Понятие земельного права

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечислены земельные участки, ограниченные в обороте, которые могут находиться в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных Федеральными законами.

Субъекты права частной собственности – ФЛ, ЮЛ, в том числе, иностранные. Для иностранных граждан сделан ряд исключений: согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. В частности, такие ограничения предусмотрены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Все граждане и ЮЛ имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, основания для отказа в предоставлении участка в собственность исчерпывающим образом перечислены в статье 28 ЗК:

1.       Изъятие из оборота земельного участка;

2.       ФЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков. Ст. 28 ФЗ «о приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что не подлежат приватизации земли лесного фонда. Водного фонда, особо охраняемых природных территорий, земли, зараженные опасными веществами, биогенными веществами, земли общего пользования (сады, пляжи, скверы и т.д.);

3.       Резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление земельных участков из публичных земель, по общему правилу, предоставляются только за плату, а бесплатно могут предоставляться только гражданам РФ и  в случаях, предусмотренных законом.

Порядок нормирования земельных участков определен статьей 33 ЗК РФ.

Право собственности на земельный участок включает в себя право на почвенный слой, древесно-кустарниковую растительность, расположенную на этом же участке, на обводненные карьеры и пруды, расположенных на этом земельном участке, однако право собственности не распространяется на недра, т.к. они могут находиться только в государственной собственности. У собственника земельного участка есть право пользования общераспространенными полезными ископаемыми (в КО это песок, гравий, глина и др.), находящимися на этом участке для собственных нужд.

Пользование должно осуществляться исключительно по целевому назначению, разрешенному использованию земельного участка с соблюдением экологических императивов.

Распоряжение – при совершении сделок с земельным участком собственник самовольно не имеет право изменить целевое назначение земельного участка.

Иные, кроме права собственности, права на земельный участок

1. Вещные права на земельные участки:

    - право постоянного (бессрочного) пользования;

    - право пожизненного наследуемого владения;

    - сервитут;

2. Аренда земельных участков;

3. Право безвозмездного срочного пользования

Ст.216 ГК К иным вещным правам право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут. Право хозяйственного ведения и оперативного управления к земельным участкам отношения не имеют.

Право постоянного (бессрочного) пользования – традиционный институт советского ЗП. В условиях национализации земли собственником земли выступало государство. Все остальные субъекты владели и пользовались земельными участками на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Ст. 20 ЗК определяет, что участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются лишь ограниченному кругу субъектов:

- государственным и муниципальным учреждениям;

- казенным предприятиям;

- центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших свои полномочия;

- органам государственной власти и МСУ.

Данные лица называются землепользователи.

Основанием пользования является административный акт – акт о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органами государственной власти или МСУ.

В содержание этого право включается правомочие владения и пользования. Согласно ст. 268 ГК землепользователь владеет и пользуется земельным участком в пределах, установленных законом и актом о предоставлении земельного участка. Субъект может осуществлять строительство: здания, строения, сооружения, построенные для себя, являются собственностью землепользователя, он вправе самостоятельно хозяйствовать, однако, у него отсутствует полномочие распоряжения.

П. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК» - все юридические лица, которые не являются субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года. А если на земельных участках расположены линейные объекты такие как ЛЭП, газопроводы, трубопроводы, то до 1 января 2013 года.

С 1 января 2011 года вступает в силу ст. 7.34 КоАП, которая предусматривает административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного бессрочного пользования: 100 тыс. руб. для юридических лиц.

Граждане-землепользователи сохраняют свое право постоянного (бессрочного) пользования, при этом они могут его переоформить на собственность в упрощенном порядке. Сроками такое переоформление не ограничивается.

Пожизненное наследуемое владение.

В РЧП этому титулы был аналог эмфитевзис и суперфиций.

В Российском праве право пожизненного наследуемого владения появилось в 1990-ом году в Основах законодательства о земле Союза ССР и союзных республик. Этот титул является переходным от коллективной до частной собственности.

Субъекты этого права – землевладельцы, в качестве которых могут быть только физические лица. Участки предоставлялись с момента возникновения права для различного целевого использования: для строительства гаража, дачи и т.д. Землевладелец мог владеть и пользоваться земельным участком, самостоятельно им хозяйствовать, включая строительство объектов недвижимости, на которые он приобретал право собственности, однако у субъекта права отсутствует правомочие распоряжения, кроме как передачи имущества в порядке наследования.

Статья 21 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки на этом праве с момента вступления Кодекса в силу более не предоставляются.

Граждане – землепользователи и землевладельцы – могут переоформить свои права на право собственности в упрощенном порядке, если участки были предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до вступления в силу ЗК РФ. Согласно Закону о дачной амнистии (ФЗ № 93-ФЗ от 30.06.2006 года - "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") данные граждане могут оформить право собственности на данные участки по правилам статьи 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Упрощенный порядок оформления права собственности заключается в том, что эти граждане, минуя администрации, все права оформляют непосредственно в ФРС, куда они непосредственно должны подавать правоустанавливающие или предоставляющие права (принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность не требуется). Если в правоустанавливающих или правопредоставляющих документах вид права на земельный участок не указан, или вид этого права не возможно установить, считается, что участок предоставлен на праве собственности за исключением изъятых и ограниченных в обороте участков. Это право не ограничено сроком.

Сервитут.

Сервитут – ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком в том или ином отношении.

Российским законодательством установлен частный и публичный сервитуты. Частный сервитут устанавливается договором или на основании решения суда. Согласно статьи 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственники соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Он может быть установлен для прохода, проезда, в целях содержания и строительства объектов инженерной инфраструктуры. Сервитут обременяет земельный участок, однако обременение не лишает собственника земельного участка права владеть, пользоваться и распоряжаться этим земельным участком.

Сервитут переходит вместе с земельным участком. По договору о сервитуте может устанавливаться плата за пользование.

Публичный сервитут устанавливается НПА РФ, субъектов РФ, органов МСУ.

Для установления публичного сервитута проводятся публичные слушания.

Публичный сервитут может быть использован для прохода, проезда, публичного использования и т.д. В отличие от частного, публичный сервитут, как правило, бесплатный, но если его установление существенно затрудняет пользование участком собственником, он вправе требовать соразмерную плату. А если его установление приводит к невозможности использования участка собственником по целевому назначению, он вправе требовать выкупа земельного участка с возмещением ему убытков либо предоставления равноценного земельного участка.

Сервитуты, как и иные права на землю, подлежат государственной регистрации.

Аренда земельных участков.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование для его целевого хозяйственного использования. Плоды, продукция, полученные в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются собственностью арендатора. Статья 607 ГК РФ гласит: в отношении аренды земельных и иных природных ресурсов специальным законом могут устанавливаться специальные правила, т.е. ограничения или иные особые правила. В качестве арендодателя выступают собственником или управомоченные им или законом лица. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты земельных правоотношений (а в п.1 ст. 21 ЗК РФ в качестве арендатора названы только иностранные граждане и иностранные ЮЛ).

Существенные условия: предмет и цена. Согласно статье 607 ГК РФ в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установит имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных условия о предмете считаются несогласованными, а договор – незаключенным. Цена – арендная плата, которая устанавливается договором в отношении земельных участок граждан и юридических лиц.

Порядок и условия определения платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливает Правительство РФ. В отношении земель, находящихся в собственности субъектов и земель, собственность на которых не разграничена, определяется органами государственной власти субъекта РФ и в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, органами МСУ (ст. 65 ЗК РФ) – смотри постановление Правительство от 25.01.2008 года № 30.

Срок не является существенным условиям, договор может быть заключен как на срок, так и бессрочно. Однако, в отношении отдельных категорий земель закон устанавливает предельные сроки аренды (см. Лесной кодекс – 49 лет, ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет).

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок более 1 года.

Статья 22 ЗК РФ предусматривает более широкий перечень прав арендатора по сравнению с ГК РФ: в частности, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Ст. 5 ФЗ «О ГУПах и МУПах» - ГУП, МУП. Казенные предприятия, являющиеся арендаторами, не вправе сдавать участок в субаренду, передавать права и обязанности по договору другим лицам, отдавать права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Безвозмездное срочное пользование.

Земли находятся в государственной или муниципальной собственности:

1.       Участки предоставляются казенным предприятиям, ГУП, МУП, историческим центрам президентов, органам государственной власти и МСУ – субъектам права безвозмездного срочного пользования. Основанием возникновения права является акт о предоставлении участка уполномоченными органами государственной власти или МСУ, срок – до одного года.

2.       Религиозным организациям на период строительства объектов культового назначения полномочными органами государственной власти и МСУ – на основании акта о предоставлении.

3.       Лица, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств соответствующего бюджета не период строительства.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и ЮЛ, могут быть переданы в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

Служебное землепользование – участки предоставляются работникам отдельных отраслей экономики (транспорт, лесная промышленность и др.) из земель, принадлежащих данным организациям. В случае увольнения работника эти отношения прекращаются, а земельный участок изымается.