Купля-продажа земельных участков

После введения в действие Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи  земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверения договоров  продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение  таких договоров не противоречит действующему законодательству, и по соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма.

Сторонами договора купли-продажи  земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать  только его собственник, так как  только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как  объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

Обладание земельным участком на ином вещном или обязательственном  праве исключает возможность  его отчуждения.

Содержание договора купли-продажи  земельного участка, помимо определения  предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и  обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной  законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие  права контрагента.

Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи  является производным способом приобретения права собственности, постольку  новый собственник приобретает  земельный участок со всеми ограничениями  и обременениями, которые были установлены  в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса  РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих  лиц. Исключение сделано лишь для  случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ возлагает  на продавца обязанность информировать  покупателя обо всех известных ему  ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут  существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного  требования установлены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 3. ст. 37 Земельного кодекса покупатель в  случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного  земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как отмечает некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности  по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда  соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях  к нему. При возникновении спора  наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной  информации, ее истинность либо ложность.

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также  то обстоятельство, что Земельным  кодексом РФ предусмотрено, что в  договорах купли-продажи земельных  участков не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса. Если указанные условия  включены в такие договоры, то они  являются недействительными.

Недействительными условиями  договора купли-продажи земельного участка являются следующие:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно  по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в  том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с  их мнением, что несмотря на то, что  п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые  признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий  в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 Гражданского кодекса любые  сделки, направленные на ограничение  правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным  в силу общих гражданско-правовых норм.

При этом, как известно, переход  права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Право  собственности на земельный участок  возникает у покупателя с момента  государственной регистрации перехода права собственности.

Как полагает О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98, «отсутствие государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи». Договор  продажи недвижимости считается  заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация  перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные  договором платежи.

По поводу правовой природы  государственной регистрации Конституционным  Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 05.07.2001 г. № 132-О: государственная регистрация - формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Обязательство, которое связывает  стороны, заключается в необходимости  совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности, которая проводится на основании заявления обеих  сторон, участвующих в договоре купли-продажи  недвижимости. В случае уклонения  одной из сторон от совершения указанных  действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием  произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана  возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности  на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Это правило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его  своим усмотрением, ни оспорить в  судебном порядке.

Федеральным законом о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная  регистрация отдельных видов  прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких, как, например:

права на предприятие как  имущественный комплекс и сделок с ним; права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные  на водных объектах;

аренды недвижимого имущества; сервитутов; ипотеки;

права собственности на земельный  участок при разграничении государственной  собственности на землю;

предусмотрены особенности  государственной регистрации права  собственности гражданина на земельный  участок, предоставленный для ведения  личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального  гаражного или индивидуального  жилищного строительства.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В  соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует  договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить  правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный  для целей, для которых товар  такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности  в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению  и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения  ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет  затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно  к землям определенной категории  без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание  этого представляется необходимым  заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в  будущем избежать многих проблем  и претензий со стороны покупателя. Достичь этого можно путем  закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как  существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным - дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

2.2. Заключение договора  купли-продажи земельного участка

Сделка купли-продажи  земельного участка оформляется  договором, при заключении которого применяются общие положения  ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558). Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ от "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Заключение договора - это  достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой  законом формы. Договор заключается  посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями  договора купли-продажи земельного участка являются условия о его  предмете и цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже  считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением  продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение  продать его на торгах).

Получение максимально полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим  лицам или индивидуальным предпринимателям, осуществляющим в установленном  порядке оценочную деятельность). Оценка в данном случае проводится на основании договора между оценщиком  и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.³³