Оценка стоимости предприятия на примере ООО "Лифтсервис"

В некоторых  случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору  элементы контроля.

Таким образом, сравнительный подход к оценке бизнеса, несмотря на достаточную сложность расчетов, и анализа, является неотъемлемым приемы определения обоснованной рыночной стоимости.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости  объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

При оценке с  позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или  выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы  процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе  анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой  показатель обычно называется  оптимальной  или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь производится на основе анализа рынка,  характера  его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная  величина вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
4. Полученный  таким образом чистый операционный доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

В рамках данного  подхода возможно применение как метода капитализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей).

Метод дисконтированных денежных потоков – основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован  для оценки любого действующего предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльную). А также предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

На первом этапе  при использовании Метода ДДП составляется прогноз будущих денежных потоков в деятельности предприятия на заданный прогнозный период. Расчет денежных потоков происходит по схеме, приведенной ниже [8].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 –  Схема расчета денежных потоков

 

На втором этапе  спрогнозированный денежный поток  пересчитывается в текущую стоимость  посредством Метода ДДП с использованием ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости. С экономической точки зрения – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Расчет прогнозного  денежного потока производится с  использованием методов статистического анализа и методов математического моделирования.

Метод капитализации  прибыли – основан на базовой  посылке, в соответствии с которой  стоимость доли собственности в  предприятии равна текущей стоимости  будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

С_оц = ЧП / К,                (2)

где  С_оц – оцененная стоимость;

ЧП – чистая прибыль;

К – ставка капитализации.

Метод капитализации  прибыли в наибольшей степени  подходит для ситуаций, в которых  ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

При определении  величины коэффициента капитализации  и ставки дисконта оценщик руководствуется  такими показателями, как среднерыночные ставки процента по кредитам, ставки дохода по безрисковым вложениям, ожидаемые инвесторами ставки дохода по альтернативным инвестициям.

 Данный подход  к оценке считается наиболее  приемлемым с точки зрения  инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

 

 

2. Основные положения оценки стоимости предприятия ООО «Волжскийлифтсервис» и анализ его деятельности

 

1. Определение задания на оценку, описание оцениваемых прав и требований

 

Объектом оценки является промышленное предприятие  ООО «Волжскийлифтсервис». Цель оценки – определение рыночной стоимости исследуемого предприятия. Задание на оценку, которое включает в себя оцениваемые права, цель оценки, вид стоимости, ограничения, допущения, представлено в таблице 1.

 

Таблица 1 –  Задание на оценку

Оцениваемые права	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое  использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Расчет величины рыночной стоимости предприятия  для принятия управленческих решений. Использование результатов оценки для иных целей не допустимо.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Сертификат  качества оценки	В процессе оценки в соответствии с имеющимися данными: 1. Изложенные  факты верны и соответствуют  действительности. 2. Содержащиеся анализ, мнения и заключения действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений. 3. Нет ни настоящей,  ни ожидаемой заинтересованности  в оцениваемом имуществе. 4. Оценка была  проведена в соответствии с  ФСО №1-3.

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1

Ограничительные условия и сделанные допущения

Действие сертификата  качества оценки ограничивается следующими условиями: 1. Оценщики не  несут ответственности за достоверность  текущих и ретроспективных данных  о деятельности предприятия, представленных администрацией. 2. От Оценщиков  не требуется появляться в  суде или свидетельствовать иным  образом по поводу Отчета или  оцененного имущества, кроме как  на основании отдельного договора  с Заказчиком или официального  вызова суда. 3. При проведении  оценки Оценщики предполагали отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов. 4. Исходные данные, использованные Оценщиками при  подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 5. В задачу  настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки. 6. Мнение Оценщиков  относительно стоимости действительно  только на дату оценки. Оценщики  не принимают на себя ответственность  за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 7. В случае  не выполнения условий договора  по оплате услуг, Оценщик в  праве признать отчет аннулированным, не хранить копии и не выдавать  их заинтересованным лицам. 8. Отчет об  оценке содержит профессиональное  мнение Оценщиков относительно  стоимости оцениваемого имущества  и не является гарантией того, что оно перейдет из рук  в руки по цене, равной указанной  в отчете стоимости.

 

В отношении  объекта оценки обременений и ограничений не выявлено.

При проведении данной оценки стояла задача определения  рыночной стоимости предприятия, а  в рамках оцениваемых прав – право  собственности.

Право собственности, согласно статье 209 части 1 гражданского кодекса РФ, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие действующему законодательству и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжаться им иным образом.

Информация, предоставленная для оценки, считается  достаточной, поскольку использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Все копии документов, устанавливающие  количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, предоставленные для оценки, сверены с оригиналами и являются достоверными.

 

2. Краткая характеристика объекта оценки

 

В марте 2004 г. было принято решение о создании «Управляющей компании «Волжскийлифтсервис» в целях координации работ по развитию и обновлению лифтового хозяйства, осуществления единой технической и экономической политики,  повышения безопасной эксплуатации лифтов и предоставления более качественных услуг для населения.

 Предприятиям жилищной сферы (ТСЖ, ЖСК и Управляющим компаниям) был предложен совершенно новый продукт: комплексное обслуживание лифтов от регистрации лифтов в Реестре опасных производственных объектов до контроля  работ по организации эксплуатации лифтов и оплаты специализированным по лифтам предприятиям за выполненные работы. Жилищные организации были избавлены от всех проблем лифтового хозяйства, что сказалось на себестоимости содержания лифтов.

За годы существования  ООО «Волжскийлифтсервис» показало себя как предприятие, представляющее интересы не только лифтовых организаций, но и жилищных организаций и жителей города. За 7 лет предприятие не увеличивало, а сокращало затраты комплексного обслуживания лифтов. За все годы тариф не увеличивался, а индексировался на процент инфляции. Сокращение затрат произошло из-за внедрения в лифтовую отрасль современных технологий:  диспетчеризации лифтов.  Диспетчеризация лифтов позволила организовать диагностический контроль работы лифтового оборудования в соответствии с требованиями «Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов» (ПУБЭЛ) и отключение лифта при отклонении от них. Диспетчеризация лифтов дала возможность сбора и обработки информации о работе лифтового парка и позволила осуществить двустороннюю переговорную связь между диспетчерским пунктом, кабиной лифта и машинным помещением. Диспетчеризация позволила организовать охрану машинного помещения силами вневедомственной охраны, что значительно сократило затраты по восстановлению лифтов после вандальных действий (разграбление оборудования). Диспетчеризация позволила экономить электроэнергию в размере 170,1 квчас на один лифт в месяц. На 1330 лифтах до диспетчеризации было занято 902 человека, после диспетчеризации на этих лифтах работают 205 человек.

Самое ценное, что  есть в лифтовых организациях - это  кадры. Без высококвалифицированных  кадров лифт в доме не будет работать даже при условии увеличения тарифа в 3 раза. Подготовка электромеханика, оператора, наладчика систем управления лифтом занимает не менее трех лет. По данным специальностям в Волжском ни одно образовательное учреждение не готовит. ООО «Волжскийлифтсервис» совместно с Учебно-курсовым комбинатом «Облжилкомхоз» за 7 лет обучили по специальности  электромеханик – 72 чел.; оператор- 44 чел., наладчиков систем управления лифтом – 15 чел.  для специализированных лифтовых предприятий. За 1991 -2004 год в Волжском было обучено по специальности электромеханик- 7 чел.

В настоящее  время, когда без работы остаются тысячи человек, ООО «Волжскийлифтсервис» продолжает вести обучение и направляет обученных специалистов-лифтовиков на работу в специализированные по лифтам предприятия.

ООО «Волжскийлифтсервис» кроме комплексного обслуживания лифтов, эскалаторов, траволаторов, канатной дороги и систем диспетчеризации, предлагает услуги по монтажу и пусконаладочным работам лифтов. Компания проводит работы по капитальному ремонту и модернизации лифта. А так же производит поставку и монтаж отечественного и европейского лифтового оборудования. Для выполнения данных работ наша организация получила Свидетельство №0023.01-2009-5610080574-С-023 о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное Некоммерческим партнерством «Межрегиональное объединение лифтовых организаций» 03.08.2010г.

C 2008 года сотрудниками  ООО «Волжскийлифтсервис» были проведены работы по демонтажу, монтажу и пусконаладочным рабатам 13 лифтов в многоквартирных домах г.Волжского, а так же проведены работы по модернизации лифтового оборудования лифтов.

Своей деятельностью  ООО «Волжскийлифтсервис» достигла авторитета в органах законодательной и государственной власти, надзорных органах, а также стала одним из организаторов в Волгоградской области подготовки лифтовых предприятий к саморегулированию лифтовой отрасли Российской Федерации.

 Предприятие  является членом Ассоциации делового  сотрудничества «Саморегулируемая  организация «Лифтсервис», членом  СРО Некоммерческое партнерство «Межрегиональное объединение лифтовых организаций» и Некоммерческой ассоциации делового сотрудничества «Лифтовики Волжского».

ООО «Волжскийлифтсервис» является участником Федерального реестра «Всероссийская Книга Почета», награжден Благодарственным письмом Международного Союза Благотворительных организаций «Мир Добра» за вклад в социально-экономическое развитие Волгоградской области, Дипломом Международной Финансово-Исследовательской Академии Бизнеса «Лидер экономики».