Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

Первый тур работ по государственной кадастровой оценке земель был проведен на всей территории Российской Федерации в период 2000-2005 годы, что обеспечило введение новой  системы налогообложения с 1 января 2006 года.

Организация государственной кадастровой  оценки земель регламентирована следующими нормативными документами:

-         Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65,66);

-         Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

-         Федеральный закон от 29.11.2004г. № 141-ФЗ О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999г. № 945 О государственной кадастровой оценке земель;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006г. № 206 О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель.

-         приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» 

Законом об оценочной деятельности установлен определенный порядок проведения государственной кадастровой оценки (рис.1).

Рис.1.  Порядок проведения государственной кадастровой оценки

 

2. Методика проведения работ по ГКОЗ населенных пунктов

 

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39. (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)

 

 Общие положения

 

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587).

Методические указания позволяют  определить кадастровую стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов в разрезе  следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию  на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

 Порядок определения  кадастровой стоимости

земельных участков в составе  земель населенных пунктов

Формирование Перечня  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов  формируется территориальным управлением  федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной  кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию  на 1 января года проведения работ.

Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных  участках, расположенных на оцениваемой  территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  видов разрешенного использования  земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава  факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях  факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- группировка земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор рыночной информации  о земельных участках и иных  объектах недвижимости;

- построение статистической  модели расчета кадастровой стоимости  земельных участков (функциональной  зависимости стоимости земельных  участков от факторов стоимости)  в составе земель населенных  пунктов;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости  определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов  на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости  должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости  обосновывается.

Сбор сведений о значениях  факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов  осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может  осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный  кадастр;

- государственный фонд  данных, полученных в результате  проведения землеустройства;

- фонды данных и базы  данных, имеющиеся в распоряжении  организаций и учреждений субъекта  Российской Федерации и муниципальных  образований.

В тех случаях, когда факторами  стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная  информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях  факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка  и (или) для совокупности земельных  участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора  стоимости для совокупности земельных  участков в составе земель населенных пунктов схожи.

На основании анализа  информации о рынке земельных  участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости  и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться  группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки  земельных участков в составе  земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для  отнесения земельных участков в  составе земель населенных пунктов  к соответствующей группе. Выбор  показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае, если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный  участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными  с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью  покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный  участок должен быть отнесен к  какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной  рыночной информации о земельных  участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа,  аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа,  аренда);

- цены спроса (купля-продажа,  аренда);

- информация о рыночной  стоимости объектов недвижимости  в составе земель населенных  пунктов, установленной в отчетах  об оценке;

- коэффициенты и индексы,  используемые для определения  рыночной стоимости объектов  недвижимости;

- иные показатели, используемые  для определения рыночной стоимости  объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры,  содержащие сведения о сделках  с объектами недвижимости, находящиеся  в ведении органов государственной  власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты  предприятий, организаций, размещающих  объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной  стоимости.

Информация считается  достаточной, если на ее основе можно  построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности  рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных  участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов в составе  данной группы с целью обеспечения  достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности  собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.