Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними

Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними 
 

Земельные участки относятся  к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее  – ГК (1)) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  
 
Однако если сравнивать данный объект правового регулирования с иными однородными объектами, например, с капитальными строениями, предприятиями как имущественными комплексами и т.п., то становится очевидным особый характер данного объекта недвижимости. Ведь земля и все, что связано с ней – это существенный фактор экономического развития любого государства.  
 
По данным ООН, до 20 процентов внутреннего валового продукта каждой страны может создаваться за счет земли, недвижимой собственности и строительства. Все индустриально развитые страны с рыночной экономикой имеют достаточно стабильную систему вещных прав на недвижимость, в том числе земельную недвижимость. Европейская экономическая комиссия ООН подготовила Руководящие принципы управления земельными ресурсами в отношении стран Восточной и Центральной Европы. В них подчеркивается, что основными началами правового регулирования использования недвижимого имущества должны стать: определенность правового статуса земли как важнейшая из предпосылок эффективного сельскохозяйственного производства; обеспечение при помощи законодательства заинтересованности инвесторов, вкладывающих средства в экономику той или иной страны, что требует официально установленной структуры прав на землю и собственность (2). 
 
Кроме того, земля еще и природный объект, основа основ, без которой не представляется возможным не только осуществление человеком какой-либо деятельности, но и само существование человечества. 
 
Поскольку земельные ресурсы как в рамках одного государства, так и всей планеты в целом, ограничены как в площади, так и в своих полезных свойствах, безусловно, процесс использования этих ресурсов нуждается в строгом и однозначном правовом регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех правил. Именно поэтому на сегодняшний день целью правовой системы каждого государства мира является наличие эффективного механизма регулирования земельных отношений.  
 
В Республике Беларусь земельные отношения регулируются не только нормами специального – земельного – законодательства (Кодекс Республики Беларусь о земле – далее КоЗ (3)), но и законодательством иных отраслей (гражданского, административного и др.), что обусловлено комплексным характером этих отношений.  
 
Необходимость наличия правовых норм, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, заключается в следующем.  
 
Во-первых, «для защиты прав на недвижимость – как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам» (4). Во-вторых, регистрационная система «гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости» (5). В-третьих, государственная регистрация земельных участков упорядочивает в целом все отношения, связанные с землей, предоставляет дополнительные гарантии всем участникам земельных отношений, в том числе и при рассмотрении споров в судах. 
 
Государственная регистрация вещных прав на землю должна производиться в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который представляет собой систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.  
 
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 года (далее – ГК (6)). Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. В ст. 131 ГК были установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем.  
 
В новой редакции этой нормы (в ред. Закона Республики Беларусь от 18.08.2004 N 316-З) уточнено, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. 
 
Хотя в ГК не дано самого понятия государственной регистрации, из его норм следует, что государственная регистрация состоит в выдаче заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.  
 
Таким образом, государственная регистрация представлена в ГК в виде составной части правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей. Ими, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости (7). 
 
Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование в принятых позднее законодательных актах, а также специальном законодательстве.  
 
Так, в КоЗ в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации» (ст. 17).  
 
В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (8) (далее – Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.  
 
Здесь более детально раскрывается перечень объектов государственной регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:  
а) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;  
б) возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;  
в) сделки с недвижимым имуществом.  
 
Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права.  
 
По указанным причинам возникает необходимость рассмотреть особенности государственной регистрации всех трех объектов государственной регистрации, применительно к земельным участкам.  
 
1. Государственная регистрация земельных участков  
 
По своей сути государственная регистрация земельного участка – это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка. Именно поэтому вопрос о государственной регистрации земельного участка является чрезвычайно актуальным в любое время и зачастую вызывает множество трудностей различного характера. 
 
К числу оснований для государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельных участков Закон относит соответственно: выделение вновь созданного земельного участка, его раздел или слияние, изменение границ земельного участка, его назначения, а также аннулирование вновь образованного земельного участка. В этих случаях для государственной регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь образованного земельного участка этот факт подтверждают такие документы как землеустроительное дело, а также документ, определяющий целевое использование данного земельного участка в соответствии с законодательством.  
 
Земельный участок считается созданным, измененным, или ликвидированным с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения или прекращения существования.  
 
Создание земельного участка неразрывно связано с предоставлением определенных вещных прав на него. Согласно статье 24 КоЗ, предоставление земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, а также передача в аренду (кроме участков, уже находящихся в частной собственности граждан), в некоторых случаях, предусмотренных законодательными актами, - и передача их в собственность, осуществляются в порядке отвода. Вопрос об отводе земельных участков может решаться Президентом Республики Беларусь, Правительством Беларуси, а также соответствующими исполнительными и распорядительными органами.  
 
В частности, Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 28.01. 2006 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» и утвержденным им Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков регламентируются такие процедуры как:  
порядок изъятия и предоставления земельного участка;  
порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;  
порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;  
установление границ земельного участка в натуре (на местности);  
государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;  
порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование; 
порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;  
порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;  
порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд (9).  
 
Представляется необходимым обратить более пристальное внимание на вопросы предоставления земельных участков и всех, связанных с этим процедур и действий различных субъектов (в случаях необходимости предварительного согласования с соответствующими государственными органами и в случаях, когда такое согласование не требуется), а также государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него.  
 
Как уже упоминалось выше, предоставление земельных участков в собственность, землевладение и землепользование осуществляется уполномоченными государственными органами (должностными лицами) в порядке отвода. Для начала процедуры предоставления земельного участка (в случае необходимости предварительного согласования) лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка (далее – заинтересованное лицо) подает в организацию по землеустройству заявление. Организация по землеустройству занимается разработкой проекта отвода на основании договора подряда, заключенного с заинтересованным лицом. Договор должен быть заключен в течение 3-дневного срока со дня получения организацией по землеустройству заявления от заинтересованного лица. Однако при наличии у заявителя уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь и др.) указанный срок может быть продлен по решению организации по землеустройству. В данном договоре, помимо общепризнанных существенных условий, сторонам необходимо в обязательном порядке предусмотреть такие условия как выполнение работ по установлению границ земельного участка на местности, а также оказание услуг по государственной регистрации создания самого земельного участка и всех возникающих прав на него. Однако следует обратить внимание на то, что указание данных условий в договоре подряда не лишает заинтересованное лицо права самостоятельно инициировать процедуру непосредственно государственной регистрации. Весь процесс разработки проекта отвода земельного участка должен быть завершен не позднее одного месяца с момента оплаты работ по разработке заинтересованным лицом. Примечательно, что проект отвода может разрабатываться как на весь объект в целом (в том числе подъездные дороги и коммуникации), так и на его часть в случаях, предусмотренных законодательством. Если земельный участок, проект отвода которого находится в стадии разработки, расположен в границах нескольких районов, проект отвода такого земельного участка разрабатывается по каждому из этих районов, однако координацией процесса разработки занимается организация по землеустройству того района, в котором заинтересованным лицом было подано заявление.  
 
Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусмотрен перечень документов, необходимых к представлению в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. К ним, в частности, относятся:  
а) материалы предварительного согласования места размещения земельного участка, сопровождаемые решением соответствующего исполкома о действительности этого согласования;  
б) копии утвержденных в соответствии с законодательством строительного проекта и т.п. (в случае планируемого строительства объектов недвижимого имущества на предоставляемом земельном участке);  
в) документы, подтверждающие источники финансирования строительства;  
г) в случае планирования создания (расширения) садоводческого или дачного кооператива – заявления членов кооператива о предоставлении им земельных участков для ведения коллективного садоводства, дачного строительства, а также список членов того или иного кооператива;  
д) копии устава и свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя); в случае, если заинтересованным лицом является гражданин – копии документов, содержащих идентификационные сведения о гражданине (паспорт и др.).  
 
Исходя из специфических особенностей земельных участков, обоснованным представляется то обстоятельство, что границы и размеры предоставляемого земельного участка в каждом отдельном случае обосновываются в проекте отвода в соответствии с принципом рационального использования земельных участков, в том числе смежных. Кроме того, в проекте отвода указываются состав и качество земель, сроки и условия пользования земельным участком, а также срок его возврата (в случае предоставления его во временное пользование либо аренду) и др. После соблюдения указанных требований организация по землеустройству, предварительно согласовав проект отвода с руководителем территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, в 3-дневный срок направляет проект отвода вместе со всеми материалами о предоставлении земельного участка и проектом решения исполкома в соответствующую землеустроительную и геодезическую службу (далее – землеустроительная служба). В свою очередь землеустроительная служба в 5-дневный срок со дня получения указанных документов рассматривает проект отвода земельного участка и вносит его вместе с необходимыми материалами в местный исполком для непосредственно принятия решения.  
 
Нелишним будет обратить внимание на то, что в решении о предоставлении земельного участка в обязательном порядке должны быть указаны виды предоставляемых земель, цель предоставления, размер земельного участка, вещное право, которым данный земельный участок обременен, а также иные условия отвода данного земельного участка. Указанное решение должно быть принято соответствующим исполкомом в течение 5-дневного срока со дня получения всех необходимых материалов от землеустроительной и геодезической службы.  
 
Наконец, после принятия решения о предоставлении участка исполком передает решение со всеми относящимися к данному земельному участку обратно землеустроительной и геодезической службе для установления границ участка непосредственно на местности в течение 3 дней со дня принятия указанного решения.  
 
В случае отсутствия предварительного согласования представления земельного участка порядок совершения данной процедуры, надо сказать, несколько упрощен по сравнению с предыдущей ситуацией. Для того, чтобы инициировать процесс предоставления земельного участка, заинтересованное лицо обращается в исполком по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением, в котором указываются следующая информация:  
а) данные, содержащие идентификационные сведения о гражданине (о заинтересованном лице);  
б) цель, для которой испрашивается тот или иной земельный участок;  
в) вещное право, для обременения которым испрашивается данный земельный участок (постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, собственность, аренда);  
г) намечаемое местоположение земельного участка и его размеры;  
д) если земельный участок испрашивается для строительства и обслуживания жилого дома, указываются источники финансирования строительства жилого дома, а если для предоставления земельного участка требуется предварительное его изъятие у землевладельца (землепользователя), указываются еще и источники возмещения связанных с изъятием убытков;  
е) площадь всех земельных участков, находящихся на момент подачи заявления в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности заинтересованного лица, либо арендуемых им.  
 
В случае если заинтересованное лицо испрашивает земельный участок для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, в заявлении обязательно должно быть указано общее число и виды имеющихся животных.  
 
Наиболее часто встречаются случаи, когда заинтересованными лицами, испрашивающими земельные участки в указанном порядке, являются физические лица (граждане). Кроме того, наиболее распространенной целью предполагаемого использования испрашиваемого участка в таких случаях является строительство и обслуживание жилого дома. В данном случае исполком, принявший заявление от гражданина, должен в течение 3 дней со дня получения указанного заявления запросить от соответствующих организаций справку о занимаемом гражданином жилом помещении и составе его семьи, выданную на основании лицевого счета или домовой книги, а также справку организации по государственной регистрации о жилых помещениях, находящихся в собственности заинтересованного гражданина в данном населенном пункте. В свою очередь, указанные справки должны быть выданы исполкому в течение 10 дней.  
 
Исполком, получивший от гражданина заявление о представлении земельного участка вместе с указанными справками, рассматривает данное заявление в 10-дневный срок, а также дает разрешение организации по землеустройству на разработку проекта отвода испрашиваемого земельного участка и сообщает гражданину о принятом решении. К разрешению, адресованному организации по землеустройству, кроме всего прочего, обязательно прилагаются документы, прилагаемые к заявлению, а также вышеуказанные справки. Если исполком принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, то в таком случае гражданин должен быть уведомлен об этом решении и об основаниях отказа в течение 5 дней.  
 
Как и в предыдущей ситуации, разработка проекта отвода земельного участка, предоставляемого без предварительного согласования, осуществляется организацией по землеустройству на основании договора подряда, который должен быть заключен в течение 3 дней со дня получения разрешения от исполкома. Сам же проект отвода земельного участка должен быть надлежащим образом разработан в течение 20 дней со дня оплаты заинтересованным гражданином всех связанных с этим работ. Таким образом, в случае, когда заявителем является физическое лицо, и нет необходимости предварительного согласования, сроки разработки проекта отвода земельного участка и совершения иных, связанных с предоставлением земель действий значительно сокращаются. Кроме того, данный проект должен быть в обязательном порядке согласован организацией по землеустройству с руководящими должностными лицами территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, территориального органа природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также государственного пожарного и санитарного надзора, которые, в свою очередь, должны дать свои заключения по входящим в их компетенцию вопросам в течение 3-дневного срока. Наконец, согласованный со всеми указанными организациями проект отвода земельного участка вместе с проектом решения исполкома передается организацией по землеустройству местной землеустроительной и геодезической службе. Данная служба в 5-дневный срок рассматривает представленный проект отвода, при необходимости внося в него соответствующие изменения, затем вносит этот пакет документов обратно в исполком для принятия окончательного решения, которое принимается исполкомом в 5-девный срок со дня получения материалов от землеустроительной и геодезической службы. В итоге местный исполком после принятия окончательного решения по вопросу предоставления земельного участка передает свое решение вместе с проектом отвода землеустроительной и геодезической службе для установления границ земельного участка на местности.  
 
Если заинтересованным лицом является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, в данном случае законодательством предусмотрены определенные особенности порядка государственной регистрации испрашиваемых ими земельных участков. Однако заявительный принцип предоставления земельных участков указанными субъектами, тем не менее, сохраняется. В свою очередь, субъекты предпринимательской деятельности должны указать в заявлении о предоставлении им земельного участка следующие сведения:  
а) цель, для которой испрашивается земельный участок; 
б) вещное право на испрашиваемый земельный участок (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством);  
в) намечаемое местоположение земельного участка и его размер;  
г) источники финансирования строительства жилого дома и социальной инфраструктуры (в случаях необходимости), а если предоставление испрашиваемого земельного участка связано с предполагаемым изъятием данного участка у иного субъекта, то в заявлении в обязательном порядке указываются еще и источники возмещения убытков, связанных с таким изъятием. Безусловно, к заявлению должны быть приложены копии свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательства – заявителя и учредительных документов (если заявителем является юридическое лицо). Особенности порядка оформления соответствующих документов и сроки совершения всех необходимых для этого действий регламентированы Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков.  
 
Что касается органов, непосредственно участвующих в процессе государственной регистрации земельных участков, то Закон предусматривает три категории органов (статья 11):  
- специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;  
- республиканская организация по государственной регистрации;  
- территориальные организации по государственной регистрации.  
 
Как следует из существа земельных отношений, создание земельного участка как определенного предмета правового регулирования тесно и неразрывно связано с единовременным возникновением определенных прав на него. Поэтому на практике государственной регистрации не может подлежать лишь факт создания земельного участка. По этой причине после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда обязательств по отводу участка и установлению его границ на местности в первую очередь решается вопрос о государственной регистрации создания данного земельного участка и одновременно возникших прав на него.  
 
Согласно п. 38 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, если полномочия на осуществление государственной регистрации не переданы заинтересованным лицом в соответствии с указанным договором подряда организации по землеустройству, эта организация в 2-дневный срок передает землеустроительное дело заинтересованному лицу для самостоятельного осуществления государственной регистрации вышеназванных юридических фактов. 
 
Максимальный срок, установленный законодательством для осуществления действий по государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него, равен 7 дням со дня обращения заинтересованного лица в организацию по государственной регистрации (этот срок может быть продлен до 14 дней в случае необходимости выполнения большого объема работы по совершению регистрационных действий). После совершения государственной регистрации организация по государственной регистрации передает землеустроительное дело и свидетельство о государственной регистрации земельного участка и прав на него в организацию по землеустройству для последующей передачи перечисленных документов заинтересованному лицу – новому субъекту земельных отношений.  
 
2. Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки  
 
Характеризуя процедуру государственной регистрации прав, а также ограничений (обременений) прав на земельные участки (далее – прав на земельные участки), можно сказать, что, в общем, принципы и стадии самого процесса регистрации аналогичны принципам и стадиям государственной регистрации самих земельных участков, а также сделок с ними. Однако и здесь, безусловно, имеются определенные особенности. О них немного подробнее.  
 
Во-первых, необходимо отметить, что в данном случае иными являются основания для государственной регистрации, а именно (в соответствии со статьей 55 Закона):  
а) договоры и иные сделки (как юридические факты, непосредственно порождающие те права на земельный участок, которые нуждаются в регистрации);  
б) акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок;  
в) судебные решения, ведущие к аналогичным правовым последствиям;  
г) иные действия физических и юридических лиц, с которыми законодательство связывает возникновение, переход и (или) прекращение прав на земельный участок;  
д) события с аналогичными правовыми последствиями.  
 
Например, решением хозяйственного суда г. Минска от 30.08.2004 г. был удовлетворен иск КУП «М» к ГУ "Объединенная дирекция строящихся предприятий Министерства торговли" о понуждении принять в пользование и произвести государственную регистрацию земельного участка. Материалами дела были установлены следующие обстоятельства.  
 
Требование истца обосновано тем, что он уже не владеет строящимся объектом недвижимости, находящимся на выделенном под строительство земельном участке, в связи с передачей его в коммунальную собственность. Ответчик же, в ведении которого находится данный объект, отказывается от выполнения предусмотренных законодательством действий, связанных с переоформлением права пользования участком.  
 
При принятии решения суд руководствовался следующими требованиями законодательства. В соответствии со ст. 31 КоЗ право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом. Право временного пользования подтверждается удостоверением. Из материалов дела следует, что истец имеет Государственный акт на право постоянного пользования спорным земельным участком. Имущество истца относится к коммунальной собственности. Незавершенный строительством объект находится в ведении ответчика. 
 
Согласно ст. 55 КоЗ при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.  
 
На основании ст. 8 Закона переход права постоянного пользования земельным участком подлежит регистрации.  
 
Государственная регистрация необходима и в отношении незавершенного законсервированного капитального строения согласно п. 1.2 ст. 3, ст. 44 Закона. Поэтому ответчик должен был, соблюдая требования Закона, принять меры для регистрации незавершенного строительством объекта как объекта недвижимости, а также обеспечить государственную регистрацию перехода права пользования земельным участком, выделенным под строительство объекта, к нему как к фактическому пользователю (заказчику строительства) (10).  
 
В другом случае хозяйственный суд Брестской области удовлетворил иск продавца «А» к покупателю «Б» и обязал последнего произвести регистрацию купленного объекта недвижимости, переоформить договор аренды земельного участка, а также взыскал в пользу истца уплаченную им сумму земельного налога (11). 
 
Во-вторых, иными являются и документы, служащие основанием для начала процедуры государственной регистрации прав на земельный участок. К примеру, если речь идет о регистрации права собственности на земельный участок по любому гражданско-правовому договору, то для регистрации заявитель обязан предъявить регистратору и этот договор (правоустанавливающий документ); если же заявитель намерен зарегистрировать право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), то обязательным документом для регистрации в числе прочих является либо договор между владельцами двух соседних земельных участков, предусматривающий установление сервитута, либо соответствующее решение суда. 
 
Однако законодательством (в частности, Законом) предусматриваются и некоторые иные особенности государственной регистрации отдельных прав на земельные участки, что обусловлено особенностями их правовой сущности. Это, например, право общей совместной собственности супругов, ипотека, рента, доверительное управление и др. (статьи 58 – 63 Закона).  
 
3. Государственная регистрация сделок с земельными участками  
 
Что касается документов, служащих основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками, то, согласно пункту 1 статьи 66 Закона, ими являются те документы, которые непосредственно выражают сущность сделки (к примеру, договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы должны быть заверены нотариально, если юридического лица – то они должны быть заверены его руководителем и скреплены печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа (в некоторых случаях) и скреплены печатью этого органа.  
 
4. Общие положения о процедуре государственной регистрации земельного участка  
 
Регистрационные действия совершаются в следующем порядке: 
 
1) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации (заявление о государственной регистрации; документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу; а также документы, являющиеся основанием для регистрации);  
2) принятие решения о совершении регистрационных действий;  
3) совершение регистрационных действий;  
4) удостоверение произведенной государственной регистрации.  
 
Все стадии процедуры государственной регистрации земельного участка должны совершаться в строгом соответствии с установленными законодательством правилами.  
Для государственной регистрации земельного участка необходимы документы:  
а) подтверждающие создание (землеустроительное дело; документ, определяющий целевое использование земельного участка), изменение (изменение границ или целевого назначения земельного участка), прекращение существования земельного участка (аннулирование вновь образованного земельного участка, слияние, раздел);  
б) подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к земельному участку, установленных законодательством (кроме случаев регистрации прекращения существования земельного участка).  
 
Документы, представляемые регистратору заявителями (лицами, подавшими заявление) должны быть подписаны ими лично в соответствии с законодательством. Подлинники идентификационных документов заявителей возвращаются им, а копии должны хранится в регистрационном деле.  
 
Прием данных документов должен производиться в помещении соответствующей организации по месту нахождения земельного участка. Однако в случаях, предусмотренных законодательством, прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации земельного участка, может производиться и вне помещения.  
 
После принятия соответствующих документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а также выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, и вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации. 
 
Законом в пункте 5 статьи 34 также предусматривается перечень обстоятельств, при которых регистратор вправе отказать в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий: 
1) если документы не соответствуют требованиям законодательства;  
2) если документы поданы ненадлежащим лицом или способом;  
3) если заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;  
4) если данное регистрационное действие подлежит совершению в другом регистрационном органе или другим регистратором;  
5) если представлены не все документы, необходимые для государственной регистрации;  
6) если в представленных документах содержатся не достоверные сведения;  
7) если представленные документы не согласуются между собой по содержанию.  
 
В случае отказа от приема представленных документов они возвращаются заявителю, а сам заявитель письменно информируется о мотивах отказа. 
 
Если среди заявителей не было лица, чьи права непосредственно регистрируются или ограничиваются данным актом регистрации, то регистратор обязан незамедлительно проинформировать заказным письмом о приеме документов этих лиц.  
 
Если иной порядок принятия решения о совершении регистрационного действия не предусмотрен законодательством, то в общем порядке, согласно пункту 2 статьи 35 Закона, регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней с момента приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и оплаты совершения регистрационного действия. В случае если для совершения того или иного регистрационного действия необходимо выполнение большого объема работы, то предусмотренный срок продлевается до 14 дней.  
 
На практике зачастую складываются ситуации, когда регистратору необходимо истребовать дополнительные сведения или документы, провести экспертизу подлинности уже представленных документов, а также убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений в совершении данного регистрационного действия. В подобных случаях регистратор вправе приостановить процедуру совершения регистрационного действия на срок до одного месяца. В таком случае регистратор обязан в трехдневный срок с момента решения о приостановлении регистрационного действия заказным письмом проинформировать об этом лицо, подавшее заявление о государственной регистрации земельного участка, а также указать мотивы принятия такого решения и порядок его обжалования. 
 
Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим, согласно статье 37 Закона, регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту. 
 
Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельного участка производится в установленном республиканской организацией по государственной регистрации (Государственный комитет по имуществу) порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. 
 
Важно иметь в виду, что государственная регистрация земельного участка, прав на него, а также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.  
 
Кроме того, на практике порой случается так, что регистраторы совершают неправомерные действия в процессе регистрации земельных участков (прав на них, сделок с ними), в результате чего заявителям и иным лицам может причиняться серьезный ущерб. По этой причине законодательство предусматривает ответственность субъектов регистрации (в частности, республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации) за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате совершения этих неправомерных действий.  
 
Примером таких действий в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона могут быть:  
а) предоставление недостоверной информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;  
б) неправомерный отказ в совершении регистрационных действий;  
в) неправомерное совершение регистрационных и иных действий;  
г) утрата, порча документов или информации, хранящейся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;  
д) нарушение установленных сроков рассмотрения заявлений.  
 
В таких случаях организация, виновная в причинении убытков, обязана в полном объеме их возместить из тех средств, которые выделяются этой организации в порядке и размерах, устанавливаемых Правительством. Причем эта сумма выплачивается потерпевшим лицам, а затем взыскивается в порядке регресса с лиц, чьи умышленные виновные действия привели к убыткам. Если же этой суммы недостаточно, то специально для этих целей республиканской организацией по государственной регистрации создается гарантийный фонд. 

(1) Ведомости Национального  Собрания Республики Беларусь, 05.03.1999, N 7-9, ст. 101.  
(2) См. Станкевич Н. Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии, Журнал российского права, 2003, N 12.  
(3) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 18.01.1999, N 2-3, 2/1.  
(4) См.: Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11. С. 62.  
(5) См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 90 - 97.  
(6) Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь, 05.03.1999, N 7-9, ст. 101.  
(7) См.: Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, N 6, 1998.  
(8) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 07.08.2002, N 87, 2/882 (в ред. Закона Республики Беларусь от 04.01.2003 N 177-З).  
(9) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 06.02.2006, N 20, 1/7212.  
(10) Из архива хозяйственного суда г. Минска за 2004 г.  
(11) Из архива хозяйственного суда Брестской области за 2003 г.

Авторы:  
 
В. С. Каменков  
Председатель Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь  
д.ю.н., профессор  
 
А. В. Каменков  
Студент 4 курса юрфака БГУ 
Дата: 10.08.2008