Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

     В рыночной экономике земля как  невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

• земля–это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;
• земля–пространственный базис, являющейся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;
• социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;
• земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

     Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

     При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые  позволяют его эффективно использовать.

     Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

     В Земельном кодексе Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

     Таким образом, намечен переход к единому  объекту недвижимости, включающему  земельный участок и все улучшения.   

1.2  Основные цели экономической оценки земли

     Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещения промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части города.

     Россия  располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной  оценки этой важнейшей части национального  богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая  в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

     Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земельных участков.

     Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных , необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

     Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

     Можно выделить четыре основные цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение их стоимости в активах предприятий;
4. создание государственного кадастра недвижимости, а также стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

       Первая  цель оценки стоимости земельных  участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

     Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере ,в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

• расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;
• законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
• стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставны капитал предприятия;
• введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
• повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
• переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;
• упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно- планированных и градостроительных требований др.);
• развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и связанной с ней недвижимости;
• расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;
• усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.

     В настоящее время в России при  оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные  виды стоимости.

     Краеугольный  камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость». В Федеральном законе от 29 июля 1998г. №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости: «Под стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

     одна  из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исследование; 

     стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих  интересах;

     объект  оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

     цена  сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

     платеж  за объект оценки выражен в денежной форме».

     Данное  определение рыночной стоимости  базируется следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного  и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

     Рыночная  стоимость всегда относится к  конкретному моменту, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

     «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией , а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

     В МСО подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале  должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

     «Все  методы, техники (способы) и процедуры  измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнение продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определятся на основе анализа расчетов затрат  и накопленной амортизации по рыночным данным».

     В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную  величину. К таким случаям относятся:

• некоторые специализированные объекты имущества;

• устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка;

• некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и др.

     Рыночная  стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или  сдачи в аренду, при определении  стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

     Все большее распространение в российской практике получает практика земельных  торгов. В постановлении Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а также в ЗК РФ (ст.38,38(1),38(2)), установлены правила организации и проведения торгов по продаже прав на земельные участки.

     Земельный кодекс предусматривает две формы проведения торгов: конкурс или аукцион. Аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Победителем аукциона признается лицо, назвавшее наибольшую цену.

     Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Победителем конкурса считается лицо, предложившее лучшие условия, такие как сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно - планировочные решения и др.

     Постановления Правительства РФ № 808 и ЗК РФ предусматривают  три объекта торгов:

1. право собственности на земельный участок
2. право на заключение договора аренды земельного участка;
3. величина арендной платы на земельный участок.

     Право собственности на земельный участок. При продаже находящихся в государственной собственности земельных участков организатор торгов определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка.