Понятие земельного права

Тема: Основания приобретения прав на земельные участки.

1.       Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

2.       Предоставление участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

3.       Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

4.       Приобретение прав на земельные участки при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

5.       Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения.

6.       Гражданско-правовые основания приобретения прав на земельные участки:

a.       Сделки.

b.      Приобретательная давность.

c.       Наследование.

Вопрос № 1. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельных участков – последовательно выполняемые, связанные между собой действия уполномоченных государственных органов или органов МСУ, осуществляемые в установленном законом порядке и направленные на установление конкретного субъективного права на земельный участок.

В порядке предоставления происходит перераспределение земель, находящихся в публичной собственности. Если земельный участок предоставляется на праве собственности, имеет место такое явление как приватизация. В порядке предоставления участки могут предоставляться и на иных правах.

Предоставление осуществляют государственные органы и органы МСУ в соответствии со статьей 29 ЗК РФ.

Без предварительного согласования места расположения объекта предоставление участков предусмотрено статьей 30 ЗК РФ, которая содержит юридический состав, являющийся основанием приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности. Общее правило: предоставление участка в собственность без предварительного согласования осуществляется на торгах. Исключения из этого правила: п.2.1 ст. 30 ЗК, п. 2.2. ст. 30 ЗК.

Процедура предоставления:

1.              Формирование земельного участка – целый комплекс  действий, в который включаются работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и непосредственно самого государственного кадастрового учета. Также на этой стадии происходит определение разрешенного использования земельного участка (определение технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, определение платы за это и др.), принятие решения о проведении торгов, публикация сообщения о торгах или приеме заявлений без торгов (сами по себе данные действия не относятся к формированию земельного участка).

2.              Проведение торгов. Порядок проведения торгов определяется Постановлением Правительства от 11.11.2002 года № 808 «Об организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Собственник определяет форму торгов (как в форме конкурса, так и в форме аукциона). Также собственник определяет начальную цену, условия конкурса, шаг аукциона.

А если участок предоставляется без торгов. То принимается решение на основании заявления о предоставлении земельного участка без торгов.

3.              Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды в случае предоставления участка без торгов.

Согласно п. 11 ст. 30 ЗК РФ, предоставление участков без предварительного согласования возможно в следующих случаях:

1.       В соответствии с градостроительной документацией.

2.       Правилами землепользования и застройки при размещении объекта в городском или сельском поселении. Про каждый объект уже отдельно все определено.

3.       При предоставлении участков для сельскохозяйственного производства, из состава земель лесного фонда, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

Ст. 30.1 ЗК РФ предусматривает особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Земельные участки для жилищного строительства предоставляются гражданам и ЮЛ также без предварительного согласования на аукционах. Порядок проведения аукциона определяется ст. 38.1 ЗК РФ. В двухнедельный срок с момента подачи заявления гражданином о предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства уполномоченный орган может принять решение о проведении аукциона либо опубликовать сообщение о приеме заявлений от граждан. В этом сообщении указывается местоположение земельного участка, его площадь, разрешенное использование. Если в течение месяца со дня публикации иных заявлений не поступило, органы государственной власти или органы МСУ принимают решение о предоставлении данного земельного участка в аренду первому заявителю. А при поступлении нескольких заявлений – проводится аукцион.

Ст. 30.2 предусматривает особенности предоставления участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данное понятие вводится впервые. В понятие комплексное освоение законодатель включает: подготовку документации по планировки территории, выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием. Предоставление участка осуществляется в аренду на аукционе, причем порядок аукциона предусмотрен статьей 38.2 ЗК РФ.

Согласно п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор после утверждения документации и государственного кадастрового учета приобретает исключительное право выкупить земельный участок в собственность или в аренду по своему желанию.

Вопрос № 2. Предоставление участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Особенностью данной процедуры является выбор земельного участка (дополнительная процедура по сравнению с предоставлением без предварительного согласования). Процедура выбора заключается в том, что орган МСУ посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, обеспечивает выбор земельного участка. На основании решения о предоставлении участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта не заключаются никакие договоры, но решение о выборе является основанием для принятия решения о передаче земельного участка.

Стадии:

1.         Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании. Порядок этого выбора участка предусмотрен статьей 31 ЗК РФ. Заинтересованное лицо обращается с заявлением о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении обязательно указывается примерное место расположения земельного участка, обоснование примерных размеров, назначение объекта, испрашиваемое право. Количество и перечень согласований зависят от назначения объекта и места расположения земельного участка. Орган МСУ обеспечивает выбор земельного участка на основе кадастровой, землеустроительной документации, с учетом экологических, градостроительных, иных условий, условий использования недр и проводят процедуры согласования.

Органы МСУ обеспечивают информирование населения о предстоящем строительстве, а в местах проживания малочисленных народов и коренных народов Сибири, Севера, Востока предусмотрено проведение референдума, схода.

По результатам этого согласования составляется акт выбора земельного участка, который утверждается решением органов государственной власти или органов МСУ. Этот акт действует в течение трех лет.

2.         Выполнение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет.

3.         Принятие решения о предоставлении земельного участка – согласно ст. 32 ЗК РФ заинтересованное лицо обращается в тот же орган, в котором производил согласование, с заявлением о предоставлении участка, по которому достигнуто предварительное согласование. К заявлению обязательно прикладывается кадастровый паспорт земельного участка. В течение двух недель с момента подачи заявления по нему принимается решение и в течение семи дней оно выдается заявителю.

В случае отказа в предоставлении заинтересованное лицо может обжаловать в судебном порядке отказ. Суд может обязать органы государственной власти или МСУ предоставить земельный участок, по которому был составлен акт с указанием срока и условий предоставления этого участка.

Решение о предоставлении земельного участка или протокол результата торгов являются основанием для государственной права постоянного бессрочного пользования, заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, заключения договора аренды и его государственной регистрации.

Вопрос № 3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Процедура предусмотрена ст. 34 ЗК РФ, распространяется только на граждан и только для целей, не связанных со строительством объектов. Хотя на практике юридические лица также получают земельные участки для целей, не связанных со строительством в порядке статьи 34 ЗК РФ (см. абзац 4 части 1 ст. 34 ЗК РФ).

Предоставление осуществляется на принципах публичности, прозрачности/гласности, открытости, справедливости процедур. Для реализации этих принципов законодатель предусмотрел обязанности органов государственной власти и МСУ:

1.       Эти органы обязаны принять акт, регулирующий порядок предоставления земельных участков (например, Закон КО «О предоставлении и изъятии земельных участках на территории КО» от 26.06.2002 года.

2.       Органы государственной власти обязаны определить органы, управомоченные на управление и распоряжение.

3.       Закон обязывает предоставлять информацию о предоставляемых участках, которая должна быть доступна и открыта.

Вопрос № 4. Приобретение прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение и сооружение.

Статьи 35 ЗК РФ и статьи 271, 273 ГК РФ.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Особые правила перевода прав на землю:

1.       При отчуждении гражданином юридическому лицу здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, в силу ст. 21 ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения на землю не переходит. Право подлежит в обязательном порядке переоформлению в соответствии с п. 1  ст. 3 ФЗ «О введении  в действие ЗК РФ».

2.       При продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования, данное право также подлежит переоформлению на право собственности или аренды за исключением субъектов, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Переоформление заключается в подаче заявления в уполномоченные органы государственной власти или органы МСУ; принятие решения о предоставлении участка; государственная регистрация права.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 27.02.2001 года № 61 разъяснил: отсутствие у покупателя строения, здания, сооружения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка. Право на использование земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Также Президиум ВАС указал, что правила п. 1 ст. 35 ЗК РФ означают лишь возможность приобрести права на землю в соответствии с общим правилом ЗК РФ.

В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержится норма, устанавливающая единую судьбу земельного участка и находящегося на нем здания, строения, сооружения. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка – например, этаж многоэтажного здания – в этом случае осуществляется раздельное отчуждение;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Пленум ВАС РФ в Постановлении № 11 от 24.03.2005 года разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вопрос № 5. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и на которых расположены здания, строения, сооружения.