Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

     Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости  земельного участка. Принципы оценки земельных  участков формируют исходные взгляды  субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающей  на момент оценки .Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируется три фундаментальных подхода к оценке- доходный, сравнительный и затратный.

     В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

• Как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

• Важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

• Пространственного базиса под городскую застройку;
• Кладовой месторождений;
• Объекта налогообложения.

     В курсовой были рассмотрены различные  методы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риелторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например когда земля ожидает своего  эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

     Пример:

     Метод Выделения:

     Исходные  данные

     Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое  здание.

     Общая площадь здания 985 м²

     Время постройки – январь 1989 г.

     Типичный  срок экономической жизни здания – 80 лет

     Физический  износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

     Стоимость единого объекта недвижимости в  расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 рублей.

     Анализ  рынка показывает, что затраты  на создание улучшений, т.е. прямые и  косвенные издержки на строительство  аналогичного здания составляет  38500 руб./ м².

     Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

     Оценить стоимость земельного участка методом  выделения на дату оценки – январь 2009г.

     Решение:

     1.Расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости 45000*985=44 325 000 руб.

     2.Расчет  стоимости воспроизводства здания: восстановительная стоимость здания: 38 500+(38 500*0,2)=46 200 руб/ м² ;

     Износ=Эффективный  прирост/ Срок экономической жизни            *100% =20/80 * 100% = 25%

                 Стоимость воспроизводства здания составит:

     46 200*985*(1-0,25)=34 130 250руб

     3.Расчет  стоимости земельного участка:

     44 325 000 – 34 130 250 = 10 194 750 руб

     Литература:

1. Конституция Российской Федерации.
2. Земельный кодек Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
4. Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
6. Постановление Правительства РФ от 2 июня 2008г. №456 (ред.от 07.11.2008) « О Федеральном агентстве кадастров объектов недвижимости», приложение, раздел 1 «Общие приложения».
7. Пункт 1 Указа Президента РФ от 25 декабря 2008г. №1847 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России  от 6 марта 2002г. №568-Р.
9. Международные стандарты оценки. 8-е изд. М.:Российское общество оценщиком, 2008.
10. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. М. : ООО НИПКЦ «Восход-А»,2009.
11. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России.                М.: Дашков и К, 2004
12. Оценка природных ресурсов / под общ. Ред. В.П.Антонов и П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов. 2002. С.6.
13. Петров. В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005.
14. Петров В.И; под ред.М.А. федотовой.-3-е изд.,перераб. и доп.-М.: КНОРУС. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие,2010.