Земельное право как отрасль права

      Наряду  с правом собственности на землю  этот правовой институт обеспечивает закрепление системы прав на землю.

      Право землевладения и право землепользования являются самостоятельными правовыми формами использования земли. В то же время эти формы использования земли имеют общие признаки, позволяющие обеспечивать единство их правового регулирования. К ним относятся:

• производный характер права землевладения и землепользования;
• ограниченность этих прав по содержанию;
• устойчивость;
• платность;
• целевое использование земельных участков.

     Они различаются по целям  использования земли, по субъектам, срокам, характеру и содержанию прав на землю.

     Право землевладения и землепользования производны от права собственности на землю, государственной или частной, что вытекает из ст. 262 ГК, согласно которой земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также срочного пользования, в том числе в аренду.

     Право землевладения и землепользования по содержанию ограничены, они всегда уже прав собственника, который может  предоставлять землю другим лицам  только в пределах тех полномочий, которыми обладает сам.

      Землевладельцы  и землепользователи наделены правомочиями владения и пользования землей, которые  осуществляются на условиях и в пределах. уставленных законодательством  или договором с собственником (ч.3 ст. 262 ГК). Правомочие распоряжения у землевладельцев и землепользователей, как правило отсутствует, если иное не предусмотрено законодательством или договором с собственником (ч.2 ст. 262 ГК).

      Устойчивость  права землевладения и землепользования обеспечивается установлением определенного, закрепленного в законодательстве, порядка возникновения и прекращения этих прав, гарантиями защиты этих прав, в том числе со  стороны собственника.

           Как субъективное право  на землю право землевладения  и право землепользования представляет собой юридическую возможность владеть и пользоваться землей для определенных целей. С субъективной стороны следует рассматривать эти права как разновидность права природопользования.

     Право землевладения и землепользования как поземельные титулы могут  иметь различную правовую природу. Они включают в себя:

     1) вещные права – право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного пользования землей, земельные сервитуты.

     2) обязательственное право – аренда земли.

     3) права, имеющие административно-правовую природу - временное землепользование, основанное на административном акте, использование земель на условиях временного занятия.

2. Право землевладения.

      Право землевладения как титул использования  земли было введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятыми 28 февраля 1990 года, при отсутствии частной собственности на землю.

      Кодекс  Республики Беларусь о земле 1990 года закреплял право землевладения  граждан и сельскохозяйственных и лесохозяйственных организаций.

      В настоящее время ст. 10 Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривает только пожизненное наследуемое владение земельными участками, предоставленными гражданам Республики Беларусь. Право пожизненного наследуемого владения землей является самостоятельным вещным правом (ст.217 ГК).

      Право землевладения характеризуется  наибольшей устойчивостью по сравнению  с другими ограниченными правами  на землю. Оно всегда бессрочно (пожизненное  владение), при определенных условиях может переходить после смерти землевладельца к лицам, которые являются его наследниками (наследуемое владение).

      Круг  субъектов и целей права землевладения  ограничен. Землевладельцами могут  быть только граждане Республики Беларусь, которым земельные участки предоставляются  для целей, указанных в ст. 69 Кодекса Республики Беларусь о земле: 

     1). для строительства и обслуживания  жилого дома;

     2). для ведения личного подсобного  хозяйства;

     3). для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства;

     4). для ведения коллективного садоводства;

     5). для дачного строительства;

     6). для традиционных народных промыслов;

     7). в случае получения по наследству  или приобретения жилого дома.

      Законодательством Республики Беларусь может быть предусмотрено  предоставление земельного участка  в пожизненное наследуемое владение и для других целей.

      В тех случаях, когда для определенных целей земельные участки могут  передаваться либо во владение, либо в  частную собственность, граждане могут  самостоятельно выбрать титул пользования.

      Граждане-землевладельцы обладают наибольшей самостоятельностью правомочий по использованию земельных участков. Они могут обменивать между собой земельные участки, передавать имеющийся у них участок, если на нем отсутствуют строения, по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров (ст.ст. 59, 92 Кодекса Республики Беларусь о земле). 

3. Право землепользования.

      Как правовая форма использования земли  право землепользования включает в  себя совокупность прав на землю каждое из которых является самостоятельным  поземельным титулом.

1. Постоянное и временное пользование землей.

      В соответствии со ст.8 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки  предоставляются в постоянное и  временное пользование.

      Право постоянного пользования земельным  участком признается вещным правом (ст. 217 ГК), что обеспечивает его устойчивость и гарантирует землепользователю защиту его прав теми же способами, что и права собственности на землю.

      Постоянным, как указано в ст.9 Кодекса Республики Беларусь о земле, признается пользование  земельным участком без заранее  установленного срока. Субъектами постоянного и временного землепользования являются юридические лица Республики Беларусь, которым земельные участки могут предоставляться для любых уставных целей, и граждане Республики Беларусь, в случаях, предусмотренных законодательством.

      В отдельных случаях законодательство специально оговаривает (закрепляет) право  постоянного пользования юридических  лиц - например, сельскохозяйственных предприятий для ведения товарного  сельского хозяйства (ст.99 Кодекса  Республики Беларусь о земле), кооперативов по строительству и эксплуатации открытых стоянок или гаражей для хранения транспортных средств (ст. 74 Кодекса Республики Беларусь о земле), садоводческих товариществ (ст. 76 Кодекса Республики Беларусь о земле).

      В постоянное пользование земельные участки могут предоставляться только собственником земли в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством.

      Временное пользование земельным участком, в соответствии со ст. 9 Кодекса Республики Беларусь о земле, может быть краткосрочным - до 3 лет, и долгосрочным - от 3 до 10 лет. Временное пользование землей может быть вторичным, но только в случаях, предусмотренных законодательством.

      Гражданское законодательство Республики Беларусь не предусматривает временного землепользования в числе самостоятельных прав на землю. Оно возникает на основании административно-правовых актов соответствующих исполнительных и распорядительных органов (первичное временное землепользование) или решений (актов) предприятий, организаций, учреждений (вторичное временное землепользование).

      Граждане  Республики Беларусь ограничены в получении  земли в пользование, поскольку  их потребности реализуются через  право частной собственности  и пожизненного наследуемого владения землей. Гражданам Республики Беларусь земельные участки предоставляются в пользование только в случаях, которые предусмотрены законодательством:

• для огородничества - во временное пользование (ст. 83 Кодекса республики Беларусь о земле);
• для сенокошения и выпаса скота - (ст. 83 Кодекса Республики Беларусь о земле);
• для служебного землепользования (ст. 84, 85 Кодекса Республики Беларусь о земле);
• для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей - во временное пользование (ст. 74 Кодекса Республики Беларусь о земле).

 

2. Аренда  земли.

      Аренда  земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование  земельным участком.

      Аренда  земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Договор аренды - двухсторонний, возмездный, реальный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством (ст.627, 623 ГК). Поэтому условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон (ст.46 Кодекса Республики Беларусь о земле).

      Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.

      Арендодателем может быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником  сдавать земельный участок в  аренду (ст. 579 ГК).

      При аренде земель, находящихся в государственной  собственности, арендодателями являются сельские (поселковые), городские (городов  областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. (ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле).

      Арендаторами  земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст.43 Кодекса Республики Беларусь о земле). Иностранные субъекты могут получить земельные участки только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности на землю.

      Предметом договора аренды земли является индивидуально-определенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды.

      Срок  аренды земельного участка определяется договором (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле). Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для сельскохозяйственного использования он не должен быть менее 5 лет.

      Содержание  договора аренды земли, в том числе  обязательные условия, определяются гражданским  законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду  земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (гл. 34 §1).

      В настоящее время законодательством  предусмотрены особенности аренды земельных участков, находящихся  в частной собственности граждан  Республики Беларусь (ст. 47 Кодекса  Республики Беларусь о земле).