Купля-продажа земельных участков

При проведении оценки земельного участка и определении его  рыночной стоимости принимаются  во внимание: целевое назначение, разрешенное  использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный  участок, текущее использование  участка, влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется  оценке земельных участков сельскохозяйственного  назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом характеристик  входящих в его состав земель, занятых  внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения  защиты земель от воздействия неблагоприятных  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутых водоемов, которые  не могут быть использованы для предпринимательской  деятельности³⁴.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная  цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании  отчета независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"³⁵. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.

Согласно п. 2, 3 ст. 2 Вводного закона цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется субъектом Российской Федерации и зависит от численности населения в соответствующем регионе.

В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи  земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения  субъектом Федерации цены земли  стороны в договоре купли-продажи  по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога³⁶.

При продаже земельного участка  из государственных или муниципальных  земель к его стоимости применяется  поправочный коэффициент, учитывающий  основной вид использования расположенных  на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере  от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных  коэффициентов не может служить  основанием для отказа в продаже  земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой  договор не может быть заключен путем  обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными  средствами под страхом признания  его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Необходимость нотариального  удостоверения договора купли-продажи  земельного участка была предусмотрена  Законом РФ "О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для  ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства". С введением в  действие Кодекса названный закон  признан утратившим силу.

В силу ст. 7 Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". После введения в действие указанного Федерального закона, т.е. с 31.01.1998 г. (п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Однако такому договору может быть придана нотариальная форма по соглашению сторон.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами  § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация  предусмотрена лишь для договоров  продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной  регистрации договоров купли-продажи  земельных участков не содержится и  в ЗК РФ. Как правило, делая вывод  об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации  таких договоров, многие авторы не аргументируют  должным образом свою позицию  и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания³⁷.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: "государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия"³⁸. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что "обязательной государственной  регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях:". "Переплетение" ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, "если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним"³⁹. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным.

Специалисты в области  земельного права, говоря о государственной  регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами  ЗК РФ. Примером может служить следующее  мнение: "По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования"⁴⁰. Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.

Нельзя не упомянуть и  еще об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: "Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, "подстраховать" себя от преждевременного исполнения обязательств"⁴¹. Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ.

Суды и арбитражные  суды при решении вопросов, связанных  с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят  из того, что регистрация таких  сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁴² разъяснялось следующее. "...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ". Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора.

Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов  Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной.

Представляется, что при  решении вопроса о необходимости  государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно  исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о  сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения  статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь  буквальным толкованием норм.

Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном  ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит  п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение  права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный  участок, вещные права на такой участок  у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят  от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Иными словами, сделки с земельными участками (соответствующие договоры) подлежат государственной регистрации  всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок. Кроме того, подлежат государственной  регистрации сделки, требование о  регистрации которых прямо предусмотрено  законом (например, п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Отмеченные проблемы, связанные  с применением норм п. 1 ст. 164 и  п. 1 ст. 131 ГК РФ, на наш взгляд, обусловлены  трудностями, возникающими при сравнительном  толковании указанных правовых норм. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется тем, что названные  нормы имеют различные предметы правового регулирования: п. 1 ст. 164 регламентирует государственную регистрацию  сделок, а п. 1 ст. 131 - регистрацию  прав на имущество, их ограничений, возникновения, перехода и прекращения. Поэтому  даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения ст. 131 и  ст. 164 ГК РФ. Представляется не основанной на глубоком анализе указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной практикой.⁴³

Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи  с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены  к минимуму в результате совершенствования  правового регулирования соответствующих  общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет  сделать вывод о том, что использование  законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.

Глава 3. Исполнение и расторжение  договора купли-продажи земельного участка

3.1. Исполнение договора  купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли-продажи  земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание  от совершения) действий, связанных  с передачей, принятием и оплатой  земельного участка. Обязательства  должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или  иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и  обязанностей, предусмотренных законом  и договором.