Понятие земельного права

Исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, т.е. по выбору собственника, он может приобрести в собственность земельный участок или заключить на него договор аренды.

Правообладатели зданий, строений, сооружений имеют те же права на земельный участок, что и права на здание, строение, сооружение.

Этапы приобретения прав:

1.       Обращение совместно всех заинтересованных лиц с заявлением и приложением кадастрового паспорта в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления.

2.       В месячный срок со дня поступления заявления указанные органы принимают решение о предоставлении земельного участка. Затем в месячный срок с даты принятия решения должен быть подготовлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, который направляется заявителем с предложением заключить договор. Если кадастровый учет не был осуществлен или в кадастре отсутствуют сведения о земельном участке, в месячный срок со дня поступления заявления органы МСУ выдают заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте. Заявитель за свой счет осуществляет кадастровый учет земельного участка в установленном законом порядке.

3.       Уполномоченные органы исполнительной власти или органы МСУ в двухнедельный срок со дня предоставления кадастрового паспорта принимают решение о предоставлении земельного участка.

Порядок определения цены в соответствии с п. 1.1 ст. 36 устанавливается в отношении федеральных земель органами государственной власти, уполномоченными Правительством, в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ и не разграниченных, порядок устанавливают органы государственной власти субъекта и в отношении муниципальных земель порядок устанавливается органами МСУ. Пп. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11:

4. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

5.Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

До 1 января 2010 года действует льготный порядок в соответствии со ст. 2 вводного закона. Приватизация зданий и земельных участков, в соответствии со ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», осуществляется одновременно.

Вопрос № 6. Гражданско-правовые основания приобретения прав на земельные участки.

Сделки.

Объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения, в том числе и по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальным законодательством.

Существенным условием таких сделок является предмет, поэтому в договоре обязательно указание идентификационных юридически значимых признаков (размер земельного участка, его местоположение, описание границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, указываются все имеющиеся обременения, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке и др.). Форма договора, как правило, является письменной, составляется единый документ, в случаях, предусмотренных законом такие договоры подлежат государственной регистрации, и переход в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Наследование.

Особенности наследования могут быть связаны с тем, что законодатель запрещает дробление некоторых земельных участков (см. часть 3 ГК РФ). Так, запрещается дробить фермерские участки.

Приобретательная давность.

Предусмотрена статьей 234 ГК РФ. Должны соблюдаться следующие условия:

1.              Лицо владеет земельным участком, на который права не оформлены надлежащим образом.

2.              Владение участком земли должно быть добросовестным – прежде всего, имеется в виду, что фактическое владение не может быть основано на каком-либо незаконном действии, например, образующим состав преступления или правонарушения.

3.              Владение земельным участком должно быть открытым, т.е. о факте владения должны быть осведомлены любые другие лица.

4.              Владение является непрерывным, на протяжении 15 лет.

5.              Согласно разъяснения Пленума ВАС РФ, статью 234 ГК РФ можно применять только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Тема: Прекращение прав на земельный участок.

1.       Изъятие и выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

2.       Реквизиция и конфискация.

3.       Принудительное прекращение прав в связи с совершением земельного правонарушения.

Вопрос № 1. Изъятие и выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Статья 49 ЗК РФ определяет перечень государственных и муниципальных нужд. Перечень является исчерпывающим:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

       объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

       объекты использования атомной энергии;

       объекты обороны и безопасности;

       объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

       объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

       объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

       линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

       объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

       автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок изъятия предусмотрен ГК РФ (ст. 279 – 281 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок у собственника может быть изъят только путем выкупа. Выкуп осуществляет РФ, субъекты РФ или органы МСУ в зависимости от того, для чьих нужд  производится выкуп. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. До истечения этого срока изъятие возможно лишь при условии согласия собственника. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации и собственник должен быть уведомлен о дате государственной регистрации. После уведомления собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, однако если он будет производить ремонт или строительство объектов, увеличивающих стоимость земельного участка, он самостоятельно несет риск невозврата стоимости улучшений.

Выкуп осуществляется по согласованию сторон и он подразумевает обязательство публичного образования по оплате выкупной цены. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка, недвижимости, а также все убытки, которые несет собственником в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

В случае несогласия собственника с выкупной ценой или с решением об изъятии участка, орган, принявший решение, может обратиться в суд с иском о выкупе земельного участка в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления (см. пп. 27, 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11).

Гарантии прав предусмотрены ст. 63 ЗК РФ.

Конфискация и реквизиция земельных участков

Ранее конфискация – отобрание имущества в связи с преступлением, совершенным собственником.

Ст. 50 ЗК – конфискация – принудительное безвозмездное изъятие имущества у собственника за совершенное им преступление или правонарушение. Основания для конфискации закреплены в законе и применяется только по решению суда.

ФЗ от 08.12.2003г. №162 – исключение конфискации как вида уголовного наказания.

Ст. 160 ГК – возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Реквизиция – временное изъятие имущества, которое допускается только в чрезвычайных ситуациях (эпидемии, эпизоотии, стихийные бедствия и др.).

Реквизиция осуществляется по решению государственных органов в административном порядке в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества, государства в целом от возникших в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Порядок реквизиции – ст. 51 ЗК – реквизиции осуществляется с обязательной выдачей собственнику документа о реквизиции, и в случае невозможности возврата земельного участка ему возвращается стоимость земельного участка (например, заражение участка сильнодействующими веществами и т.д.). В случае отпадения чрезвычайных обстоятельств собственник может требовать возвращения реквизированного участка в судебном порядке. Он вправе требовать возмещения ему убытков в связи с временным ограничением прав.

Добровольный отказ

Ст. 53 ЗК (в рамках ст. 235 ГК).

Добровольный отказ от права собственности (п. 2 ст. 53 ЗК) – односторонняя сделка. Осуществляется отказ посредством подачи заявления собственником в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.