Управління земельними ресурсами на регіональному рівні – на прикладі Полтавської області

• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

• земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Згідно з чинним Земельним кодексом України, Покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення із земель державної та комунальної власності можуть бути:

• громадяни України;

• іноземні громадяни та особи без громадянства;

• юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України;

• іноземні юридичні особи;

Не можуть бути покупцями земельних ділянок юридичні особи України, які:

• засновані виключно на державній та комунальній власності;

• засновані особами без громадянства;

• у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності.

Іноземні фізичні особи та особи без громадянства, іноземні юридичні особи можуть бути Покупцями земельних ділянок у межах населених пунктів і за межами населених пунктів у разі придбання у власність об'єктів нерухомого майна. Відповідно до п.З статті 129 ЗК України, продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад іноземним юридичним допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Основними стадіями продажу земельних ділянок є:

• підготовка до продажу земельної ділянки;

• відчуження  земельної ділянки шляхом укладення договору купівлі-продажу чи проведення земельних торгів;

• легалізація права власності на земельну ділянку.

  Державний акт на право власності на земельну ділянку має бути у кожного суб'єкта підприємництва, який придбав земельну ділянку в процесі приватизації земель державної чи комунальної власності, або ж на вторинному ринку землі. Без цього документа будь-які дії Покупця щодо придбаної земельної ділянки є юридичне ризикованими і матимуть для нього негативні наслідки фінансового та майнового характеру. Адже юридичне значення Державних актів на право власності на земельну ділянку полягає в тому, що цей документ посвідчує право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, визначає момент виникнення права власності, забезпечує Покупцеві земельної ділянки право вільно розпоряджатись нею.

Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки є підставою для оформлення Державного акта на право власності на земельну ділянку.

Державний акт на право власності на землю видається на одну земельну ділянку, що є предметом договору купівлі-продажу.

Порядок реєстрації Державних актів на право власності на земельну ділянку визначається чинним законодавством.

Поступово процес приватизації землі в населених пунктах стає прозорішим, дедалі більше підприємців усвідомлюють важливість здобуття права власності на землю, а можливість розрахунку за придбану земельну ділянку з розстроченням дозволяє підприємствам оптимально використовувати наявні фінансові ресурси.

Застосування розстрочення платежів у процесі приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення дозволяє суб'єктам підприємницької діяльності не втрачаючи часу, розпочати освоєння земельної ділянки після сплати обумовленої договором частини вартості земельної ділянки, одержати кредитні ресурси для забудови, залучити національні та іноземні інвестиції у розвиток виробництва на придбаній у власність земельній ділянці. Земельний кодекс України упорядковує, робить прозорим та сприяє процесу викупу земель підприємствами та приватними підприємцями.

Передбачена чинним кодексом обов'язковість продажу вільних від забудови земельних ділянок на конкурентних засадах. Очевидно, що наявність кількох претендентів на один об'єкт збільшить можливість продавця отримати більшу суму від продажу земельної ділянки.
     З 1 січня 2002 року земельні ділянки не відводяться у постійне користування суб'єктам підприємницької діяльності. Більшість підприємств обере викуп земельних ділянок, отже оренда землі як форма права користування землею, є похідною і залежною від права власності, обмежена терміном використання землі, умовами власника земельної ділянки, заборонами на вчинення тих чи інших юридичних дій із земельними ділянками,  постійним контролем з боку власника порядку використання земельної ділянки. Однією з причин, через яку іноземні інвестори не бажали розвивати свій бізнес в Україні, була законодавча заборона права власності іноземних осіб на землю. Тепер, коли у  Земельному кодексі України ця заборона усунута, залучення іноземного капіталу значною мірою залежатиме від здатності органів місцевого самоврядування та державних адміністрацій створити відповідні умови, що сприяли б розвитку підприємництва. За даними обласного головного управління земельних ресурсів , лише за 2003 рік надходження від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення до бюджетів усіх рівнів склали майже 5,2 млн. грн..

В середньому вартість земельних ділянок становить близько 8-12 річних орендних плат. Ще одним джерелом надходжень до бюджету є мито, яке сплачується при нотаріальному посвідченні цивільно-правових угод із земельними ділянками на вторинному ринку землі. Із збільшенням кількості первинних продажів земельних ділянок, зростатиме і подальший рух землі, а це означає зростання надходжень у місцеві бюджети від сплати мита. Використання землі в Україні є платне, і місцеві бюджети матимуть стабільне джерело надходжень у вигляді земельного податку, незалежно від форми власності на землю. Податок на землю, продану у власність підприємствам, являє собою стабільніше джерело надходжень до бюджету, ніж орендна плата за ту саму ділянку землі. Земельний податок надає можливість органам місцевого самоврядування здійснювати моніторинг якості землі, змінювати ставки податку залежно від інфляції шляхом щорічних переоцінок нерухомості, що є не завжди можливим при угодах оренди землі. Справляння податку на землю - це один із засобів контролю за використанням землі підприємствами. Несплата податку може призвести до припинення права власності на земельну ділянку в порядку, передбаченому законодавством України. Якщо земля не є у приватній власності, досить важко переконати інвестора вкладати гроші у це підприємство. Незважаючи на всі економічні негаразди, і на Полтавщині є передумови для приходу стратегічних інвестицій. Придбавши землю у власність, власник зможе внести її вартість як актив до статутного фонду підприємства. Підприємство зможе випустити акції на суму, що дорівнює вартості землі, продати ці акції і таким чином залучити додаткові кошти для свого розвитку. Крім того, розмір статутного фонду є одним із головних критеріїв для банків у наданні кредитів підприємствам. Придбавши землю у власність, власник отримує можливість підвищити вартість акцій підприємства, захистити кошти підприємства від інфляції. Економічний оборот землі забезпечують: ринкові операції – купівля-продаж землі та прав оренди на неї, оренда, застава та міна землі; поза ринкові (цивільно-правові) операції – дарування, передача у спадщину, передача частки землі із спільного майна подружжя, відведення землі для відповідних потреб.

З початку продажу земельних ділянок в області продано 2122 земельні ділянки, загальною площею 1926,9 га, на загальну вартість 264,7 млн. грн., в тому числі за 2008-2010 роки та 11 місяців 2011 р. на території області продано 450 земельних ділянок, загальною площею 498,2 га та загальною вартістю 146,6 млн. гривень, з них продано: вільних земельних ділянок для спорудження об’єктів нерухомого майна та прав на їх оренду, проданих на земельних торгах – 20, на площі 30,87 гата вартістю 13,3 млн. грн.       

Від продажу до державного та місцевих бюджетів надійшло 149,7 млн. грн.

За 11 місяців 2011 року в області:

      по 46 земельних ділянках, загальною площею 77,96 га, на суму 20,5 млн. грн. підготовлено матеріали для їх продажу та подано до відповідних місцевих рад на замовлення;

      продано органами місцевого самоврядування 44 ділянки, загальною площею 70,64 га, на суму 18,9 млн, грн.;

Внаслідок купівлі – продажу у бюджети надійшло 22,4 млн. грн.

За січень-квітень 2011 року в області:

      по  9 земельних ділянках загальною площею 8,36 га на суму 3,1 млн. грн. підготовлено матеріали для їх продажу  та подано до відповідних місцевих  рад на затвердження;

      продано органами місцевого самоврядування 10 ділянок загальною площею 8,85 га на суму 4,5 млн. грн.;

До бюджетів внаслідок купівлі – продажу надійшло  5,8 млн. грн.

   3.2. Земельні платежі та їх використання.

Виробничо-господарська діяльність суб'єктів господарювання пов'язана із залученням значних матеріальних ресурсів. Ефективність їх використання справляє безпосередній вплив на результати фінансово-господарської діяльності підприємств. В ефективному використанні цих ресурсів заінтересоване й суспільство в цілому. З метою раціонального ефективного використання ресурсів суб'єктами господарювання та формування централізованих фінансових ресурсів держава може встановлювати відповідні платежі.

До передбачених податковим законодавством України для суб'єктів господарювання платежів за ресурси, можна віднести: плату (податок) за землю; податок з власників транспортних засобів та інших самохідних машин і механізмів; податок на нерухоме майно (нерухомість); збір за спеціальне використання природних ресурсів (лісовий податок, плата за воду, плата за корисні копалини); збір за забруднення навколишнього природного середовища.

Вплив цих платежів на результати фінансово-господарської діяльності підприємств досягається через формування собівартості і розподіл прибутку. Зменшення суми вказаних платежів, якщо вони здійснюються за рахунок прибутку, збільшує обсяг чистого прибутку. Якщо вказані платежі відносяться на собівартість, то їх скорочення зменшує поточні витрати господарської діяльності, що в кінцевому підсумку збільшує обсяг прибутку.

Плату за землю введено з метою формування ресурсів для фінансування:

— заходів з раціонального використання й охорони землі, підвищення родючості грунтів;

— відшкодування власникам землі і землекористувачам витрат, які пов’язані з веденням господарства на землях гіршої якості;

— розвитку інфраструктури населених пунктів.

Плата за землю надходить на рахунок місцевих бюджетів. Структурно-логічну схему податку на землю зображено на рис. 4.

Рисунок 4

Порядок обчислення і сплати податку на землю регулюється Законом України «Про плату за землю» від 19.06.1996 р. та подальшими доповненнями до нього.

Плата за землю стягується у вигляді земельного податку або орендної плати і встановлюється залежно від грошової оцінки землі. Власники землі сплачують земельний податок. За земельні ділянки, передані в оренду, стягується орендна плата.

Об’єктом плати за землю є земельна ділянка, що перебуває у власності або користуванні (у тім числі й на умовах оренди). Платниками є власники землі та землекористувачі (в тому числі орендарі).

Стягуючи плату за землю, дотримуються такого розмежування: землі сільськогосподарського призначення (придатні для сільськогосподарського виробництва або призначені для цієї мети); землі населених пунктів (у межах населених пунктів, установлених законодавством).

Плата за землю сільськогосподарського призначення. Ставки земельного податку встановлено з одного гектара сільськогосподарських угідь у відсотках від грошової оцінки цих угідь.

Плата за землі населених пунктів. Ставки земельного податку встановлено в розмірі 1% від грошової оцінки землі. Якщо грошової оцінки земельних ділянок не проведено, то використовуються середні ставки земельного податку (за 1 м2). Ці ставки диференційовано залежно від кількості населення в населеному пункті: вони збільшуються зі збільшенням його кількості.

Платежі за ресурси

Передбачене також застосування підвищувальних коефіцієнтів до встановлених ставок у населених пунктах курортних зон Чорноморського узбережжя, гірських і пригірських районах Карпат, в інших рекреаційних районах.

Місцеві ради можуть диференціювати й затверджувати ставки (виходячи із середніх ставок) податку залежно від місцезнаходження земельної ділянки на території населеного пункту та її функціонального використання.

З 1 липня 1997 року ставки податку на землю було підвищено в 1,81 раза проти ставок, передбачених Законом «Про плату за землю».

Джерела і порядок сплати земельного податку. Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку щорічно за станом на 1 січня і до 1 лютого надають відповідні дані податковій адміністрації. Податок нараховується з дня виникнення права власності або права користування землею.

Щодо знову відведених земельних ділянок розрахунки податку здійснюються протягом місяця з дня виникнення права власності або користування ділянкою.

Якщо земельна ділянка, що на ній розміщено будівлю, перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб, земельний податок нараховується кожному з них, пропорційно до частки його власності на будівлю.

Розмір, умови і терміни внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою учасників договору оренди — орендодавця (власника) та орендаря.

Суб’єкти підприємницької діяльності сплачують земельний податок за рахунок собівартості. Одночасно земельний податок включається до складу валових витрат. Отже, він зменшує суму оподаткованого прибутку, а відтак і податку на прибуток.

За несвоєчасну сплату земельного податку стягується пеня в розмірі 0,3% суми заборгованості за кожний день несплати. Розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати передбачається в договорі оренди: однак вона не повинна перевищувати розміру пені за несвоєчасну сплату податку на землю.

Платежі за землю від земельного податку зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки бюджетів сільської, селищної, міської ради, на території яких знаходяться земельні ділянки. Далі 30 відсотків коштів від земельного податку, централізується на спеціальному бюджетному рахунку Державного комітету України по земельних ресурсах, 10 відсотків - на спеціальних бюджетних рахунках Автономної Республіки Крим і областей, а решту грошей залишається на спеціальних бюджетних рахунках бюджетів сільських, селищних, міських рад.

Слід зауважити, що Закон України про бюджет на відповідний рік, може зупинити систему розподілу земельного податку, що спостерігалось в 2000-2005 роках.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим і обласні ради у межах зазначених відрахувань можуть установлювати нормативи централізації коштів від земельного податку на спеціальних бюджетних рахунках районів і міст, у підпорядкуванні яких знаходиться район.

Міські ради з районним поділом можуть встановлювати нормативи централізації коштів від земельного податку на спеціальних бюджетних рахунках районів міста.

Кошти від плати за землю, що надходять на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, використовуються виключно для таких цілей:

- фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів;

- ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель;

- створення земельного інноваційного фонду;

- відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості;

- економічного стимулювання власників землі і землекористувачів за поліпшення якості земель, підвищення родючості ґрунтів і продуктивності земель лісового фонду;