Гостиницы в США

В развивающихся  странах сдача государственных  предприятий в аренду особенно

популярна. Практиковалась она и на Кубе, причем очень успешно, до прихода к

власти Фиделя Кастро. Заполняемость номеров в гаванском Hilton упала до 14%,

что привело  к большим финансовым потерям. Руководство  корпорации извлекло из

этого урок и  впредь вместо аренды за определенный процент от доходов

предпочитало  заключать контракты на управление, что сопряжено с меньшим

коммерческим  риском. Этот план вводит базовую оплату в 5% от валового дохода

плюс поощрительную — 10% от эксплутационной прибыли.

В некоторых  регионах, в частности в Западной Европе, аренда была всегда

прибыльной для  корпорации. Лондонский Hilton арендован сроком на 25 лет, и

арендная плана установлена в пределах 8% от первоначальной стоимости, и рост

ее практически  не предусматривался. В результате Hilton получал почти 75% на

эксплутационные расходы.

Есть вероятность, что при нехватке капитала в текущем  рынке аренда может

снова стать  популярной. Маклеры на гостиничном  рынке давно пытаются придумать

что-нибудь новенькое  в отношении недофинансированных  проектов. Кригер и

Снайдер из Скоттсдейла (штат Аризона) разработали новый тип аренды, дающей

прибыль владельцам собственности без начальных  затрат капитала. Арендатор

управляет гостиницей на условиях договора, основанном на валовом  доходе с

гостевых комнат. Он отвечает за страховку, наем персонала, поставку продуктов

и маркетинг. За это он получает большую часть  чистого дохода со сданных

комнат и большую  часть прибавочного дохода.

     Синдицирование

Синдицирование было и остается популярной формой финансирования отелей:

привлечение капитала инвесторов, которые могут быть (а  могут и не быть)

друзьями или  знакомыми тех, в чьи руки попал  отель. Синдицирование обычно

предусматривает объединение большой собственности  с большими инвестициями и

поэтому, естественно, предусматривает распределение  риска между участниками

синдиката.

    

Управление  по контракту

 

Благодаря широкому распространению контрактного метода хозяйствования

гостиничная индустрия  пережила в 1970-е годы настоящий бум. Своей

популярностью этот метод обязан тому, что предусматривает  очень

незначительное  участие акционерного капитала, а  то и вовсе обходится без

него. Даже если корпорация принимает участие в  строительстве отеля,

собственность обычно возвращается большой страховой  компании. Так было с

отелем La Jolla в Калифорнии, построенном корпорацией Marriott Hotel.

Корпорация построила  его за примерно $34 млн. и продала банковской фирме

Paine Webber примерно за $52 млн. Неплохой приварок к капиталовложению!

Контракт обычно предусматривает управление собственностью на срок пять,

десять или  двадцать лет. За это компания получает управленческое

вознаграждение  в виде определенного процента от валового или чистого

эксплуатационного дохода— обычно это от 2 до 4,5%. Сейчас это чаще всего

минимальное 2%-ное  вознаграждение плюс прибавка в виде поощрительного

вознаграждения, размеры которого зависят от доходности пред- приятия.

Некоторые контракты  предусматривают в первый год 2%, во второй — 2,5%, в

третий и последующие  годы — 3,5%. За последние несколько  лет усилившаяся

конкуренция между  управленческими фирмами привела  к снижению контрактного

вознаграждения. Гостиничные фирмы делают выбор  в пользу контрактного метода

управления их собственностью, потому что это выгоднее. Это позволяет компании

быстрее расширяться  как на внутреннем, так и на международном  рынке.

Управленческие  фирмы часто заключают взаимовыгодные сделки с владельцами

собственности, которые не хотят и не умеют  управлять ею. А у управленческих

компаний есть для этого соответствующие знания, опыт маркетинга и сбыта,

часто с помощью  централизованной системы бронирования.

Некоторые компании управляют как портфелем инвестиций большим количеством

отелей в своем  районе, в регионе и даже в масштабах  страны. Большинство из

них управляют  отелями одного типа. Разнотипными отелями управлять гораздо

труднее.

В начале 1990-х  годов из-за падения цен на недвижимость значительно снизилась

и прибыльность гостиничного дела— прежде всего из-за уменьшения притока

наличности. За последнее время контракты на управление оговаривают увеличение

ответственности управленческих фирм за приток акционерного капитала. В период

1988 и 1992 гг. отмечено  увеличение в нем Доли управленцев  — с 25 до почти

42%. Кроме того, владельцы отелей сейчас оказывают  все большее и большее

влияние на принятие решений — раньше такое случалось  крайне редко.

Самая заметная черта современных контрактов на управление — расширение числа

оговариваемых положений. Например, в некоторых  случаях владельцы

заинтересованы в том, чтобы иметь долю в акционерном капитале. Однако они

могут не захотеть делить контролирующие функции с  другими акционерами. Но

обычно тот  или иной компромисс всегда возможен. Владельцы отелей больше всего

ценят в своих  контракторах:

    

• Опыт и надежность

 

• Искусство составления отчетов

 

• Умение общаться с клиентами и      управлять персоналом

 

• Владение
• успешными стратегиями      повышения доходности

 

• Многократно
• доказанную      работоспособность

 

В условиях расширения международных контактов всякая гостиничная фирма кровно

заинтересована в том, чтобы найти себе местного партнера или владельца

недвижимости, с  которым можно было бы создать  совместное предприятие.

2.2. Классификация  отелей.

По данным Американской ассоциации отелей и мотелей, гостиничная  индустрия США

состоит из 44700 отелей и мотелей с общим количеством  номеров около 3,1 млн.

Валовая сумма  денежных поступлений от сдачи этих комнат составляет около

362,9 млрд.

В отличие от других стран в США нет официальной, утвержденной правительством

классификации гостиниц.

По комфортабельности они обычно делятся на пять категорий. В

Америке высший статус присуждается двумя учреждениями: American Automobile

Association (ААА) называет свой приз «Пять бриллиантов», а Mobile

Travel Guide — «Пять звезд». Из более чем 21000 отелей высшей категории

пятизвездочного статуса удостоено только 35 (менее 2%).

     ААА занимается инспекцией отелей с 1977 г. Из 19500 отелей США, Канады и

Мексики менее 2% удостоено высшего приза —  «Пять бриллиантов». В 1995 г. этого

статуса удостоено 45 отелей США. 25 отелей получили обе  высшие награды — и

«Пять бриллиантов», и «Пять звезд».

Отели можно  также классифицировать по местоположению, по ценам и типам услуг,

которые они  предлагают.

По ценам на номера отели делятся на бюджетные ($25— $35),

экономичные ($35 — $55), средние ($55 — $95), первоклассные

($95 — $195), апартаментные ($65 — $125), фешенебельные ($125 —

$425).

В зависимости  от своего местоположения отели могут называться

центральными (расположены в центре города), курортными (в курортной

местности), казино (в одном из центров игорного бизнеса),

аэровокзальными (в районе аэропорта), автострадными (на автостраде).

Есть и другие критерии классификации, например, условия пользования:

таймшер, кондоминиум, для длительного проживания, для проведения конференций и

т. д.

     Центральные гостиницы

Все центральные  гостиницы, благодаря своему местоположению в центре города,

удобны для  приезжих как по делам, так и для развлечения. Они могут быть

фешенебельными, средними, экономичными, апартаментными — как для

кратковременного, так и для долговременного  проживания. Они предлагают самые

разнообразные условия проживания и услуги. Фешенебельные  гостиницы отличаются

не только шикарным интерьером, но и шикарным обслуживанием: консьержи в

вестибюле и на этажах, салон красоты, спортзал, плавательный бассейн,

теннисный корт, билетная касса, агентство по найму  автомашин и т.д.

Предлагается  обслуживание в номерах не только официантом, но и секретарем,

персональным  врачом, медсестрой, пользование в  номерах компьютером, факсом и

т.д. Обычно при  отеле имеется фирменный ресторан, кафе, бар, холлы для

отдыха, конференц-зал, танц-зал, а иногда и помещение для ночных увеселений.

Строительство центральных гостиниц шло неравномерно: обычно инвесторы

начинали вкладывать средства после очередной волны  правительственных

постановлений, направленных на стимулирование развития гостиничного дела.

Например, налоговые  льготы на инвестирование проектов по реконструкции

городов создали  в 1960-е годы благоприятный экономический  климат для

строительства новых центральных гостиниц во многих городах. Новый бум

гостиничного  строительства начался в 1980-е.

Появление новых  гостиниц, равно как и новых  зданий офисов и конференц-

центров, способствовало возрождению «внутренних городов». Примерами этого

могут служить  бостонский Copley Center и Peachtree Plaza в Атланте. Среди

нью-йоркских центральных  отелей, построенных за последнее  время,

фешенебельный St. Regis Hotel, средний Ramada Hotel, экономичный Days Inn,

апартаментный Embassy Suits.

     Курортные гостиницы

Курортные гостиницы  начали расти как грибы с развитием  железнодорожного

транспорта. Все  больше и больше жителей городов  устремлялось в период