Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

Введение

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и  другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения  сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой  оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой  оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для  проведения кадастровых работ могут  обращаться только к оценщикам, состоящим  в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая  оценка» являются «кадастровая оценка»  и «налоговая оценка, что отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Массовая оценка- это систематизированный метод получения оценок стоимости. Модели массовой оценки включают в себя множество условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени.

Термин «кадастровая оценка» отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка»  говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой  базой земельного налога является кадастровая  стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким  образом, кадастровая стоимость  используется для налогообложения  и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Результатами массовой оценки, кроме  кадастровой стоимости объектов оценки являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно  применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в  ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости  в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь  входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах  при реализации недвижимости может  быть определена на основе результатов  массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно  отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит  однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности  управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической  информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе  влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных  направлений развития городских  территорий.

Модели массовой оценки стремятся  отобразить рынок конкретных видов  недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь  определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади. Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для всех трех подходов к определению стоимости  затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода,  разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

В целом можно сделать  вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования  рынков, в том числе рынка земельных  участков. Они основаны на одних  и тех же принципах, включая принцип  наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная  наука развивается около 10 лет. В  качестве основного направления, использования  результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая  оценка земель. 
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены  Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель. Начиная  с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость  используется в качестве налоговой  базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения  арендной платы за государственные  и муниципальные земли.

Сегодня все сведения о  кадастровой стоимости земель в  разрезе категорий и субъектов  Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными  сведениями о кадастровой стоимости  принадлежащих им земельных участков.

Анализ кадастровой оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы:

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Целью данной курсовой работы является расчет кадастровой стоимости  и земельного налога на участки в  разрезе кадастровых кварталов  03:06:450109, 03:06:450110, 03:06:450107 с. Эрхирик, Заиграевского р-на, Республики Бурятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел I. Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

1. Порядок проведения работ по ГКОЗ

 

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ)  – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков.

Целью проведения кадастровой  оценки является определение кадастровой  стоимости объектов недвижимости для  целей налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость –  это рыночная стоимость объекта  оценки, установленная на определенную календарную дату, с использованием методов массовой оценки.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в  целях создания налоговой базы для  исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным  кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства  Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», постановлением Правительства  Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена  Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Для определения кадастровой  стоимости земельных участках применяются  методы массовой оценки. Система массовой оценки позволяет получать оценочные  значения стоимости для множества  объектов недвижимости в короткие сроки  и при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости).

Определение кадастровой  стоимости для основного целевого назначения – целей налогообложения, проводится по правилам, устанавливаемым  государством.

Таким образом, ГКОЗ (массовая оценка) – это систематическая  оценка объектов недвижимости на актуальную дату с использованием стандартных  методов.

ГКОЗ проводится для следующих категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения 
2. Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
3. Земли населенных пунктов
4. Земли промышленности и иного специального назначения 
5. Земли особо охраняемых территорий и объектов
6. Земли водного фонда
7. Земли лесного фонда 

Государственная кадастровая  оценка проводится в соответствии с  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».