возникнуть свои особенности и нюансы, связанные с локальными обстоятельствами. В согласии с философией системы индексов индекс доходности является инструментом, помогающим каждому участнику рынка принимать собственные решения.

2. Аналитическая часть

1. Все новокузнечане – богатые люди

Все новокузнечане – богатые люди, даже если они об этом не знают. Они владеют очень дорогой недвижимостью, которая к тому же в последнее время растет в цене.

Недвижимость - это капитал, который  может эффективно работать. Нужно только знать способы.  Главное – отказаться от привычного восприятия квартиры как дома, и постулат «Мой дом – моя крепость» сменить на «Мой дом – средство получения дохода». И быть готовым ко всем предпринимательским рискам. Лучше всех при этом будут чувствовать себя те, у кого есть и «крепость», и еще какая-нибудь недвижимость, чтобы пустить ее в дело. Два лежащих на поверхности способа извлекать доход из вложений в недвижимость – сдача квартиры в аренду и покупка квартиры с целью последующей перепродажи.

Многие инвестиционно-строительные компании рекламируют как наиболее выгодный вид вложений в недвижимость приобретение квартиры на этапе строительства с целью ее перепродажи. Это может быть интересно для застройщиков, для инвестиционных компаний, которые в любом случае окажутся в плюсе. А для физического лица эта деятельность не так уж и выгодна, притом очень рискованна.

Инвестиционный процесс до момента оформления в собственность занимает от полутора лет и более. То есть если покупать недвижимость на самом старте строительства (когда есть только котлован), когда адрес еще не раскручен и квартиры дешевые, то реальный срок – два года. Причем нет никакой уверенности в том, что через два года рынок не окажется на стадии снижения цен и к моменту продажи квартиры, она не подешевеет процентов на 10. Если на начальном этапе квартира куплена на 20% дешевле от рыночной цены на тот момент, то получение дохода может быть весьма сомнительным.

Совсем другое дело – сдавать квартиру в аренду. В этом случае доход гарантирован и постоянен.

2. Аренда

 Сдавать свою жилплощадь в аренду люди додумались уже давно, и этот рынок весьма активно развивается.

В аренду можно сдавать либо свою квартиру, если есть еще, где жить, либо доставшуюся по наследству от бабушки, либо специально приобретенную для этих целей жилплощадь. Так или иначе, как и в любом бизнесе, товар должен быть конкурентоспособным.

Сильнее всего на цену влияет местоположение, это общеизвестно. Если покупать квартиру для того, чтобы потом ее сдавать, географический фактор обязательно надо учитывать. Сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры по улице Кирова 2500 – 3500 в месяц, если же еще надо ехать несколько остановок на транспорте, то цена снижается на 500 – 1000 руб. Чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже.

Цена зависит также от состояния квартиры и подходов к ней: какой подъезд, есть ли куда поставить машину, что находится поблизости – парк или нефтебаза, какой в квартире ремонт и т. д. Все это тоже следует учитывать.

Необходимо учесть тот факт, что какое-то время к