Купля-продажа земельных участков

Понятие "земельная доля", судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет актуальным и  потребует бережного и внимательного  правового анализа. Но вряд ли юридическая  логика позволяет рассматривать  земельную долю как объект отношений  оборота земли²⁹.

8. Земельный участок является  объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК  РФ). Хотя в литературе есть  и иные, радикальные точки зрения.

По мнению С.А. Бабкина, земля  вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей³⁰.

По мнению О.Ю. Скворцова, "земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким  моментом является наделение земли  правовым режимом земельного участка"³¹, до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основным нормативным  актом в этой сфере является уже  указанный ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", а также Правила  ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.³² В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.

Многие вопросы государственной  регистрации недвижимого имущества  до настоящего времени в литературе оцениваются как спорные. В частности, относительно того, чем должна отличаться регистрация прав на недвижимое имущество  и регистрация сделок с ним, следует  ли сохранять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как  обременений соответствующего имущества  и т.д. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе  ориентирована на отказ от государственной  регистрации самих сделок с недвижимостью. Однако эти вопросы носят специальный  характер и далее не рассматриваются.

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в  совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

1.2. Нормативно - правовое регулирование договора купли - продажи земельных участков

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным  законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет  была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю  преимущественно возникали из актов  органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо  запрещено и квалифицировалось  как уголовно наказуемое деяние. В  условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться  и совершенствоваться, земельные  участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев  к приобретателю права переходило право пользования земельным  участком. К сожалению, даже после  того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами  недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция  воспринимать земельный участок  как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю.

С принятием Конституции  РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и  второй частей) процесс сближения  и последующей унификации правового  регулирования сделок с землей и  иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство  и муниципальные образования  в лице соответствующим образом  уполномоченных государственных органов  и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Иначе говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается  землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном  интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных  видов земельных участков, предусматривающие  особые условия договоров, так и  нормы, направленные на создание единого  объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Положение ст. 36 Конституции  РФ о том, что владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные  правомочия собственник земли и  других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой  для установления земельным законодательством  ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота  или ограничение в обороте  отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок  принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное  положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем  иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности  приобретения прав на застроенные земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи  земельных участков (ст. 37), стало  результатом реализации принципа разграничения  действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота  земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении  законности их содержания, способности  сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых  при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие  требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи  земельных участков в равной степени  применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с  последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе  считается несогласованным. Земельное  законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных  участков с последующим их кадастровым  учетом. В соответствии с Федеральным  законом «О государственном земельном  кадастре» производится процедура  описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению  к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе  участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся  по фактическому землепользованию, без  установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в  собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем  перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного  периода времени эти права  подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым  не являлось обязательным.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся  в государственной собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где  закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а  также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации  и проведения торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка  или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные  органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный  размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия  в торгах определяется в размере  не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие  сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает  договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом  в срок не позднее 5 дней с момента  подписания протокола о результатах  торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость  учета положений о делимом  и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и  максимальных размерах участка при  совершении сделок с земельными участками  или их частями. Так, например, ограничение  наследования участков из земель сельскохозяйственного  назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Толкование положений  указанной статьи позволяет сделать  вывод о том, что иностранные  граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный  участок в собственность или  на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические  лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены  ограничения на деление участка  между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.