Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

Для каждой группы земельных  участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета  кадастровой стоимости путем  определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  осуществляется на основе сведений о  рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных  участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости  должна удовлетворять допустимым уровням  критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных  моделей проводится на обучающей  и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой  строятся модели расчета. Под контрольной  выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных  участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке  и значения факторов их стоимости  должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих  качество статистических моделей данного  вида.

Модель считается пригодной  для последующего расчета кадастровой  стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся  в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной  выборках.

Из всех полученных моделей  для каждой группы выбирается статистически  значимая модель, обладающая наилучшим  качеством. Построенная модель расчета  должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также  удовлетворять допустимым уровням  показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости  земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой  стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных  участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного  показателя кадастровой стоимости  земельного участка (кадастровой стоимости  земельного участка в расчете  на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость  земельного участка определяется следующим  образом:

- определяется удельный  показатель кадастровой стоимости  земельного участка путем подстановки  значений факторов стоимости  земельного участка в статистическую  модель расчета удельного показателя  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- определяется кадастровая  стоимость земельного участка  путем умножения удельного показателя  кадастровой стоимости земельного  участка на площадь земельного  участка.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе видов разрешенного использования земель определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе видов разрешенного использования земель определяется путем умножения минимального для  данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой  стоимости земельных участков в  составе видов разрешенного использования  земель на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе видов разрешенного использования земель устанавливается  равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. г. Москвы и Санкт-Петербурга - Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе видов разрешенного использования земель устанавливается  равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой  стоимости земельных участков, занятых  сельскохозяйственными угодьями в  составе земель сельскохозяйственного  назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов видов  разрешенного использования земель предполагает следующую последовательность действий:

- определение соотношений  между средним (медианным) значением  удельных показателей кадастровой  стоимости земельных участков  в составе видов разрешенного  использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия - в субъекте Российской Федерации);

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов  видов разрешенного использования  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков в составе данных  видов разрешенного использования  на площадь земельных участков.

Особенности расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом  разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.

 По результатам расчетов  устанавливается кадастровая стоимость  земельных участков того вида  разрешенного использования земельного  участка, для которого указанное  значение наибольшее.

Исключение составляют земельные  участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка.

В случае если земельный  участок имеет более чем один вид разрешенного использования  в составе жилой застройки, его  кадастровая стоимость по результатам  расчетов устанавливается равной кадастровой  стоимости того вида разрешенного использования  в составе жилой застройки, для  которого указанное значение является наибольшим.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел II. Характеристика территории объекта оценки

2.1. Природно-климатические  условия

 

В юго-восточной части  Республики Бурятия расположен Заиграевский район, который занимает лесистые склоны отрогов Цаган-Дабана с прилегающими к нему степями. Общая площадь - 6605 кв.км. В районе проживаю т 48700 человек. По площади Заиграевский район занимает 10-е место, по численности населения - 2-е место среди районов Республики Бурятия. Это - один из крупнейших в Бурятии промышленных районов с развитым сельским хозяйством, с мощной социальной сферой, богатой историей, где гармонично сосуществуют русские, бурятские, старообрядческие традиции.

Территория района - это 20 поселений, самостоятельных муниципальных  образований, из них 2 городских и 18 сельских поселений. В состав территорий городских и сельских поселений  входят 46 населенных пунктов.

Климатические условия

Заиграевский район расположен в юго-восточной части Республики Бурятия (109º восточной долготы, 52º  северной широты), занимает лесистые склоны отрогов хребта Цаган-Дабана, с прилегающими к нему степными пространствами. Общая территория района 660,2 тыс. га. Территория характеризуется значительной приподнятостью над уровнем моря, гористостью, наличием межгорных долин.

Климат района резко континентальный, с большими амплитудными колебаниями  годовой и суточной температуры, большим числом солнечных дней. Зима продолжительная, морозная, малоснежная. Климатические показатели неоднородные. Среднегодовая температура воздуха - 1,6 º С. 
Абсолютный минимум температуры - 46,8 º С. Абсолютный максимум температуры + 36,8 º С. Средняя температура января - (24-25) º С. Лето короткое, средняя температура июля + (17-18) º С. Количество осадков в год - 241 мм, в безморозный период 80-105 мм. Глубина снежного покрова 15-20 см. 
Преобладающее направление ветров в зимнее время западное и юго-западное.

Водные ресурсы.

Источниками водных ресурсов являются 53 речки с общей протяженностью 1200 км, а также 176 артезианских скважин. Наиболее крупные реки на территории района - Уда и её притоки Курба  и Брянка. Все реки несудоходные.

Объем водопользования  всех населенных пунктов района составляет около 13 млн. куб. м в год, из них подземных вод 7 млн. куб. м.:

- на хозяйственно-питьевые  нужды - 4,1 млн. куб. м.;

- на производственные - 2,3 млн. куб. м.;

- на орошение - 4 млн. куб.  м.;

- на сельхозводоснабжение - 0,4 млн. куб. м.;

- на оборотное или повторное  водоснабжение - 0,07 млн. куб. м.

Минеральных источников вод  санитарно-курортного назначения на территории района не имеется.

Главная ценность растительного мира района - леса. Общий лесной фонд составляет 489,6 тыс. га или 80% территории. Ежегодное освоение расчетной лесосеки 16,5 тыс. куб. м. План лесовосстановления 3634 га, в том числе посадка 1170 га, содействие - 2464.

Земель сельскохозяйственного  назначения 92,3 тыс. га: пастбища, сенокосы, пашни.

Основными видами промысловых  животных являются лось, соболь, косуля, изюбр, кабан, белка, лисица, медведь, боровая  дичь - глухарь, рябчик, тетерев.

На территории района в  целях охраны и воспроизводства  диких животных расположены АООТ «Улан-Удэнский промысловик», охотхозяйство «Курбинское», охотхозяйство «Ижирское» и госзаказник республиканского назначения «Ангирский».

 

 

 

 

2. Социально-экономические условия

 

Демография

Численность населения на 1 октября 2012 года составляет 49867 человек. В отчетном периоде 2012 года сохраняются  позитивные тенденции демографических  показателей: за 9 месяцев  2012 год  родилось - 587 чел., умерло – 470  чел., естественный прирост – 117  человек. За 9 месяцев 2012 года в район прибыло 997 чел, выбыло – 1083 чел, миграционная убыль  составила 86  человек.

Развитие экономического потенциала

Инвестиции.

За 9 месяцев 2012 года объем  инвестиций в основной капитал составил 1776,27 млн. руб., к программе  - рост в 1,9 раза, к соответствующему периоду 2011 года -  рост в 2,5  раз, в том  числе внебюджетные инвестиции – 1720,8 млн. руб.

Структура инвестиций характеризуется  следующей диаграммой на рис.2.

 

- развитие экономики –строительство ЗАО «Свинокомплекс Восточно - Сибирский»; строительство и реконструкция объектов торговли и потребительского рынка;

- развитие социальной

Рисунок 2. Структура инвестиций в основной капитал.

 сферы - строительство  жилья индивидуальными застройщиками,  строительство, капитальный ремонт  и реконструкция зданий учреждений  здравоохранения и образования;

- развитие инфраструктуры  – благоустройство п. Заиграево,  строительство линии электропередач  п. Заиграево, с. Эрхирик, с.  Нижние Тальцы, строительство водозаборной скважины в с. Шабур.

Уровень доходов населения, труд и занятость.