Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

     Начальная цена устанавливается равной рыночной стоимости земельного участка. Торги  признаются состоявшимися, если в них  приняли участие не менее двух лиц, которые хотя бы один раз подняли  стартовую цену.

     Право на заключение договора аренды земельного участка.  В крупных городах местные органы власти могут устанавливать единовременный платеж для инвесторов, желающих заключить договор аренды земельного участка с целью его застройки доходным объектом недвижимости. Впервые такой платеж появился в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 26 сентября 1994 г. № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве»

     Величина  арендной платы за земельный участок. Как установлено п.4 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. На практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается или в процентах от кадастровой стоимости, или по утвержденным местным методикам на основе базовых ставок и различных коэффициентов.

     Величина  процентной ставки от кадастровой стоимости  утверждается собственником земли. Например, в Москве с 1 июля 2006г. ставки арендной платы для земельных  участков установлены в размере 1,5 % от кадастровой стоимости.

     Рыночную  стоимость земельного участка не следует смешивать с другими  видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

     Инвестиционная  стоимость- это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

     При определении инвестиционной стоимости  в отличии от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

     Она рассчитывается при обосновании  инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

     Выделяют  целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта  оценки, такие как:

• различия в оценках величины будущих потоков доходов;

• различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

• различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, базы для налогообложения);
• синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

     Основными целями расчета инвестиционной стоимости  при оценке недвижимости являются:

• инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
• оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости- оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
• оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности  дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

     Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

     Таким образом, инвестиционная стоимость  может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в его инвестиционном проекте.

     Ликвидационная  стоимость- это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

     При определении ликвидационной стоимости  в отличие то определения рыночной стоимости учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Например, ликвидационная стоимость рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. В этом случае она представляет разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию.

     Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

     Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. С 1 января 2006г. налоговой базой для налогообложения земельных участков выступает кадастровая стоимость.

     В МСО предусмотрены также виды стоимости (базы оценки), которые отсутствуют  в Федеральных стандартах оценки. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости, подразделяются в МСО на три категории.

     К первой категории  относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфической для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина по существу отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен. Например, в эту категорию попадает инвестиционная стоимость.

     Вторая  категория баз  оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Несмотря на то что стороны могут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, а согласованная цена может отражать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.

     Третья  категория баз  оценки - это стоимости, устанавливаемые в соответствии  с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения базы для проведения оценки часто устанавливаются законом.¹

     Также применение конкретной базы оценки может  быть разъяснено путем введения пояснительных  допущений, характеризующих особые обстоятельства экономического субъекта, владеющего имуществом (например, действующее предприятие, предприятие на стадии ликвидации или предприятие, активы которого должны быть проданы для альтернативного использования).

     Рассмотрим  виды стоимости, которые отсутствуют  в Федеральных стандартах оценки.

     Справедливая  стоимость – это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами.²

       Справедливая стоимость обычно  рассчитывается при проведении  оценки для целей Международных  стандартов финансовой отчетности.

     Специальная стоимость – это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя.³

     Под специальным покупателем понимается покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью, из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся  к покупателям на рынке в целом. Например, собственник участка площадью шесть соток при покупке соседнего  участка может присоединить его  к имеющемуся участку и тем  самым образовать новый участок  площадью 12 соток.

     Специальная стоимость может возникнуть, когда  актив имеет признаки, которые  делают его более привлекательным  для специфического покупателя, или  для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей  на рынке. Эти признаки могут включать в себя физические, географические, экономические или юридические характеристики актива.

     Синергетическая стоимость (стоимость  слияния). Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.⁴

     Вторая  цель оценки стоимости земельных  участков – создание базы для налогообложения.

     Основными источниками денежных поступлений  от недвижимости являются:

1. налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах, как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах, как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;
2. налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;
3. регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4. плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

     Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для  целей налогообложения  и в  иных случаях устанавливается кадастровая  стоимость земельного участка.

     По  новому Налоговому кодексу  (глава 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

     25 августа 1999 г. вышло постановление  Правительства РФ № 945 «О государственной  кадастровой оценке земель», которое  положило начало государственным  работам по проведению в России  кадастровой оценки земли. 8 апреля 2000 г. было принято постановление Правительства РФ № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». В соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.