Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Содержание:

 Введение…………………………………………………………………..………...4

1. Понятие, цели оценки земли…………………………………………………….6

     1.1. Особенности земли как объекта оценки……………………………..…6

     1.2. Основные цели экономической оценки земли……………….……….10

2. Общие рекомендации по проведению оценки…………………………………25

3. Методы оценки…………………………………………………………………..27

     3.1.Метод  сравнения продаж……………………………………………….28

     3.2. Метод выделения………………………………………………………..30

     3.3. Метод распределения…………………………………………………...32

     3.4. Метод капитализации земельной ренты………………………………33

     3.5.  Метод остатка…………………………………………………………..34

     3.6. Метод предполагаемого использования……………………………..37

4. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения…………………………………………………………………………..39

 Заключение...……………………………………………………………………….42

 Литература………………………………………………………………………….43 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Наибольшей  ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой  общественной и экономической деятельности человека, являясь в тоже время  товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и  ключевое положение в экономической  жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи  базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

     Ценность  земли заключается в её основных характеристиках:

• каждый участок  земли  является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
• земля является недвижимой в вещественном отношении;
• земля долговечна ,а её стоимость со временем увеличивается;
• предложение земли ограничено природой;
• земля может использоваться людьми для различных целей.

     С принятием нового Земельного кодекса  Российской Федерации (далее-ЗК РФ) и  других нормативных правовых актов  расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все  в большей степени становится товаром- объектом хозяйственного оборота.

     Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический  оборот и изъятие земельной ренты  в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты различных уровней для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры  поселений, охрану почв, ведение кадастра недвижимости и для других целей.

     Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений,  как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре  городов промышленных предприятий, а это в свою очередь приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.

     Свободный земельный рынок может активно  развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

     Цель  курсовой - показать особенности земельного участка как объекта экономической оценки, раскрыть методы проведения оценки земли в современной России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.Понятие, цели и принципы оценки земли

1.1.Особенности земли как объекта оценки

     Происходящие  в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели  экономики  возродили право частной собственности  и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка  владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

     Необходимым  элементом рыночной  экономики  выступает институт независимой  оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности  и демократизация экономической  жизни.

     В первую очередь это касается рынка  недвижимости, развитие которого может  определить в ближайшей перспективе  характер изменений всей экономики. Земля является природной основой  рынка недвижимости.

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.

     Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта  оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчётов и сведение к минимуму различных  допущений и предложений в  отношении используемых в расчёт данных.

     В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее-ГК РФ; ст.130) дается четкое определение термина «недвижимая  вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость )относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

     Отличительной чертой  движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

     Важное  значение имеют установленные ст.130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

1. природные свойства- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);
2. физические свойства- прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) – леса, многолетние насаждения, здания ,сооружения, объекты незавершенного строительства;
3. объекты, указанные в законе- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»). Недвижимость признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ).

     Таким образом, любой объект недвижимой собственности  состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов ) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1. границы земельного участка  должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2. установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3. данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости;

     Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней  неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование.

     В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому  имуществу; «Недвижимое имущество  представляет собой интерес в  недвижимости. Этот интересно обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о  передаче правового титула или договор  аренды. Поэтому имущество - юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы  и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

     Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии  государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.

     Для целей государственной регистрации  описание и индивидуализация объекта  недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют  однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством  кадастрового и технического учета (инвентаризации).

     В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  установлены следующие объекты  государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

     В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских  отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации  в едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый их них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков  и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

     Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июля 2001 г. № 78 «О землеустройстве». Органом, уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

     Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в оформлении объекта гражданских правоотношений – земельного участка. Границы участка  как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных  отношений. Земельный участок как  объект гражданских прав таков, каким  он учтен в Едином государственном реестре земель. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

     Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры  квартала  или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной  эксплуатации собственников недвижимости квартала или города: