Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

 

3. Права и сделки с земельными участками, подлежащими государственной регистрации

 

Пунктом 1 ст. 25 Земельного Кодекса определено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как уже отмечалось выше в соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого  владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

- договоры дарения земельных  участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных  долей как долей в праве  общей собственности на участки (ст. 251 ГК);

- отказ одаряемого принять в  дар участок или земельную  долю (ст. 573 ГК);

- договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды земельных  участков и участков лесного  фонда, заключенные на срок не  менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК);

- договоры субаренды земельных  участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

- договоры безвозмездного пользования  участком лесного фонда (ст. 36 Лесного Кодекса РФ4);

- договоры о залоге (ипотеке) земельного  участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК);

- договоры о залоге права  аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об  ипотеке);

- уступка требования и перевод  долга по подлежащему государственной  регистрации договору аренды (ст. ст. 389, 391 ГК), в том числе передача  прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма (ст. 615 ГК);

- соглашение об изменении зарегистрированного  договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды, на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется.

 

4. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки

 

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании договора  и в силу закона (ст. 11 Закона  об ипотеке5);

- доверительное управление (ст. 1017 ГК);

- рента (ст. 584 ГК);

- аресты, запрещения заключения  сделок (ст. ст. 1, 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- права требования в судебном  порядке (ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- решения об изъятии земельного  участка (п. 4 ст. 279 ГК);

- публичные сервитуты (ст. 23 Земельный Кодекс);

- особые условия использования  земельных участков и режим  хозяйственной деятельности в  охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 Земельный Кодекс);

- особые условия охраны окружающей  среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 Земельный Кодекс);

- условия начала и завершения  застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 Земельный Кодекс);

- иные ограничения использования  земельных участков в случаях, установленных Земельным Кодексом и Гражданским Кодексом, иными федеральными законами.

В соответствии со  статьей 56 Земельного Кодекса ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

- возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

- может проводиться по инициативе  правообладателей или приобретающих  указанные права лиц;

- регистрация ограничений (обременений), установленных соглашением, проводится  по заявлению обеих сторон;

- регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах, осуществляется по инициативе  установивших их органов государственной  власти и местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

В соответствии со статьей 23 Земельного Кодекса право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) установлены два вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут (ст. ст. 274 - 277 ГК) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута; одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК). Таким образом, публичный сервитут - не вещное право, поскольку не имеет обладателя сервитута.

Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Также Земельным Кодексом предусмотрено безвозмездное срочное пользование. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса, из земель:

- находящихся в государственной  или муниципальной собственности, на срок не более 1 года - государственным  и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

- находящихся в собственности  граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим  лицам на основании договора;

- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела;

- находящихся в государственной  или муниципальной собственности - религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 ЗК.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса договору аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью ГК вообще не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Основой правового регулирования государственной регистрации прав на землю и сделок с землей являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Успешное применение этого Закона позволит разрешить ряд таких вопросов как защита субъектов земельных правоотношений, гарантирование интересов государства в управлении землей.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
4.         Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 № 136-ФЗ

(ред. от 05.04.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

5. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // «Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278
6. Земельное право. Улюкаев В.Х., Чуркмн В.Э. – М.: Частное право, 2010. – 344с.
7. Земельное право: Учебник для вузов / под ред.проф. В.В. Зеленского, проф. М.М. Рассолова. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, Закон и право, 2007. – 703с.
8. «Государственная регистрация права собственности на земельные участки», С.П. Гришаев, «Законы России: опыт, анализ, практика», 2007, № 10.

 

 

 

 

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594

2 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3 Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

 

4 Лесной кодекс Российской Федерации  от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // «Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278

 

5 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.