Индивидуальный жилой дом

Ко второму  типу домов относятся дома без  земельных участков, которые имеют  опосредованную связь помещений  дома с территорией через общедомовые  коммуникации — лестницы, коридоры, веранды и т.д. (рис.1).

В зависимости  от надземной этажности все дома принято условно подразделять на два основных вида: малоэтажные дома с одним или двумя этажами  и дома средней этажности с  тремя, четырьмя или пятью этажами. Существуют индивидуальные жилые дома и повышенной этажности с числом надземных этажей шесть и более.

В зависимости  от подземной этажности все дома можно условно классифицировать на две основных разновидности: дома с цокольным или подвальным этажом и дома с подземным этажом. Существуют дома с числом подземных этажей два  и более.

По наличию  лифтового оборудования различают  безлифтовые дома и лифтовые дома. Строительные нормы и правила  предусматривают лифты в жилых  домах, начиная с отметки пола верхнего этажа более 14 м от уровня планировочной отметки земли  на границе отмостки [36]. Это соответствует  пяти этажам при высоте этажа 2,8-3,0 м.

Однако, данное положение норм  рассматривается, в основном, применительно к государственному, бюджетному или муниципальному жилью. В индивидуальной же жилищной застройке допускается устройство лифтов без ограничений этажности, т.е., начиная со второго этажа, при соблюдении остальных требований СНиП по пожарной безопасности и т.д. [39, 41].

В зависимости  от размещения домов на земельных  участках и их взаимосвязей между  собой индивидуальные жилые дома классифицируются на два основных класса.

К первому классу домов относятся отдельно стоящие  дома, а ко второму классу — блокированные  дома (рис.1).

Отдельно стоящие  дома не имеют общих строительных конструкций фундаментов, стен и  покрытия и состоят, в основном, из одной квартиры.

Блокированные дома являются зданиями, состоящими из двух или более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный придомовой земельный участок. Блокированные  дома имеют общие строительные конструкции.

Под придомовым земельным участком понимается земельный  участок, примыкающий к дому с  непосредственным выходом на него.

В зависимости  от количества квартир, индивидуальные жилые дома классифицируются на три  основных группы (рис.1).

К первой группе относятся одноквартирные дома, ко второй группе — двухквартирные дома и к третьей группе — многоквартирные  дома с количеством квартир от трех и более.

В соответствии с планировочной структурой застройки  и взаимным расположением индивидуальные жилые дома классифицируются на дома с рядовой застройкой и дома с  нерядовой застройкой (рис.1).

В зависимости  от способов и характера блокировки различают следующие три основные разновидности блокированных домов: рядовые, атриумные и террасные (рис.1, "5-7").

К первой разновидности  относятся дома с линейной блокировкой  в один ряд. Они нашли наиболее широкое распространение в отечественном  и зарубежном строительстве.

Рис. 1. Классификация  индивидуальных жилых домов: 1 –  отдельно стоящие одноквартирные; 2 — отдельно стоящие двухквартирные; 3 — блокированные двухквартирные; 4 — блокированные четырех квартирные; 5 - рядовые; 6 - атриумные; 7 - террасные

Ко второй разновидности  относятся дома с внутренними  замкнутыми дворовыми пространствами (двориками), которые получили название атриумов.

Особое место  в типологическом ряду блокированных  домов с нерядовой застройкой занимают так называемые террасные  дома. Их отличительной особенностью является наличие у каждого дома террасы — открытой озелененной  площадки, которая выполняет функции  придомового земельного участка (рис. 1, "7"). При этом террасные дома представляют собой разновидность  блокированной застройки на рельефе  или равнинной местности. Важным условием рационального проектирования и строительства домов является комплексный учет разнообразных  факторов и параметров, влияющих на качество и комфортность жилой среды  для человека. В зависимости от степени детализации различают  сотни различных демографических, технических, экономических и других условий, формирующих высококачественное современное жилье [4, 8, 9, 10, 3]. К основным, базовым, параметрам в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов  относятся следующие шесть классификационных  признаков (рис.2).

В зависимости  от типа застройки по степени освоенности  различают дома на исторической территории и дома на новой территории.

Строительство дома на историческо-архитектурном  фоне города или поселка требует  гармоничного сочетания нового здания с существующей застройкой. Это отражается на таких важнейших параметрах дома, как этажность, наличие земельного участка, тип блокировки, количество квартир, архитектурный стиль и  другие (рис.1).

Проектирование  дома на новой территории позволяет  разрабатывать его объемно-планировочное  решение с большей степенью свободы, с возможностью формирования новых, своеобразных, нетрадиционных образов  индивидуального жилья.

В соответствии с характером проживание людей дома целесообразно классифицировать на две группы: дома с постоянным проживанием  людей и дома с сезонным (временным) проживанием людей (рис.2).

К первой группе относятся дома с проживанием  людей в течение всех сезонов  года — лета, осени, зимы и весны. Это городские коттеджи, пригородные  особняки и другие дома с максимально  высоким уровнем комфортабельности.

Ко второй группе относятся дома с проживанием  людей в течение не всех сезонов  года, например, только в течение  лета, или лета и осени и др. Это дома дачного типа, в которых  целесообразно снижение максимально  возможного уровня комфорта. Владельцы  дачных домов имеют, как правило, дополнительную недвижимость для своего постоянного местопроживания —  городскую квартиру, второй дом и  т.д.

В зависимости  от месторасположения все дома принято  условно подразделять на следующие  четыре типа: городские особняки, пригородные  виллы, фермерские усадьбы и коттеджи (рис.2).

Рис. 2. Основные параметры в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов

Городские особняки расположены в черте городской  застройки. Для пригородных районов  проектируют пригородные виллы. Вне черты городской застройки  могут располагаться фермерские усадьбы для ведения фермерского, сельскохозяйственного или другого  хозяйства. В деревнях, поселках и  других небольших населенных пунктах  располагаются специфические индивидуальные дома — коттеджи.

В современной  отечественной литературе и практике широко используются и другие термины-синонимы: загородные коттеджи, дачные домики, дома для отдыха, садовые дома и др. [4, 9, 10].

В зарубежной литературе и практике часто применяются  специальные, нетрадиционные для России термины-синонимы: графский замок (Англия, графство Уэльс), животноводческое ранчо (США, штат Техас), родовое имение (Франция, провинция Шампань) и другие [29].

В соответствии с различной социальной ориентацией  дома классифицируются на три основных класса: дома для малообеспеченного  населения, дома для среднеобеспеченного  населения и элитные дома (рис. 2).

Данный классификационный  признак отражает реально существующую в жизни общества условную градацию всего населения на различные  категории в зависимости от их степени материальной обеспеченности [4, 9].

Учет данного  фактора является важным элементом  при определении таких основополагающих параметров дома, как площади застройки  и отдельных помещений, состав и  взаиморасположение комнат, этажность, конструктивные решения стен, уровень  инженерного оборудования и т.д.

Применительно к загородным индивидуальным жилым  домам общей классификации нет. Однако риэлтерские организации, работающие на загородном рынке недвижимости, придерживаются того или иного деления  домов чаще всего по ценовым категориям, например[2].

•   до 10 тыс. долл. — дачи в удаленных садоводствах, домах ИЖС на значительном расстоянии от города;

•   10-20 тыс. долл. — объекты в хороших садоводствах 1990-х годов постройки. Старые дома ИЖС;

•   20-40 тыс. долл. — хорошие деревянные дома ИЖС в хороших местах. Кирпичный недострой в зоне ближайшего пригорода;

•   40-80 тыс. долл. — кирпичные дома площадью до 150м   с коммуникациями;

•   80-150 тыс. долл. — коттеджи 150-300 м с коммуникациями и участком от 20 соток;

•   от 150 тыс. долл. — поместья. Участок до 1 га, обязательно рядом с водой. Дом от 200 м , построенный по индивидуальному проекту [9].

Конечно, это  деление не отражает всего многообразия рынка. Например, дом относящийся  к четвертой категории, но неудачно расположенный (внутри непрестижного  садоводства), может сразу перейти  в третью и, напротив, подняться в  цене до пятой категории при достаточном  количестве благоприятных факторов (локация, вид, газ, подъездные пути и  т.д.).

Двумя наиболее важными факторами для тех, кто  рассчитывает на постоянное проживание в пригороде, сегодня стали состояние  дорог и газификация. Большое  внимание уделяется наличию максимально  полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или  дерева. В качестве обязательного  атрибута рассматривается участок (минимум 10 соток).

Отдельную нишу занимают загородные индивидуальные жилые  дома в ценовом диапазоне до 10 тыс. долларов. Здесь в основном представлено вторичное жилье. На спрос и предложение  в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов, большое значение имеют личные пристрастия  к местоположению, инфраструктура, размер земельного участка и др.

Для индивидуальных жилых домов, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские  требования, как расстояние от города — должно быть в пределах 1 часа, дома должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью  стен и наличием инженерных систем.

В последнее  время в России все больший  интерес как у потребителей, так  и у профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция  интеллектуального здания, которая  зародилась в США в начале 1980-х  гг. Интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при  помощи специальных технических  средств созданы идеальные условия  для проживания, обеспечивается необходимый  уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально  рационально расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием осуществляется с помощью интегрированных в  единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность-функционирования служб  при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной  архитектуры.

Централизованное  управление интеллектуальным зданием  не отменяет существования различных  эксплуатационных служб — оно  позволяет снять с них часть  нагрузки, а также оптимальным  образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей. Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы датчиков системы контроля доступа и противопожарной  безопасности поступят не только на центральный  диспечерский пульт, но и на установленный  в квартире монитор, если хозяин дома. Если хозяин находится вне квартиры, сигналы поступят на его мобильный  или рабочий телефон.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает управление освещением, микроклиматом (по заданным параметрам температуры и влажности воздуха  система устанавливает локальные  режимы работы устройств отопления, кондиционирования и вентиляции); систему безопасности (видеонаблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); управление автоматикой и бытовой техникой (роль-ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); управление аудио (видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видеосигналов; системы  телефонизации и доступа к  сети интернет, пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; контроль качества воды; прием эфирного и цифрового спутникового телевидения; резервное электро- и  водоснабжение; фасадное освещение  и т.д.