Бухгалтерский и налоговый учет арендных операций

Если участок земли организация  взяла в аренду для строительства  здания, то до окончания строительства  и приема на учет объекта в качестве основного средства, суммы арендных платежей отражаются по дебету счета 08 и формируют первоначальную стоимость  здания.

 

2.4 Исполнение обязанностей  налогового агента при аренде  государственного имущества

 

При аренде федерального имущества, имущества  субъектов РФ и муниципального имущества  арендаторы признаются налоговыми агентами. На них возлагается обязанность  исчислить, удержать из доходов, выплачиваемых  арендодателю, и перечислить в  бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Налогообложение налога на добавленную  стоимость операций по аренде имущества, находящегося в государственной  и муниципальной собственности, производится по ставке 18 % 1.

Существуют два момента обязанностей налогового агента: во – первых, возникновение обязанностей налогового агента по налогу на добавленную стоимость не обусловлено наличием у арендатора статуса плательщика налога на добавленную стоимость. Поэтому налоговыми агентами являются все арендаторы указанного выше имущества, даже те, которые сами плательщиками налога на добавленную стоимость не являются либо освобождены от обязанностей плательщика налога на добавленную стоимость в соответствии со статьей 145 НК РФ; во – вторых, обязанности налогового агента возникают только у тех лиц, которые арендуют государственное имущество непосредственно у органов

государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления (Приложение 2).

Если арендодателем является организация, у которой государственное имущество, являющееся предметом договора аренды, находится в хозяйственном ведении  либо оперативном управлении, то у  арендатора не возникает обязанностей налогового агента по налогу на добавленную  стоимость. В этом случае арендатор  всю сумму арендной платы вместе с налогом на добавленную стоимость  перечислять организации – арендодателю, которая в свою очередь самостоятельно осуществляет расчеты по налогу на добавленную стоимость с бюджетом.

Налогоплательщик имеет право  уменьшить общую сумму налога на добавленную стоимость на суммы  налоговых вычетов. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику  и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для  осуществления производственной деятельности или иных операций, признаваемых объектами  налогообложения в соответствии с НК РФ. Это означает, что суммы  налоговых вычетов, исчисленных  с суммы арендной платы при  аренде государственного или муниципального имущества, уменьшают общую сумму  налога на добавленную стоимость  к уплате у арендатора такого имущества. Однако это происходит только при  соблюдении ряда условий, установленных  действующими налоговым законодательством.

Налоговым вычетам подлежат суммы  налога на добавленную стоимость, предъявленные  арендатором и уплаченные им при  приобретении услуг по аренде имущества, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на территории РФ при условии, что:

1) арендатор на основании договора  аренды получил арендные услуги  и использовал арендованное имущество  в производственных целях;

2) аренда оплачена;

3) на аренду есть счета –  фактуры с выделенной отдельной  строкой суммой налога на добавленную  стоимость.

Налогоплательщик, выступающий в  роли налогового агента, составляет счет – фактуру в двух экземплярах  на полную сумму арендной платы в  соответствии с условиями договора с выделением суммы налога на добавленную  стоимость. При этом на счете –  фактуре делается пометка «Аренда  государственного (муниципального) имущества».

Второй экземпляр составленного  счета – фактуры хранится у  налогоплательщика, как поставщика, в журнале учета выдаваемых счетов – фактур (как основание для  начисления налога на добавленную стоимость) и подлежит регистрации в его  книге продаж с пометкой «Уплата  налога налоговым агентом» в момент фактического перечисления средств  арендодателю.

Первый экземпляр составленного  счета – фактуры хранится у  налогоплательщика, как у покупателя, в журнале учета получаемых счетов – фактур и регистрируются в книге  покупок как основание для  применения налоговых вычетов (возмещения налога на добавленную стоимость) в  порядке, установленном налоговым  законодательством.

Если арендатор – налоговый  агент является плательщиком налога на добавленную стоимость, но арендуемое имущество используется им для осуществления  операций, освобождаемых от налога на добавленную стоимость по статье 149 НК РФ, или для осуществления операций, местом реализации которых не признается территория Российской Федерации, то суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные им в бюджет в качестве налогового агента, к вычету не принимаются. Они включаются в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль.

Если арендатор – налоговый  агент не является плательщиком налога на добавленную стоимость либо освобожден от исполнения обязанностей плательщика  налога на добавленную стоимость  в соответствии со статьей 145 НК РФ, то суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные им в бюджет при исполнении обязанностей налогового агента, к  вычету также не принимаются. В данном случае они учитываются в составе  арендной платы (относятся за счет тех  же источников, что и сама арендная плата).

Налоговый кодекс Российской Федерации  не обязывает налогоплательщиков, исполняющих  обязанности налоговых агентов, выписывать какие – либо счета  – фактуры и регистрировать их в книге покупок и книге  продаж. Но книги покупок и книги  продаж служат основанием для заполнения налоговых деклараций по налогу на добавленную стоимость, а также  для определения суммы налога, предъявляемой налогоплательщиком к вычету1.

Поэтому во избежание возникновения  спорных ситуаций с налоговыми органами налогоплательщиками, выступающим  в роли налоговых агентов, следует  отражать удержанные и перечисленные  в бюджет суммы налога на добавленную  стоимость как в книге продаж, так и в книге покупок (если налогоплательщик имеет право на соответствующий налоговый вычет). При этом налогоплательщики могут воспользоваться рекомендациями по порядку применения счетов – фактур, содержащимися в письме Госналогслужбы России от 20 марта 1997 года № ВЗ – 2 – 03 / 260 «О применении счетов – фактур при аренде государственного и муниципального имущества».

 

2.5 Особенности налогового  учета при аренде имущества  у физических лиц

Организации, арендующие имущество  у физических лиц, могут включать расходы по аренде в состав затрат, принимаемых для целей налогообложения.

Арендная плата, выплачиваемая  организацией арендодателю – физическому  лицу, признается его налогооблагаемым доходом в соответствии с подпунктом 4 пунктом 1 ст. 208 НК РФ. Согласно ст. 224 НК РФ в отношении этого вида дохода применяется налоговая ставка в  размере 13 %.

В соответствии с пунктом 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой  базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так  и в натуральной формах, или  право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Таким образом, выплачиваемая физическому  лицу арендная плата подлежит обложению  налогом на доходы физических лиц  и в том случае, если она выплачивается  в натуральной форме.

При получении физическим лицом  дохода от организаций в натуральной  форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база по налогу на доходы физических лиц  определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.

В соответствии с Федеральным законом  от 15 декабря 2001 года № 167 – ФЗ «Об  обязательном пенсионном страховании  в РФ» объектом обложения страховыми взносами и базой для начисления страховых взносов являются объект налогообложения и налоговая  база по единому социальному налогу, установленные главой 24 НК РФ 1.

Объектом налогообложения по единому  социальному налогу признаются выплаты  и иные вознаграждения, начисляемые  налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско – правовым договора, предметов которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых лицам), а также по авторским договорам.

Не относятся к объекту налогообложения  единые социальные налоговые выплаты, производимые в рамках гражданско – правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).

В письме Минфина России от 3 января 2001 года № 04 – 04 – 07 / 2 сказано, что отношения  аренды имущества не имеют характера  отношений работодателя и работника. Поэтому суммы арендной платы, причитающиеся  физическому лицу – владельцу  такого имущества, не являются объектом обложения единым социальным налогом  и, соответственно, страховыми взносами в бюджет Пенсионного фонда РФ.

3. Практическая часть  по отражению арендных операций  в бухгалтерском и налоговом  учете

 

Пример 1 : ЗАО «Рост» арендует у ООО «Шанс» офисное помещение. Арендная плата составляет 118000 руб. в месяц, в том числе НДС – 18000 руб. В бухгалтерском учете ЗАО «Рост» операции, связанные с арендной помещения, отражены следующим образом:

Дебет 26 Кредит 76 - 100000 руб. (118000 – 18000) – начислена задолженность по арендной плате без НДС;

Дебет 19 Кредит 76 - 18000 руб. – учтен  НДС;

Дебит 76 Кредит 51 - перечислена арендодателю арендная плата;

Дебет 68, субсчет «Расчет по НДС» Кредит 19 - 18000 руб. – предъявлен к  вычету «входной» НДС по арендной плате (при наличии счета –  фактуры). 

 

Пример 2 : Организация получила здание по договору аренды сроком на 10 лет. Организация произвела реконструкцию части этого здания без согласия Арендодателя. Расходы по реконструкции, проведенной подрядчиком, составители 1180000 руб., в том числе НДС 180000 руб. Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 1800000 руб. По соглашению сторон договор аренды расторгнут через 4 года.

Арендодатель начисляет амортизацию  по данному зданию в бухгалтерском  и налоговом учете линейным способом.

Доходы и расходы в целях  налогообложения прибыли Арендатор  определяет методом начисления.

В бухгалтерском учете Арендатора сделаны следующие записи:

Дебет 001 - 1800000 руб. – принято на забалансовый счет полученное в аренду здание;

Дебет 08 Кредит 60 - 1000000 руб. (1180000 – 180000) – отражены затраты на реконструкцию  здания;

Дебет 19 Кредит 60 - 180000 руб. – учтен  НДС по работам по реконструкции  здания;

Дебет 60 Кредит 51 - 1180000 руб. – перечислена  оплата подрядчику;

Дебет 01-1 Кредит 08 - 1000000 руб. – приняты  к учету в составе основных средств капитальные вложения в  арендованное здание;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 180000 руб. – предъявлен к  вычету НДС, уплаченный подрядчику.

Ежемесячно в течение срока  действия договора аренды, Арендатор  амортизирует производственные им затраты  по реконструкции арендованного  здания линейным способом в течение  срока аренды, равного 10 годам:

Дебет 20 Кредит 02 - 8333.33 руб. ((1180000 – 180000) : 10 лет : 12 мес.) – отражена сумма начисленной амортизации.

После расторжения договора аренды Арендатор делает в учете следующие  проводки:

Кредит 001 - 1800000 руб. – списано с  забалансового счета, возвращено Арендодателю здание;

Дебет 01-2 Кредит 01-1 - 1000000 руб. – отражена стоимость выбывающего объекта  основных средств;

Дебет 02 Кредит 01-2 - 400000 руб. (8333.33 руб. ∙ 12 мес. ∙ 4 года) – списана сумма  начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01-2 - 600000 руб. (1000000 – 400000) – списана остаточная стоимость  выбывающего объекта основных средств;

Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» - 108000 руб. (600000 ∙ 18 %) – начислен НДС.

 

Пример 3 : ООО «Арго» арендует офисное помещение у ЗАО «Веста». Сумма арендной платы за месяц составляет 354000 руб. (в том числе НДС – 54000 руб.). Срок аренды – с 1 января 2004 года по 31 декабря 2007 года.

Согласно условиям договора ООО «Арго» в счет арендной платы за первый год аренды производит капитальный ремонт арендуемого помещения.

Ремонт был закончен предприятием ООО «Арго» в апреле 2004 года, что  подтверждается соответствующим актом, подписанным представителями ООО «Арго» и ЗАО «Веста».

В бухгалтерском учете ООО «Арго» (Арендатор) ежемесячно начисляется  арендная плата в соответствии с  условиями договора:

Дебет 20 Кредит 76 - 300000 руб. – начислена  арендная плата за текущий месяц;

Дебет 19 Кредит 76 - 54000 руб. – учтен  НДС по арендной плате за текущий  месяц.

Затраты по проведению капитального ремонта собираются ООО «Арго» на счете 20 «Основное производство».

В апреле 2004 года после подписания сторонами акта приемки выполненных  работ в учете ООО «Арго» были сделаны такие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1 - 4248000 руб. – отражена выручка от реализации ремонтных  работ, равная сумме годовой арендной платы (354000 руб. ∙ 12 мес.);

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» - 648000 руб. – начислен НДС  со стоимости выполненных работ;

Дебет 90-2 Кредит 20 - 3600000 руб. – списана  себестоимость выполненных ремонтных  работ.

Задолженность арендодателя по оплате ремонтных работ погашается в  счет уже начисленной арендной платы  за январь – апрель 2004 года: