Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее  важными факторами  стоимости являются:

1. местоположение и окружение;

2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
4. транспортная доступность;

5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам  сделок с земельными участками, в том  числе, относятся:

• 1) условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• 2) условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• 3) обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• 4)изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

     Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

   Величины  корректировок цен  определяются следующими способами:

• 1) только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• 2) от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• 3) корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• 4) определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

     В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы  измерения аналогов) должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. 

3.2. Метод выделения

     Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

Условия применения метода:

• 1) аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• 2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

     Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с  использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей.

     К укрупненным стоимостным  показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

     К элементным стоимостным  показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

     Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном  на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны  в уровень цен на дату оценки с  использованием системы текущих  и прогнозных индексов изменения  стоимости строительства.

     Расчет  суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных стоимостных  показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно – индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

     При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует  учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

     При определении стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений.

     Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

     Физическим  износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

     Функциональным  износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

     Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

     Физический  и функциональный износ могут  быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ  является устранимым, если затраты  на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.  

3.3. Метод распределения

     Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

Условия применения метода:

• 1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• 2) наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• 3) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

3.4. Метод капитализации земельной ренты

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. 

     Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

     Под капитализацией земельной  ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

     В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли.

Основными способами определения  коэффициента капитализации  являются:

• 1) деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• 2) увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

     При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). 

3.5. Метод остатка

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.