Купля-продажа земельных участков

Казанский филиал

ФЕДЕРАЛЬНОГО  ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«Российская академия правосудия»

 

 

 

 

ФАКУЛЬТЕТ ПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ ДЛЯ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ

(ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ)

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

 

 

 

Купля продажа земельных  участков

 

 

Кафедра: гражданского права

Студентки 6 курса 632 группы

заочной формы обучения

Абдуллиной Равили Рамилевны

Научный  руководитель: Зинатуллин А. З.

К.ю.н., доцент кафедры

гражданского процессуального права

 

 

Допущена к защите

«___»_________2012 г.

Зав. кафедрой

Закиров Радик Юрьевич

к.ю.н., доцент

____________________

Казань

2012

Содержание

 

 

Введение 3

Глава 1. Земельный  участок как объект купли-продажи 6

1.1. Понятие  земельного участка 6

1.2. Нормативно - правовое регулирование договора  купли - продажи земельных участков 19

1.3. Особенности  купли-продажи земельных участков 25

Глава 2. Договор  купли-продажи земельного участка 30

2.1. Предмет,  цена и государственная регистрация  договора купли - продажи земельных  участков 30

2.2. Заключение  договора купли-продажи земельного  участка 38

Глава 3. Исполнение и расторжение договора купли-продажи  земельного участка 47

3.1. Исполнение  договора купли-продажи земельного  участка 47

3.2. Расторжение  и недействительность договора  купли-продажи земельного участка 53

Заключение 56

Список литературы 61

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность выбранной  темы дипломной работы обусловлена  тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного  места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного  базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь  недвижимостью, играет огромную роль в  экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. Земельный  рынок занимает не менее важное место  на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли - продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и  правоприменительных органов значительно  усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что интенсивная  хозяйственная политика, меры по обеспечению  населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых  производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные  факторы в самом кратчайшем времени  лишь увеличат потребность в земельных  площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости данной работы.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие  при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения  доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных  участков.

Цель исследования - раскрыть особенности применения правового  института купли-продажи в отношении  земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию  правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

1. анализ развития правового регулирования отношений по купле-продаже земли и выявление особенностей содержания договора купли-продажи земельных участков;

2. определение характеристики земельного участка как объекта гражданских правоотношений и объекта купли-продажи;

3. рассмотреть исполнение  и расторжение договора купли-продажи  земельного участка;

4. В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию, наметить проблематику, а также возможные пути ее разрешения.

Нормативно-правовая база выпускной  квалификационной работы включает Гражданский  кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный  закон «О землеустройстве», Федеральный  закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» и другие нормативно-правовые акты.

Содержание дипломной  работы включает введение, три главы, заключение и список литературы.

Научная значимость работы состоит в том, что в ней  обобщены теоретические позиции  известных авторов по проблемам  определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора как такового. Практическая значимость данной дипломной работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации могут быть использованы законодателем при рассмотрении вопроса изменения законодательства.

 

 

 

 

 

Глава 1. Земельный участок  как объект купли-продажи

1.1. Понятие земельного  участка

Гражданский кодекс РФ¹ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок". Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка  дано в ст. 6 ЗК РФ² - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение  земельного участка содержится также  в ст. 1 ФЗ "О государственном  земельном кадастре"³, где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160⁴, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также  определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как "средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в юридической  литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной  техники ЗК РФ, что проявляется  и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу "не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон"⁵. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля  и земельный участок при безусловной  органичной связи представляют собой  разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных  задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут  использоваться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно  к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П. Анисимова  и А.Е. Черноморца, объектом земельных  отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал  или велик по размерам он ни был. Понятие "земля", отмечают авторы, является понятием "весьма абстрактным  и характеризует лишь ее связь  с природой"; понятие земли "есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым  функциям или, что одно и то же, в  одну категорию по целевому назначению их использования"; понятие "земельный  участок" просто заменяется словом "земля", которое является "сокращенным  и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует  никаких объяснений"⁶.

Однако совершенно ясно, что следует различать землю  как объект природы и природный  ресурс, как основу существования  индивида, групп людей, этноса в целом⁷, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений⁸.

Если обобщить имеющиеся  законодательные и доктринальные  определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие  восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда  есть некоторая часть поверхности  земли. Это позволяет определять  земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади  само по себе не отражает  сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок  связан с землей как планетарным  явлением. В этом смысле земельный  участок и земля в целом  сходны. Если же масса земельного  вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной  среды и основы (при осуществлении  мероприятий по планировке, рекультивации  и пр.), то она перестает быть  объектом, определяемым ГК РФ  как "земля" и "земельный  участок". Например, в случае продажи  земли автомашинами для выравнивания  земельного участка, в магазинах  - для комнатного цветоводства  и т.п. речь идет не о земле  как объекте гражданского оборота  в значении ст. 261 ГК РФ или  ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого  земельного участка с землей в  целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового  регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда  имеется в виду земельный участок  как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование  специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский  оборот и учитывающих различное  значение земли.

3. Каждый участок обладает  и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей  земельного участка, например почвенного слоя⁹. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом¹⁰. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном участке  может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.