Бухгалтерский и налоговый учет арендных операций

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - приняты к учету в составе капитальных вложений произведенные арендатором улучшения арендованного имущества;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 90 (91) «Продажи» - засчитана в счет арендной платы  стоимость произведенных улучшений.

По соглашению сторон произведенные  арендатором неотделимые улучшения  арендованного имущества могут  передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока  аренды, так и сразу же по окончании  работ по производству этих улучшений.

Неотделимые улучшения арендованного  имущества, произведенные арендатором  как с согласия арендодателя. Так  и без его согласия, по окончании  срока аренды в любом случае переходят  к арендодателю.

Арендатор имеет право на получение  от арендодателя возмещения стоимости  произведенных им неотделимых улучшений, только если улучшения были произведены  с согласия арендодателя. Но в договоре аренды может содержаться условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного  имущества за свой счет. При наличии  в договоре аренды такого условия  арендодатель освобождается от обязанности  возмещать арендатору стоимость  всех произведенных им улучшений, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство этих улучшений 1.

Если по условиям договора арендодатель возмещает арендатору стоимость  произведенных им неотделимых улучшений, то они принимаются к учету  на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» в сумме фактических затрат арендатора, возмещенных ему арендодателем, с последующим отнесением на увеличение балансовой стоимость переданного в аренду имущества.

Стороны в договоре аренды могут  предусмотреть любой порядок  возмещения неотделимых улучшений  арендованного имущества. Возмещение арендодателем стоимости произведенных  арендатором неотделимых улучшений  может производиться как путем  перечисления арендатору соответствующей  суммы денежных средств, так и  путем зачета в счет причитающейся с арендатора арендной платы.

Полученные арендатором неотделимые  улучшения рассматриваются как  безвозмездно полученные и приходуются  на баланс арендодателя. Стоимость  безвозмездно полученных неотделимых  улучшений принимается на дату их принятия к бухгалтерскому учету  по текущей рыночной стоимости, два  случая:

1) Все неотделимые улучшения  арендованного имущества, произведенные  арендатором без согласия арендодателя, принимаются последним на баланс  без возмещения стоимости этих  улучшений арендатору.

2) По условиям договора аренды  арендодатель освобожден от обязанности  производить возмещение неотделимых улучшений, произведенных арендатором с его согласия.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений  арендованного имущества аналогичен бухгалтерскому учету отделимых  улучшений арендованного имущества.

Арендодатель предприятия (как  имущественного комплекса) может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких  улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Ст. 662 ГК РФ обязывает  арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и  иных улучшений предприятия экономичный, рачительный подход. Арендодатель в  случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Для правильного отражения произведенных  затрат по улучшению арендованного  оборудования в бухгалтерском учете  и недопущения неправильного  исчисления объектов налогообложения  необходимо эти затраты разделять  на капитальные вложения и текущие  затраты на производство.

1.5 Бухгалтерский учет  арендатора. Учет арендованного  имущества

 

При передаче имущества в аренду, право собственности на него остается у арендодателя. Переданное имущество  продолжает числиться на балансе  у арендодателя. Арендатор же принимает  указанное имущество к учету  на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

При этом в учете делается следующая  запись:

Дебет 001 «Арендованные основные средства» - получено имущество в аренду.

Аналитический учет по счету 001 ведется  по арендодателям, по каждому объекту  арендованных основных средств.

При возврате арендодателю арендованного  имущества в связи с истечением срока аренды или досрочном расторжением сторонами договора аренды в учете  нужно сделать следующую запись:

Кредит 001 «Арендованные основные средства» - возвращено имущество, ранее  полученное в аренду.

За пользование арендованным имуществом арендатор перечисляет арендодателю арендную плату. Порядок ее бухгалтерского учета зависит от того, на какие  цели арендатор использует указанное  имущество.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10 / 99 расходы признаются организацией в том отчетном периоде, в котором  они имели место, независимо от времени  фактической выплаты денежных средств  и иной формы осуществления.

Применительно к арендной плате  это означает, что арендная плата  отражается арендатором в бухгалтерском  учете в том периоде, к которому она относится, независимо от порядка  расчетов, предусмотренного договором  аренды.

Если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении  деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), то арендная плата, уплачиваемая арендатором в соответствии с условиями договора аренды, включаются в состав расходов по обычным видам  деятельности и отражается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

В бухгалтерском учете арендатора начисление арендной платы отражается в этом случае следующими проводками:

Дебет 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные  расходы») Кредит 76 «Расчеты с разными  дебиторами и кредиторами» - начислена  задолженность по арендной плате, включаемой в состав общехозяйственных расходов;

Дебет 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность  по арендной плате, включаемой в состав общехозяйственных расходов;

Дебет 44 «Расходы на продажу» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность  по арендной плате, включаемой в состав расходов на продажу;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» (50 «Касса») - погашена задолженность  по арендной плате;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам»  субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» - предъявлен к вычету «входной» НДС по арендной плате.

Если арендная плата вносится арендатором  авансом, то сумма. Перечисленная арендодателю, отражается в учете арендатора либо на отдельном субсчете счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»), либо на счете 97 «Расходы будущих периодов».

По мере наступления тех периодов, к которым относится арендная плата, суммы предварительной оплаты, учтенные на счете 60, 76 и 97, списываются  в дебет счетов учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные  расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Если арендованное имущество используется арендатором для непроизводственных нужд. Расходы по арендной плате  у арендатора учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

При аренде имущества, которое используется для непроизводственных целей, в  бухгалтерском учете надо сделать  следующие записи:

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность  по арендной плате за имущество, используемое для непроизводственных целей;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» (50 «Касса») - погашена задолженность  перед арендодателем по арендной плате;

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» - списан «входной» НДС по арендной плате за имущество, используемое для  непроизводственных целей.

 

1.6 Учет затрат, связанных  с улучшением арендованного имущества

В соответствии с условиями договора аренды арендатор производит ремонт либо улучшение арендованного имущества. При этом стоимость произведенных  им работ засчитывается в счет уплаты арендной платы. В этом случае все затраты арендатора по проведению ремонта (улучшений) арендованного  имущества собираются им на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»). По мере завершения указанных  работ их стоимость в оценке. Согласованной  сторонами договора аренды, отражаются арендатором на счете 90 «Продажи»  субсчета 1 «Выручка» в корреспонденции  со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». При этом задолженность  по арендной плате, отражается на счете 62, списывается в порядке, предусмотренном  договором аренды.

Стоимость работ, выполняемых арендатором  в счет арендной плате, облагается всеми  налогами, объектом обложения по которым  признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) 1.

Затраты арендатора, связанные с  ремонтом арендованного имущества, в бухгалтерском учете учитываются  в составе расходов по обычным  видам деятельности (на счетах учета  затрат) при условии, что в соответствии с договором или законом обязанность  по проведению такого ремонта за свой счет лежит именно на арендаторе. Об этом сказано в методических указаниях  по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказов Минфина России от 13 октября 2003 года № 91 н.

На арендаторе лежит обязанность осуществлять за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Капитальный же ремонт этого имущества должен осуществляться за счет арендодателя. Однако распределение обязанностей по проведению за свой счет различных видов ремонта объекта аренды может быть изменено по соглашению сторон договора.

В течение срока аренды арендатор  может производить улучшения  арендованного имущества. При этом расходы арендатора, связанные с  производством таких улучшений, в бухгалтерском учете отражаются в составе капитальных вложений арендатора (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»).

Гражданский кодекс Российской Федерации  различает два вида улучшений  арендуемого имущества: неотделимые  и отделимые.

Неотделимые улучшения в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании  срока аренды. Если эти улучшения  были произведены арендатором с  согласия арендодателя, то арендатор  имеет право на возмещение стоимости  произведенных им улучшений.

По взаимной договоренности неотделимые  улучшения могут передаваться арендатором  на балансе арендодателя как сразу  по мере их завершения, так и по окончании  срока аренды.

Если производственные улучшения  не передаются арендодателю, то по мере завершения всех работ арендатор  принимает эти улучшения к  бухгалтерскому учету в составе  своих основных средств в качестве отдельного инвентарного объекта и отражает это такой проводкой:

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» - отражена стоимость улучшений на сумму фактических затрат арендатора.

Если улучшения сразу же передаются арендодателю, то их стоимость списывается  арендатором так:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 08 «Вложения  во внеоборотные активы».

Отделимые улучшения арендованного  имущества по общему правилу признаются собственностью арендатора. Поэтому  стоимость таких улучшений, сформированная в установленном порядке на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», списывается по мере окончания работ в дебет счета 01 «Основные средства», образуя отдельный инвентарный объект основных средств:

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Капитальные вложения в арендованные основные средства, принятые арендатором  к учету в составе собственных  основных средств и подлежащие передаче арендодателю по окончании срока  аренды, амортизируются арендатором  в течение срока аренды исходя из способа начисления амортизационных  отчислений, установленных арендодателем  по объекту аренды.

В соответствии я Методическими  указаниями по бухгалтерскому учету  основных средств на сумму произведенных  капитальных затрат арендатором  открывается отдельная инвентарная  карточка учета основных средств  по форме № ОС – 6, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 года № 7.

Начисление амортизации по объекту  основных средств начинается с первого  числа месяца. Следующего за месяцем  принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного  погашения стоимости этого объекта  либо списание этого объекта с  бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6 / 01).