Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

     Кадастровая оценка различных категорий земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

     Наряду  с проведением кадастровой оценки земли в 2010-2012 гг. планируется начать работы по массовой (кадастровой) оценке объектов жилой недвижимости для введения единого налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество физических лиц.

     Третья  цель оценки земельных участков –  реальное отражение их стоимости в активах предприятий.

     Для реализации этой цели для юридических  лиц предусмотрен переход от права  постоянного бессрочного пользования  земельными участками к праву  собственности или аренде.

     В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г.

     В статье 36 ЗК РФ сформулировано исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которые имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и строений на этих участках.

     Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков и приобретение права аренды земельных участков заключается в преимущественном праве этих лиц на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная  недвижимость. Таким образом, стоимость права постоянного бессрочного пользования обусловлена выгодой, которую может получить собственник здания от выкупа или заключения договора аренды земельного участка.

     В случае выкупа земельного участка по установленной законом выкупной цене выгода собственника здания определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, находящегося в собственности, и выкупной ценой с учетом затрат на оформление документов.

     В случае заключения договора аренды земельного участка  выгода собственника здания определяется как разница между годовой рыночной ставкой арендной платы и нормативно установленной арендной платой (2% от кадастровой стоимости). Данная разница переводится в текущую стоимость на срок аренды по ставке дохода для земельного участка.

     Сравнение полученных результатов позволит определить наиболее эффективный вариант: выкуп  участка или в аренду.

     При продаже находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков собственникам  расположенных на них зданий, строений, сооружений, выкупная цена таких земельных  участков определяется в порядке, установленном  п. 1-2 ст. 2 Федерального закона  «О введении в действие Земельного кодекса».

     В Федеральном законе от  24 июля 2007 г.  № 212  «О внесении изменений  в законодательные акты РФ в части  уточнения условий и порядка  приобретения прав на земельные участи, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности», цена выкупа земельных участков устанавливается региональными властями, и она не должна превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка,  а в городах с населением свыше 3 млн. человек (Москва и Санкт-Петербург) -  20%, а в случае перепрофилирования объекта на земельном участке – 100% кадастровой стоимости.

     При продаже земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, лицам, ставшим собственниками расположенных на них зданий или сооружений после вступления в силу ЗК РФ, устанавливается следующая выкупная цена земли:

1. в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек - в размере от 5 до 30 ставок земельного налога ( Москва- 30) ;

б) от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;

        в) до 500 тыс. человек, а также за пределами границы поселений - от 3 до 10 ставок земельного налога.

     Также Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212 введено положение о приватизации земельных участков нынешними арендаторами. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после вступления в силу Земельного кодекса.

     Установлены ограничения для величины арендной платы. Годовая арендная плата не может превышать 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а для земель сельскохозяйственного назначения – 0,3% кадастровой стоимости, для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, - 1,5%.

     Не  допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.⁵

     Четвертая цель оценки стоимости земельных  участков- составление государственного кадастра недвижимости, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

     Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о  кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого  имущества.

     Государственных кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установлено  Федеральным законом «О государственном  кадастре недвижимости».

     Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% черноземных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород.⁶ Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоносителей.  Отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.

     В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 « о системе  и структуре федеральных органов  исполнительной власти» образованно  Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости,⁷ которое Указом президента РФ⁸ с 1 марта 2009г. преобразовано в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

     Таким образом, создание государственного кадастра недвижимости позволит реализовать  следующие  цели:

• провести идентификацию единого объекта недвижимости на местности;

• описать его индивидуальные физические характеристики;
• определить его стоимостную (кадастровую) оценку.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Общие рекомендации по проведению оценки

     Дата  проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра  оценщиком.

     При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего  сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок  использования информации определяются оценщиком.

     Результаты  оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

     Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком  с учетом требований, предусмотренных  условиями договора об оценке.

     Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует  избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

     В отчет об оценке рыночной стоимости  земельного участка рекомендуется  включать:

• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
• описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);
• фотографии земельного участка и его улучшений;
• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
• установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

     Итоговая  величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Методы оценки

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

       При оценке рыночной  стоимости земельных  участков используются:

1. метод сравнения продаж;
2. метод выделения;
3. метод распределения;
4. метод капитализации земельной ренты;
5. метод остатка;
6. метод предполагаемого использования.

    На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     Далее приведено содержание перечисленных  методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного  назначения.

     В случае использования иных методов  в отчете об оценке целесообразно  раскрыть их содержание и обосновать использование.  
 
 

3.1. Метод сравнения продаж

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями или сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.