Купля-продажа земельных участков

Продавец вправе:

- требовать от покупателя  оплаты земельного участка в  порядке и сроки, установленные  договором;

- в случае уклонения  покупателя от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд  с требованием о проведении  государственной регистрации перехода  права собственности и возмещении  убытков, вызванных задержкой  регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении договора  предоставить покупателю достоверную  и максимально полную информацию  о продаваемом земельном участке,  которая может существенным образом  повлиять на решение покупателя  о приобретении данного участка;

- передать земельный участок  в собственность покупателя в  качественном состоянии, не состоящим  по арестом (запрещением), свободным  от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ о  передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от  подписания документа о передаче  земельного участка);

- обратиться в орган  юстиции с заявлением о проведении  государственной регистрации перехода  права собственности на участок  к покупателю (не уклоняться от  государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при  заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным  использованием; о разрешении на застройку  земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут  оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены  федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи  является производным способом приобретения права собственности, постольку  новый собственник приобретает  земельный участок со всеми ограничениями  и обременениями, которые были установлены  в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным  от прав третьих лиц. Исключение сделано  лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку  они могут существенно связать  нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ⁴⁴.

Исполнение продавцом  обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке  можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения  спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность  однозначно определить объем предоставленной  информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом  заведомо ложной информации о земельном  участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения  договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Передача имущества в  собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для  фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование  и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает  для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и  перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать  основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным  ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом  или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение", то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.⁴⁵

Необходимо принимать  во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое  этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается  врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности  продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности  беспрепятственно вступить в право  владения недвижимостью. Об этом может  свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества  продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и  т.п.

Таким образом, для признания  фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа  о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали  передаточный акт, зарегистрировали переход  права собственности, но в фактическое  владение покупателя земельный участок  по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного  акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами  иных обязательств по договору в случаях  уклонения от подписания передаточного  акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых  для юридического оформления перехода права собственности на земельный  участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем  обращения продавца в соответствующий  орган юстиции с заявлением о  проведении государственной регистрации  перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается  на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю, а покупатель - заявление  о государственной регистрации  права собственности. В случае уклонения  одной из сторон договора от государственной  регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

- требовать уменьшения  покупной цены либо расторжения  договора купли-продажи и возмещения  причиненных ему убытков в  случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации о  земельном участке;

- в случае уклонения  продавца от подписания документа  о передаче земельного участка  требовать передачи ему земельного  участка, на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи либо  возмещения причиненных ему убытков;

- в случае уклонения  продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд  с требованием о проведении  государственной регистрации перехода  права собственности и возмещении  убытков, вызванных задержкой  регистрации.

Покупатель обязан:

- оплатить земельный участок  в порядке и сроки, установленные  договором;

- подписать документ о  передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от  подписания документа о передаче  земельного участка);

- обратиться в орган  юстиции с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок (не уклоняться  от государственной регистрации).

После государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

3.2. Расторжение и недействительность  договора купли-продажи земельного  участка

Правила расторжения договора купли-продажи земельного участка  соотносятся с положениями о  расторжении договора купли-продажи  в целом и договора купли-продажи  недвижимости, в частности.

Договор продажи земельного участка может быть расторгнут как  до государственной регистрации  перехода права собственности, так  и после такой регистрации. Последняя  не является препятствием для расторжения  договора продажи земельного участка  даже в тех случаях, когда законом  или договором предусмотрена  возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами  по договору по основаниям, предусмотренным  ст. 450 ГК, в том числе и в  связи с неоплатой покупателем  имущества.⁴⁶ В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении  договора продажи земельного участка  не означает признания недействительности предшествующего акта государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю. Данная регистрационная  запись о переходе права собственности  от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи  земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

Отметим, что земельное  законодательство субъектов Российской Федерации зачастую устанавливает  дополнительные правила, касающиеся расторжения  договора купли-продажи земельного участка.

Так, например, согласно ст. 16 Закона Рязанской области от 23 ноября 2004 года N 126-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений  на территории Рязанской области» определяет, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка  по вине покупателя затраты, связанные  с использованием земельного участка, возмещению не подлежат.

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в  судебном порядке по требованию одной  из сторон договора, в том числе  в связи с неоплатой или  не полной оплатой покупателем земельного участка.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка  в связи с неисполнением или  ненадлежащим исполнением покупателем  условий конкурса взыскивается неустойка  в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка  стороны не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими до момента расторжения договора (п. 4 ст. 16 Закона Рязанской области).

Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих  оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное  законодательство определяет и некоторые  особенные основания применительно  к указанному договору.

Так, в договоре купли-продажи  земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор  условия, устанавливающие право  продавца выкупить земельный участок  обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным  участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).