Анализ эффективности вложений в объект недвижимости

В таком контексте индекс стоимости  становиться схожим с фондовыми  индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению.

Суть технологии выделения однородного «ядра» сводится к следующему. С математической точки зрения каждая квартира есть точка в N-мерном пространстве, в котором каждое измерение суть один из параметров квартиры, например общая или жилая площадь, размер кухни или расстояние до метро. Все множество квартир представляет собой некое «облако», в центре которого группируются квартиры с типовыми параметрами, а на периферии – с крайне нестандартными. Важной особенностью жилого фонда Москвы является тот факт, что большинство квартир находится в типовых домах и имеет очень схожие характеристики. Даже в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, параметры квартир во многом напоминают стандартные типовые планировки с незначительными изменениями. К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах.

Наглядно это означает, что описанное  выше «облако» квартир имеет четко  выраженное ядро и скудную периферию. Типичное распределение по одному из параметров представляет собой "колокольчик" (так называемое распределение Гаусса) Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным «разбросом» параметров, в то время как существенно нестандартных квартир значительно меньше. Примечательным образом в этой ситуации срабатывает известное эмпирическое правило «20/80» – 80% квартир расположено в области, соответствующей 20% доле от полной амплитуды разброса параметра.

Отсечение периферии позволяет выделить однородное «ядро квартир», к которому принадлежит около 80% всего множества. Как указывалось выше, эти квартиры незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам. Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу квартир того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества. Удельная цена единицы (одного квадратного метра) однородного множества квартир и есть индекс стоимости жилья.

2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index)

Рынку недвижимости присуща большая  инерционность. Это связано с тем, что операции на рынке недвижимости требуют много времени. Так, например, элементарная сделка купли-продажи занимает в среднем два месяца. В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.

В наиболее показательном 1998 году после  кризиса в августе реальное снижение долларовых цен наметилось только в  октябре, а масштабное снижение началось с декабря-января. Такое положение дел позволяет предвидеть ценовую динамику на несколько ближайших месяцев путем аппроксимации текущей ситуации. Успех в построении гладкой функции индекса стоимости позволяет поставить этот подход на математическую основу и вычислять наиболее вероятное развитие событий методом наименьших квадратов.

Не придавая существенного значения виду функции аналитического продолжения  индекса стоимости достаточно остановиться на наиболее устойчивом параметре. Речь идет о прогнозируемом приросте стоимости на ближайший месяц, который и есть индекс ценового ожидания (выраженный в %). О корректности такого подхода  позволяет судить приведенный ниже график:

Красной кривой отмечен индекс ожидания, который выражает прогнозируемый прирост  уровня цен на следующий месяц. Он идет с опережением синего графика, выражающего реальный прирост цен  на момент вычисления индекса. Как видно  из графика индекс ожидания опережает текущий рост цен примерно на месяц (одно деление горизонтальной шкалы) Зеленый график - суть фактическое изменение цен за прогнозируемый месяц. Он достаточно близок к графику индекса ценового ожидания, что и позволяет утверждать о работоспособности данного подхода в краткосрочной перспективе. 

При отсутствии резких перепадов на рынке индекс ожидания достаточно точно  определяет изменение цен в перспективе двух-трех месяцев. Изучение динамики рынка с 1998 года показывает, что величина ошибки предсказания не превышает 0.5%, что в большинстве случаев является приемлимой точностью. Часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%, или напротив рынок растет высокими темпами от +2% до +3% месяц.

3. Индекс доходности жилья (Profit Index)

Оценить квартиру несложно – все  делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным  объектам. Важно понять – «а стоит  ли квартира этих денег?».

Ответить на этот вопрос может только доходный метод оценки недвижимости, рассматривающий квартиру как инструмент для вложения средств и получения дохода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной  ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится  к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., т.к. эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов.

Другой причиной такого подхода  к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

7. Использование индексов рынка недвижимости

Регулярное наблюдение за индексами  позволяет всегда быть в курсе  текущей ситуации на рынке недвижимости и понимать существующие тенденции. Уникальной отличительной особенностью системы индексов является оперативность информации - цифры обновляются еженедельно по понедельникам, позволяя начинать новую рабочую неделю с обзора ситуации на рынке. Все прочие аналитические материалы и обзоры содержат информацию только за прошедший период, как правило, за предыдущие месяцы или год. Следовательно, с их помощью можно мониторить динамику рынка только с задержкой на месяц и более. Неудивительно, что многие специалисты, ежедневно работающие на рынке, интуитивно "чувствуют" изменения раньше, что делает запаздывающие аналитические материалы интересными только с академической точки зрения.

Вторая важная отличительная особенность  системы индексов состоит в расширенном  подходе к мониторингу рынку. Большинство аналитических систем осуществляет мониторинг только средней цены предложения. Все остальные данные, включая прогнозирование, базируются на субъективном экспертном мнении и часто противоречивы. Методологический подход системы индексов полностью противоположен. Он состоит в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения. На текущий момент рассчитываются три индекса, позволяющие мониторить цены, уровень доходности вложений в недвижимость, а также прогнозировать динамику рынка в ближайшей перспективе. Это набор инструментов будет расширяться по мере появления практической потребности.

1. Индекс стоимости жилья (Value Index)

Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре - недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение - разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно мониторить уровень цен на недвижимость.

Текущее значение индекса обновляется  каждую неделю и позволяет видеть изменение уровня цен за это период. Неделя - небольшой срок для рынка  недвижимости, однако значения индекса  за несколько недель уже позволяют увидеть тенденцию к повышению или понижению рынка. Таким образом, можно заметить предстоящие изменения очень оперативно - в течение месяца, что недостижимо другими средствами. Например, практикуемый большинством специалистов ежемесячный расчет средней цены предложения сразу содержит месячную задержку (значения вычисляются по истечении месяца), требует минимум несколько месяцев для обозначения тенденции, что бывает крайне сложно из-за присутствия больших статистических колебаний, присущих прямому вычислению средней цены (часто встречается ситуация: - за позапрошлый месяц +4%, за прошлый -2%, за текущий +3% и т.п.) Результатом этого является длительное сохранение противоречивых мнений и комментариев даже в условиях очевидно оформившихся тенденций на рынке.

Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить  инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание - ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости  за несколько лет выявляет сезонные закономерности. Изучение динамики индекса стоимости после кризиса 1998 года и в период экономического роста в 2000-2003 годах позволяет находить корреляции с другими экономическими показателями, что проливает свет на причины тех или иных ценовых тенденций, а также позволяет предвидеть дальнейшее развитие событий. В соответствии с философией системы индексов - это инструмент, дающий возможность каждому участнику рынка делать свои выводы.

2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index)

Ожидаемая динамика цен на рынке недвижимости является актуальной при любых сделках. Например, операции купли-продажи (обмена) жилья в среднем растянуты по времени на 2-3 месяца. На растущем рынке часто встречается ситуация, когда с момента поиска покупателя на прежнюю квартиру до подбора новой цены успевают подрасти и денег, вырученных от продажи, уже не хватает на новую покупку. В условиях падающего рынка, напротив, продавцы часто запаздывают со снижением цены, и деньги на рекламу тратятся впустую.

Как для продавцов, так и для покупателей квартир всегда актуально не продешевить. Если продавать квартиру - то на пике цены перед снижением, если покупать - то в конце снижения цен перед новым подъемом. Уследить за этими скрытыми тенденциями помогает индекс ценового ожидания.

Значение индекса показывает ожидаемый ценовой прирост на следующий месяц (в %). Большие положительные значения индекса соответствуют интенсивному росту цен, когда лучше подождать с продажей, но выгодно покупать. Снижение индекса до нуля означает замедление роста цен и стабилизацию рынка, когда сделки с недвижимостью выгодны как для продавца, так и для покупателя. Однако если до этого рынок сильно рос, то есть основания считать что он может начать снижаться, хотя так бывает не всегда.

Отрицательное значение индекса ожидания означает падение рынка. Разумеется, в этих условиях следует выждать время покупателю, в то время как продавцу надо поторопиться. Принимая во внимание большую стоимость квартир в абсолютном выражении, грамотный выбор времени для покупки или продажи поможет сэкономить существенные деньги.

Предвиденье динамики рынка крайне важно не только для сделок купли-продажи  квартир, но и для значительных инвестиций в недвижимость и строительство. Когда речь идет о прогнозировании  рынка на несколько лет вперед уже нельзя напрямую опираться на индекс ожидания. Однако изучение закономерностей его динамики, особенно периодов значительного роста или падения, как и в случае индекса стоимости, позволяет находить важные закономерности.

3. Индекс доходности жилья (Profit Index)

Независимо от целей приобретения недвижимости - для проживания или  получения дохода - важно не потерять своих денег. Как правило, при  покупке жилья складывается типичная ситуация - часть денег есть, но на желаемую квартиру пока не хватает. Покупатель постоянно оказывается перед непростым выбором. Один вариант - занять денег или взять кредит, купить квартиру сразу, а потом рассчитываться с долгами. Второй - копить деньги, положив их под процент, а жить пока в арендованной квартире.

Безусловно, каждый человек выбирает свой вариант исходя из личных предпочтений и обстоятельств. Однако если посмотреть на этот вопрос с экономической точки зрения, то можно дать объективный ответ о том, что выгоднее. Например, если рынок сильно растет, то имеет смысл найти возможность купить квартиру как можно быстрее, а уже потом расплатиться с долгами. Даже если потом будет трудно с деньгами, квартиру можно будет продать дороже и не остаться в накладе.

Бывает и противоположная ситуация. При снижении рынка квартира теряет часть своей стоимости. Месячная величина потерь может даже превышать стоимость аренды такой квартиры, как происходило в 1998-1999 годах. В таких условиях экономически выгоднее жить в арендованной квартире и платить за аренду, а деньги на покупку жилья хранить на депозите, где они будут еще и расти.