Купля-продажа земельных участков

4. Земля - всегда физически  сложный, структурированный объект  действительности, сложным является  она и в качестве объекта  сделок. Так, даже в ГК РФ  выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес  и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное  пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На  земле могут быть расположены  сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья  и т.п.).

Здания и сооружения, конечно  же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и  без них.

В последнее время высказываются  соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы  и насаждения из числа самостоятельных  объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о  самих земельных участках, занятых  лесом, водой и т.д.¹¹ Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных  вещественных компонентов требует  также ответа на вопрос о возможности  применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная  вещь и принадлежность"). Большинство  таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в  пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и  сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности¹². Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д."¹³

Последняя точка зрения кажется  более верной. Не является принадлежностью  объектов недвижимости и сам земельный  участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности  на здание или сооружение, к приобретателю  здания (сооружения) переходят права  на земельный участок, на котором  они находятся, если иное не предусмотрено  договором об отчуждении здания или  сооружения.

В связи с этим неправильно  утверждать, что земля - принадлежность строений¹⁴ или наоборот. Что же касается проблемы обеспечения единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то внесение ясности в данную проблему необходимо прежде всего связывать с реализацией тех идей, которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе¹⁵ и подготовке соответствующих законопроектов. При этом имеется в виду, что удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение разных норм и исключить споры и конфликты.

5. В составе земельного  участка необходимо выделять  вертикальный и горизонтальный  срезы, позволяющие установить  пространственные масштабы данного  земельного участка. Имеется в  виду, конечно же, не его физическое  понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется  правовой режим земельного участка.  Именно в таком смысле и  надо понимать права и обязанности  собственников земельного участка,  определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно  очевидно, что, например, воздушное  пространство над участком не  находится на праве собственности  соответствующего лица, не является  частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере  есть площадь участка, измеряемая в  квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого  земельного участка, с учетом его  особенностей, прав землепользователя  и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О  недрах"¹⁶ владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия  владельца участка должна быть определяема  не только специальными законами, но и  нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении  участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и  воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более  у арендатора нет абсолютного  права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно  о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В других странах это пространство может быть и объектом собственности: "Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что  устранение воздействия не представляет для него интереса"¹⁷.

6. Земельный участок подлежит  идентификации. Всякий объект  правоотношений должен быть выделен  свойственным ему образом. Теоретически  возможно существование объектов  с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие  от прочих объектов земельный  участок требует установления  индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного  в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном  земельном кадастре". Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения  земельного участка как объекта  государственного кадастрового учета  является дата внесения соответствующей  записи в Единый государственный  реестр земель. Кадастровые книги  и выступают технической основой  для индивидуализации земельного участка  как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый  учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который  производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также  состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13). В соответствии со ст. 14 в Едином государственном реестре указываются  следующие основные сведения о земельных  участках:

а) кадастровые номера;

б) местоположение (адрес);

в) площадь;

г) категория земель и  разрешенное использование земельных  участков;

д) описание границ земельных  участков и их отдельных частей;

е) зарегистрированные в  установленном порядке вещные права  и ограничения (обременения);

ж) экономические характеристики;

з) качественные характеристики, в том числе показатели состояния  плодородия;

и) наличие объектов недвижимого  имущества.

Данные для кадастра формируются  на основе специальных мероприятий  землеустройства и межевания  как комплекса "работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению  его местоположения и площади", т.е. мероприятий по определению  границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ¹⁸, не содержит ясного ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель¹⁹.

Следует учитывать, что стать  объектом оборота может и такой  участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие  правила об аренде и государственной  регистрации ее права допускают  государственную регистрацию путем  приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду²⁰. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст. 37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

Необходимость идентификации  объясняется и тем, что ГК РФ требует  определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В числе средств идентификации  специально следует выделить местонахождение  участка. Закон о землеустройстве  также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный  реестр земель.

7. Земельный участок обладает  свойством делимости. В соответствии  с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может  быть делимым и неделимым. При  этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

Таким образом, часть земельного участка рассматривается как  земельный участок с определенными  границами, входящий в состав другого  участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка²¹. Но что она означает? Может ли существовать часть земельного участка как самостоятельный объект правоотношений?

По этому поводу было замечено, что никакой части участка "не может быть, как не может быть части доски"; "Троесловие "часть земельного участка" - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова "делимый" или "неделимый" обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земельному участку"²².

Полагаем, такая оценка не вполне верна. Безусловно, в п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет не только о технической  возможности разделить земельный  участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории²³, применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не может быть разделен²⁴.

Понятие делимости уместно  также в связи с необходимостью учитывать требования о минимальных  и максимальных размерах земельных  участков (ст. 33 ЗК РФ). Возможна ситуация, когда при формировании участка для нового собственника здания (сооружения) прежнему собственнику, одновременно являвшемуся и собственником участка, нельзя сохранить часть участка (с преобразованием ее в самостоятельный участок) за пределами территории, необходимой для использования этого объекта недвижимости новым собственником (ст. 33 - 36 ЗК РФ).

Однако о части участка  как о самостоятельном объекте  можно говорить, например, в случае, когда из состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый  номер, отдельные части (площади) сданы  в аренду. С точки зрения собственно землеустройства перед нами единый участок, но части его приобретают  особый правовой режим и в силу этого появляется возможность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом смысле).

Что же касается технического аспекта (т.е. если не учитывать, например, правил о минимальных и максимальных размерах земельного участка), то в  этом смысле земельный участок делим  до бесконечности.

Сказанное не означает, что  вопрос о делимости или неделимости  участка утратил актуальность. Р. Галиева верно отмечает, что отсутствуют ясные критерии отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключен субъективный подход²⁵.

В числе разновидностей земельных  участков иногда называется и земельная  доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого  понятия связано с первой стадией  развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х  годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций.

К правовому регулированию  отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (гл. 3)²⁶. Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя учтены многочисленные замечания и возражения²⁷. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). С внесением дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой собственности на земельный участок ситуация не изменилась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.

Распространение на правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота  долей изучать не следует. Однако важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет  самого земельного участка; объектом отношений  является только доля в праве общей  собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой  собственности перед нами оказывается  право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому  аренда земельной доли невозможна: если нет выдела в натуре, то нет  определенности в объекте, а после  выдела можно говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка)²⁸.