Анализ эффективности вложений в объект недвижимости

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права  собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока  аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае если имеет место временное  получение арендатором в пользование  здания (сооружения) за плату, но право  собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается  переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента  имущественных и обязательственных  отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное  построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

• реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);
• преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;
• предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
• срок и условия передачи объекта недвижимости;
• цену и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• порядок изменения условий и расторжения договора;
• форс-мажорные обстоятельства;
• заключительные положения;
• приложения (схемы, справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами  всего комплекса действий, предусмотренных  в договоре.

Прием-передача объекта  недвижимости  обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности  сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет  право требовать:

• своевременную уплату арендной ставки;
• в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц;
• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

 

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:
1. требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;
2. удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:
1. произвести его за счет арендодателя;
2. потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
• с согласия арендодателя:
1. сдать объект недвижимости в субаренду;
2. передать арендные права другому лицу;
3. отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ.

5. Система индексов рынка недвижимости

Для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости необходим  набор простых и понятных инструментов. На большинстве рынков уже давно  существуют системы индикаторов, позволяющих легко ориентироваться в ситуации. Помимо курсов валют и ценных бумаг, стоимости барреля нефти и унции золота, широко известно множество фондовых индексов, таких как Dow Jones, NASDAQ и другие.

Как для профессионалов рынка недвижимости, так и для широких слоев населения, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий или имеющих собственное жилье, актуальны одни и те же вопросы. Идет ли речь о многомиллионных инвестициях в строительство новых районов или о покупке однокомнатной квартиры на окраине города, важно видеть текущую динамику стоимости квадратного метра, понимать прогноз на ближайшее будущее и следить за доходностью вложений. Система индексов рынка недвижимости является инструментом, созданным для решения этих задач. Индексы позволяют быстро ориентироваться в текущей ситуации и помогают в принятии решений.

1. Индекс стоимости жилья (Value Index)

Индекс стоимости является индикатором  текущего уровня цен на недвижимость. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Его отличительными особенностями являются привязка к реальным ценам сделок и технология исключения статистического «шума». Это обеспечивает плавную динамику индекса, позволяющую выделять существенные тенденции рынка к повышению или понижению на фоне скачкообразного характера цен предложения по отдельным объектам.

Индекс стоимости жилья за 2002 - 2003 года ($ за кв метр) г. Москва 

Индекс стоимости жилья
Неделя от 26/05	1143 $/м
К прошлой неделе	+0.4%
В апреле	1116 $/м
К марту	+2.2%

2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index)

Индекс ценового ожидания позволяет  прогнозировать динамику рынка недвижимости на несколько ближайших месяцев. Логика прогнозирования состоит  в возможности аналитического продолжения  кривой индекса стоимости. Величина индекса представляет собой наиболее вероятное ожидаемое изменение цен на рынке в следующем месяце (в процентах).

Индекс ценового ожидания за 2002 - 2003 года (прирост % в месяц) г. Москва

Индекс ценового ожидания
Неделя от 26/05	+1.7%
К прошлой неделе	-0.3%
В апреле	+2.2%
К марту	+1.2%

 

3. Индекс доходности жилья (Profit Index)

Индекс доходности позволяет оценить  текущую эффективность вложений в недвижимость. Он основывается на представлениях об использовании квартиры как средства вложения денег и получения дохода. Величина индекса показывает уровень доходности недвижимости в единицах дохода по банковским депозитам.

Индекс доходности жилья за 2002 - 2003 года (в ед дохода по банк деп) г. Москва 

Индекс доходности жилья
Неделя от 26/05	3.4 банк деп
К прошлой неделе	0.1 банк деп
В апреле	3.3 банк деп
К марту	-0.4 банк деп
В 2002 году	3.4 банк деп
К 2001 году	-0.5 банк деп

 

 

6. Методология расчета индексов рынка недвижимости

Для расчета индексов рынка недвижимости используется две группы баз данных. Первая группа – базы данных предложения квартир, основанные на эксклюзивах риэлторских фирм. Вторая - данные по реальным сделкам ряда агентств недвижимости.

Базы данных первой группы являются более емкими (от 10.000 до нескольких десятков тысяч уникальных вариантов) и широкодоступными. В силу достаточной статистики они играют важную роль при построении индексов по узким сегментам рынка, таким как отдельные районы города, и более узким подсегментам.

Базы данных второй группы менее  емкие (от нескольких сотен до нескольких тысяч вариантов). Их основное значение связано с построением системы  корректировок цен предложения  к ценам реальных сделок. Объем  статистики этих баз является достаточным  для построения общегородских индексов, а также индексов на макросегментах рынка, таких как панельное, кирпичное и монолитное жилье.

Для расчета индексов рынка недвижимости используются данные вторичного рынка. Это связано с тем, что именно вторичный рынок регулируется экономическими законами, основанными на балансе спроса и предложения. В подавляющем большинстве районов города (за исключением районов массового строительства) именно вторичный рынок определяет уровень цен и его динамику.

Первичный рынок в большей степени регулируется политическими и административными решениями. Цены и их динамика являются выражением волевого решения застройщика, заинтересованного либо в быстрой распродаже больших объемов квартир и возвращении оборотных средств, либо наоборот в получении максимальной прибыли от конкретного дома (нередко в районе или микрорайоне на рынке нового жилья представлено не более одного - двух домов, что создает монопольные условия для застройщиков). Так или иначе в большинстве районов цены на новостройки определяются уровнем стоимости жилья, сформированном вторичными квартирами.

Применяемая технология расчета позволяет  проводить ежедневное обновление индексов. Однако большая инертность рынка  недвижимости не требует такой частоты. Оптимальным является еженедельное обновление, при котором возникает разумный баланс между объемом статистики по новым и обновленным объектам и величиной ценовой динамики, заметной на фоне статистического «шума».

По аналогичной технологии отдельно вычисляются месячные значения индексов, которые не являются усредненными значениями недельных индексов и суть самостоятельные величины. В условиях стабильного рынка еженедельные и ежемесячные индексы совпадают, в условиях резких перемен они могут существенно различаться, т.к. еженедельный расчет более чувствителен к изменениям. Поэтому различия в значениях еженедельных и ежемесячных индексов являются показателем нестабильности на рынке.

1. Индекс стоимости жилья (Value Index)

Недвижимость не является биржевым товаром, т.к. все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости.

Технология выделения из всего  множества разнообразных квартир  так называемого однородного  «ядра», позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара, является уникальной особенностью системы индексов рынка недвижимости. Благодаря ей происходит переход от «средней температуры по больнице» - статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.