Оценка стоимости предприятия/бизнеса

ВВЕДЕНИЕ

     Переход нашей страны к рыночной экономике  потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение  фондового рынка, развитие системы  страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировали потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия.

     Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки их стратегии. Он выявляет альтернативные подходы  и определяет, какой из них обеспечит бизнесу максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену.

     Целью данной работы является определение  обоснованной рыночной стоимости предприятия  тремя подходами: затратным, доходным и рыночным, а также умение пользоваться различными методами в рамках этих подходов.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретический аспект подходов и методов, применяемых при оценке бизнеса.
• Проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия тремя подходами на примере одного предприятия.

     Объектом  оценки является стоимость действующего функционирующего предприятия с  его имущественным комплексом, вещественными  правами, с подобранным и обученным  персоналом, с уровнем организации  производства, труда и управления, с имиджем предприятия в деловых кругах и его деловой репутации и другими факторами.

     Предметом оценки является стоимость бизнеса, под которой понимается сумма  денежных средств, которую наиболее вероятно гипотетический  покупатель заплатит за оцениваемый объект при совершении сделки купли-продажи.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение оценочной стоимости  предприятия

1.1 Затратный подход к определению оценочной стоимости предприятия

    Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает  стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек.

    Данный  подход представлен двумя основными  методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

    Оценить предприятие с точки зрения затрат на его создание при условии, что  предприятие остаётся действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

    Стоимость чистых активов – это разница  между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов предприятия  и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

    Главный признак затратного подхода, реализованного в методах накопления активов или оценки по активам - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Определение оценочной стоимости  основных средств

а) Объект оценки –  недвижимость

Оценка  стоимости недвижимости затратным подходом

    Подход  к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство  плюс затраты на приобретение участка  и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

    Оценка  стоимости недвижимости ведется  в несколько этапов:

         Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка

      Определяется стоимость земельного  участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

    Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

    С_зем.уч = S_зем.уч *С_ед                                                                                                                                       (1) 

    где   С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

            С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

             S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м. 

    Второй  этап. Оценка  полной восстановительной стоимости здания

      Оценивается восстановительная  стоимость или стоимость замещения  здания и сооружения на действительную  дату оценки.

    Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов и технологий, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

    Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Существует 4 способа определения полной восстановительной  стоимости недвижимости:

• Метод сравнительной единицы;
• Поэлементный способ;
• Сметный способ;
• Индексный способ.

    Оценка  полной восстановительной  стоимости  методом сравнительной единицы.

      Этот метод включает несколько  этапов:

    1. На основе данных об издержках  строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м²,  на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

    2. Норматив удельных затрат умножается  на общую площадь или объем оцениваемого здания.

    Третий  этап. Определение износа здания

      Рассчитываются все виды износа  зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

    Физическое  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

      Физический износ определяется  на основе визуального осмотра  оценщиком объекта оценки и  составления ведомости дефектов.

    Функциональное  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

    Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

    Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

    Четвёртый этап. Определение рыночной стоимости здания как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

    Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к рыночной стоимости здания стоимости земельного участка.

    Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

    При оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, используется метод капитализации чистого операционного дохода. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости, при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

    Целесообразно выделить основные этапы процедуры  оценки методом капитализации.

    Первый  этап. Определение потенциального валового дохода

      При определении стоимости недвижимости  этим методом необходимо обосновать  общую сумму дохода, которую получит  инвестор от приобретения этой  недвижимости и её эксплуатации  в течение года.

    Способом  позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае годовой потенциальный валовый доход (ПВД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

    ПВД =S_ар.зд*С_ар.пл *12,                                                                                 ( 2 )

    где S_ар.зд  -  полезная площадь, сдаваемая в аренду, м²;

          C_ар.пл – ставка арендной платы за 1 м².

    Как правило, величина арендной ставки зависит  от местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, срока  аренды и т.д.

    Второй  этап. Определение  реального валового дохода

    РВД= ПВД* К_сдачи,

    где К_сдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду.

       Третий этап. Определение чистого операционного дохода

     Из  рассчитанного РВД необходимо вычесть  затраты собственника, связанные  с содержание недвижимости.

    Затраты собственника принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
• расходы на замещение, или резервы.

    К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

    К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.