Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

                                 ВВЕДЕНИЕ

 

До введения в действие Гражданского кодекса РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 № 122 – ФЗ от 21 июля 1997 года регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве  проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок).

Новый Гражданский кодекс РФ2 и Федеральный Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.  

   Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

          Статья 131 ГК РФ включила основополагающие  нормы о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание основ правового регулирования рынка недвижимости в России и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними

 

 Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются Гражданский кодекс РФ (ст.ст. 130-132, 164) и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ3, а именно ст. 11.1 определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определенны в соответствии с Федеральными законами. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение:

во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом;

во-вторых, в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

в-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

в-четвертых, в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

 

2. Порядок государственной регистрации прав на земельные участки

 

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе.

С 1 марта 2009 года на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Государственная регистрация является платной. В соответствии со статьей 11 ФЗ «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ними» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Таким образом, правообладателю необходимо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государственную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы для того, чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок (или сделку с ним).

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы:

1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность.
2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае, если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность.
3. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Вместе с тем законом предусмотрены основания для приостановления регистрации названые в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В данном случае государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Также государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

В государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано в соответствии со статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по следующим основаниям:

1.          Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации.
2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.
9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.