Совершенствование кредитной политики банка

Государство всегда следило за тем, чтобы не ущемлялись права людей, участвующих в ипотечных сделках. Как только этот контроль был утрачен, институт ипотеки на несколько веков словно затаился. В своем прежнем обличии он показался лишь в эпоху Средневековья. Первые упоминания об ипотеке в Германии относятся к XIV веку, двумя столетиями позже она обозначилась во Франции. В этих странах залоговым объектом была недвижимость, а сам ипотечный договор считался законным только тогда, когда был запротоколирован в специальной книге.

В современной практике понятие “ипотека” применяется в основном в случаях залога недвижимого имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечный кредит, как правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Такой кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на распоряжение залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на обращение взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства). Кредиторами обычно выступают банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Важно осознавать, что ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой нередко забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Одним из преимуществ ипотеки для кредитора является то, что она даёт преимущество ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.

Помимо того, что сегмент ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переживает период роста, он также имеет очень большой потенциал развития как со стороны спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения рост сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.

К преимуществам ипотечного кредитования, очевидно, относится и то, что, если заёмщик не возвращает в установленный в договоре срок долг по кредиту, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна, её цена достаточно стабильна и имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Таким образом, этот способ кредитования обеспечивает достаточно высокую защиту интересов кредиторов.

Что касается процентной ставки по ипотечному кредиту, то она устанавливается банком с учётом основных рисков. Так или иначе, банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией и значительным изменением валютного курса. Кредитный риск, или риск неуплаты учитывается банком при оформлении залога, который значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. В дополнение к этому тщательно проверяется кредитоспособность заёмщика, часто вводится ряд ограничений на объём ежемесячных выплат последнего. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также является существенным для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно. Понятно, что досрочное погашение кредита влечёт за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Дело в том, что кредитор не может заранее знать, когда произойдет досрочное погашение, которое, как правило, происходит в момент самой низкой процентной ставки. Кроме перечисленных рисков существуют имущественные риски , а именно риски, которые имеют отношение к объекту залога. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодна для проживания, то в этом случае обязательства заёмщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заёмщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Среди всех видов существующих страховок на рынке ипотеки следует выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первый риск – это наступление нетрудоспособности заемщика, второй – риск повреждения залогового объекта. Расходы по этим видам страхования, конечно, возлагаются на заемщика и составляют по сумме около 1,5% стоимости получаемого кредита. Большинство случаев ипотечного кредитования имеют длительный срок – до 30 лет. В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Понятно, что такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Устанавливается достаточно высокий, но в то же время строго фиксированный процент по ипотечному кредиту. В результате, при благоприятных условиях, кредитор получает от заёмщика значительную сумму переплаты.

Представляется очевидным, что, если в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции , то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заёмщику. В этом случае банками применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

В качестве ещё одного преимущества ипотечного кредитования для кредитора можно отнести высокую диверсификацию кредитного риска в связи с большим количеством заёмщиков.

Недвижимость, является надежным способом защиты кредиторов. Недвижимость долговечна, её цена имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга. В случае же невозврата кредитор распоряжается объектом недвижимостью по своему усмотрению.

На случай непредвиденных обстоятельств, делающих невозможными дальнейшие выплаты по кредиту заёмщиком, сделки ипотечного кредитования, как правило, страхуются поручителями, несущими ответственность (в т.ч. финансовую) за этот кредит в случае неспособности его взявшего выплачивать деньги.

Диверсификация кредитного риска. Осуществляется за счёт большого и увеличивающегося в ближайшей перспективе количества заёмщиков.

Учёт основных рисков кредитора в процентной ставке по ипотечному кредиту. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливается с учётом основных рисков кредитора и, таким образом, банки страхуются от ситуаций неопределённости и их негативных для себя последствий.

Кредитор получает значительную сумму переплаты от заёмщика (в % от стоимости объекта недвижимости). При существующих процентных ставках и сроках ипотечного кредитования кредитор получает от заёмщика большую сумму переплаты, которая зачастую достигает 100% и более от стоимости жилья.

Возможность получения прибыли от данного клиента за счёт продаж ему дополнительных банковских продуктов. Здесь имеются в виду сопровождение сделок, консультации, дополнительные услуги.

Приведём немного информации в области ипотечного кредитования в АКБ «МБРР» (ОАО).  При существующих ценах каждый выданный ипотечный кредит позволяет кредиторам неплохо заработать: средняя ставка на ипотеку составляет 9-15% годовых в валюте, а кредит, выдаётся на срок от 8 до 25 лет. Таким образом, для заёмщика переплата, по итогам его погашения, достигает 100% от стоимости жилья. Что является очень прибыльным для банка.

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. Однако к концу года свет в конце «ипотечного» тоннеля все же забрезжил. Ключевую роль в этом, как представляется, сыграло снижение темпов падения цен на жилье. Свою лепту внесла и господдержка рынка, которая выражалась в разработке многочисленных схем помощи банкам и заемщикам (впрочем, их реализация пока не перешла в практическую плоскость). Наконец, многие банкиры уверовали в светлое будущее благодаря особому вниманию к трудностям, переживаемым рынком, со стороны руководителей государства. Впрочем, основная проблема - отсутствие спроса - вряд ли позволит рынку восстановиться в краткие сроки. То чего так долго ждали и о чем так много говорили, началось летом: рынок ипотеки

стал подавать признаки жизни. Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. «Рынок действительно восстанавливается. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам, на рынке вновь появляются программы кредитования первичного рынка недвижимости», - отмечает генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. «Банки постепенно возвращают ипотечные программы к докризисным условиям. То, что банки идут на снижение первоначального взноса, говорит о том, что банковские аналитики оценивают ситуацию на рынке недвижимости как стабильную», - добавляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

Статистика также говорит в пользу рынка. По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за октябрь количество ипотечных сделок в столице выросло на 20 процентов - до 795-ти. Доля ипотеки в общем объеме сделок по покупке жилья составила 14,4 процента. В первом и втором кварталах этот показатель составлял 8 процентов, в третьем - 12 процентов, а до кризиса - 15-16 процентов. Эксперты агентства «МИАН», в свою очередь, отмечают, что по итогам ноября доля сделок с привлечением кредитных средств на столичном рынке жилья увеличилась с 2-5 процентов в начале года до 8-10 процентов. При этом отмечается, что по сравнению с максимальными докризисными показателями (30-35 процентов) доля ипотеки все еще крайне низка.

О том, что в действительности привело к оживлению на рынке ипотеки в последние месяцы 2009 года, однозначно говорить сложно. Скорее всего, речь идет о совокупности факторов. С одной стороны, столь пристальное внимание к рынку со стороны государства не могло не повлиять на банкиров: если уж на самых верхах ждут снижения ставок и выделяют значительные средства на поддержку рынка, то лучше среагировать оперативно, действовать на опережение конкурентов. С другой стороны, свою роль сыграл и рыночный фактор. «Оживление рынка ипотеки в основном происходит в результате положительной макроэкономической конъюнктуры, снижения стоимости денежных ресурсов для кредитных организаций, а так же наметившейся стабилизации цен на недвижимость».

Оживление рынка, безусловно, является позитивным моментом, но, к сожалению, вряд ли сейчас станет сигналом к его полному восстановлению. По сути банкиры «уцепились» за еще только перспективную стабилизацию рынка жилья, рост финансирования АИЖК и госпрограммы, которые пока есть только на бумаге. Но вернуть серьезный спрос на рынок жилья, а соответственно - на рынок ипотеки, в ближайшее время не представляется возможным. Связано это, в первую очередь с психологическим фактором.

Ипотека и до кризиса была доступна лишь состоятельным гражданам и части среднего класса (семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона). Что уж говорить про кризисное время, когда аналитики прогнозируют вторую волну экономического кризиса? Брать ипотеку в нынешних условиях - большой риск. Тем более перед глазами потенциальных заемщиков стоят мытарства пострадавших от кризиса «ипотечников».

С начала года в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов за консультацией обратилось около 35 тысяч россиян. После консультаций заявление на реструктуризацию кредитов подали пять тысяч человек, из которых реально одобрение получили не более четырех тысяч. По данным самого АРИЖК, агентство способствовало полному восстановлению платежеспособности лишь 40 клиентов. Как заявил гендиректор агентства, около 55 процентов должников по ипотеке банально «прячутся от кредиторов».

Попасть в ряды таких заемщиков - перспектива малоприятная. Поэтому возвращения рынка ипотеки хотя бы на докризисный уровень, по все видимости, стоит ожидать лишь после полной стабилизации экономики в целом.

Немаловажно и то, что будет с ценами на жилье: останутся они на сегодняшнем уровне или резко вырастут в результате отложенного спроса, который может появится из-за прогнозируемого сокращения объемов строительства.

Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.

1.4 Факторы устойчивого функционирования коммерческих банков

При прочих равных условиях, банки, как финансовые партнеры имеют значительные преимущества. Опыт потерь на сегодняшний день очень и очень большой. Громкие названия перестали быть гарантией. В то же время, существуют и вновь возникают, банки средние и даже меньше средних по объему, оперирующие значительными суммами свободных средств. Какими же критериями следует руководствоваться при выборе банка-партнера. На стабильность банка влияет много факторов: наличие собственных средств и состоятельных учредителей, наличие стабильной клиентуры, надежность заемщиков, участие в государственных программах и так далее. В банковской практике существует несколько подходов к оценке финансового состояния банка.