Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Метод допускает также  следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

     Чистый  операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

     Действительный  валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

     Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

     Для пустующих и используемых собственником  для собственных нужд помещений  также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений  недвижимости, но не включенные в арендную плату.

     Величина  операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

     Расчет  расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком использования  производится путем деления суммы  затрат на создание данных элементов  улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность  процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

     Управленческие  расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет  объектом недвижимости – собственник  или управляющий.

     При расчете коэффициента капитализации  для улучшений земельного участка  следует учитывать наиболее вероятный  темп изменения дохода от улучшений  и наиболее вероятное изменение  стоимости улучшений (например, при  уменьшении стоимости улучшений - учитывать  возврат капитала, инвестированного в улучшения).  

3.6. Метод предполагаемого использования

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков.

     Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. 

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

     При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

     Для приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

     Источником  доходов может быть сдача в  аренду, хозяйственное использование  земельного участка или единого  объекта недвижимости, либо продажа  земельного участка или единого  объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

     Расчет  доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать  учет дохода от продажи единого объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

     Оценка  земельных участков сельскохозяйственного  назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

     Для проведения оценки в  границах земельного участка сельскохозяйственного  назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

• 1) сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
• 2) земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• 3) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

     Рыночная  стоимость земельного участка сельскохозяйственного  назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость  оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенных  для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутых водоемов, которые  не могут быть использованы для предпринимательской  деятельности.

     Сельскохозяйственные  угодья и замкнутые водоемы, которые  могут быть использованы для предпринимательской  деятельности (например, ведения рыбного  хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или  методом капитализации ренты.

     Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции, оцениваются  методами оценки застроенных или  предназначенных для застройки  земельных участков. Земли под  хозяйственными постройками (сараи  и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

     При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной  ренты в составе факторов стоимости  следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических  факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

     При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной  ренты существуют особенности расчета  земельной ренты, связанные с  принятой системой учета плодородия земельного участка.

     Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами  на ведение сельскохозяйственного  производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для  единицы площади земельного участка  как произведение нормативной урожайности  сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

     Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием  земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

     Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно  возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования  являются обеспечение наибольшего  дохода и сохранение плодородия почв.

     Материальные  издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических  карт, устанавливающих нормативные  затраты семян, горюче-смазочных  материалов, удобрений и т.п. в  натуральном выражении.

     Расчет  издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

     При расчете издержек учитываются уровень  инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность  дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам  переработки сельскохозяйственного  сырья и центрам материально-технического снабжения.

     При расчете валового дохода с пашни  может быть учтена возможность получения  нескольких урожаев в течение  одного сезона по овощной продукции  и продукции лекарственных растений.

     Залежь  оценивается методом предполагаемого  использования с учетом экономической  целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

     При расчете валового дохода сенокосов  и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная  урожайность сенокосов и пастбищ  определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При  этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

     При расчете валового дохода многолетних  насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и  нормативной урожайности плодово-ягодной  продукции. При этом учитывается:

• 1) возраст многолетних насаждений;
• 2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;
• 3) особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;
• 4)  возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Заключение

     Земля выступает основой жизни и  деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также учета при оценке многих других факторов. В России земля – один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.