Методы управления муниципальным имуществом

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей учитывая общественные ценности.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

- обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости,

- обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

- решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

- улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

- оптимизация издержек на содержание объектов;

- повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат организационно-правовые и организационно-экономические методы.

Организационно-правовые методы - это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы - это воздействия субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость.

Любое имущество, в т.ч. и недвижимость, органы местного самоуправления как собственники могут передавать в хозяйственное ведение, в оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.д.

Основными критериями выбора той или иной формы управления (использования) собственности является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение имущества, -это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления. Если отчуждение не предусматривается, т.е. имущество передается в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду, доверительное управление или используется для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, создания муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, организаций смешанной формы собственности» то основанием для принятия решения являются постановления местной администрации.

Подобная формулировка предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления собственностью муниципальных образований. Обобщая опыт в этой сфере, можно определить основные разделы таких программ:

- анализ существующей системы управления муниципальным имуществом и результаты его использования;

- цели и задачи управления муниципальным имуществом;

- основные принципы и направления развития системы управления муниципальным имуществом;

- способы и методы управления имуществом муниципального образования;

- особенности управления отдельными видами собственности;

- инвестиционная деятельность и развитие фондового рынка;

- изменение форм собственности;

- прогноз фондов и расходов связанных с управлением муниципальной собственностью.

В зависимости от размеров муниципального образования, его экономических и социальных характеристик объем, структура и содержание программы могут меняться.

2 Управление муниципальной собственностью в Перелюбском муниципальном районе

2.1 Нормативно-правовая база управления собственностью в Перелюбском муниципальном районе

Устав муниципального образования Перелюбского муниципального района Саратовской области в соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и законом Саратовской области «О местном самоуправлении в Саратовской области» определяет следующие вопросы местного значения:

- владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью;

- содержание и использование муниципальных нежилых помещений и жилищного фонда;

- использование, владение и распоряжение муниципальными землями, контроль за их использованием на территории муниципального образования.

В Уставе также очерчивается круг полномочий различных ветвей власти в области управления муниципальной собственностью. За Районным Собранием - представительным органом местного самоуправления - закрепляется исключительное право установления порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью. К полномочиям главы муниципального образования относятся:

- управление и распоряжение объектами муниципальной собственности, закрепление муниципального имущества на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, передача на правах аренды, доверительного управления;

- в порядке, установленном Районным Собранием, распоряжение земельными участками и природными ресурсами на территории муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.

В ст. 33 Устава перечисляется состав муниципальной собственности в объеме, определенном законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Закрепляется право органов местного самоуправления самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью от имени муниципального образования. Такое право закрепляется и за населением непосредственно. Также записано, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или Районным Собранием самостоятельно.

Доходы от приватизации объектов муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет.

Земли общего пользования, памятники природы, объекты оздоровительного и историко-культурного назначения, инженерного обустройства, объекты национального наследия и иные объекты в соответствии с федеральными законами и законами области не подлежат передаче в частную собственность.

В ст. 34 Устава закреплено право органов местного самоуправления создавать в соответствии с законодательством муниципальные предприятия, учреждения, организации для осуществления хозяйственной деятельности, решать вопросы их ликвидации и реорганизации.

В Положении об администрации Перелюбского муниципального района - исполнительном органе местного самоуправления - записаны функции управления муниципальной собственностью и организации использования муниципальных земель, природных ресурсов.

В целях управления муниципальной собственностью администрация муниципального образования:

- управляет муниципальной собственностью, решает вопросы создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципальной собственности;

- организует эксплуатацию и развитие муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

- в порядке, установленном законодательством, распределяет муниципальный жилищный фонд; - ведет реестр государственного и муниципального жилья, оформляет документы на приватизацию жилого фонда.

Права и обязанности отдела:

- выступает в качестве "Арендодателя" имущества района в соответствии с решениями районной администрации

- продавать земельные участки на территории района при приватизации государственных и муниципальных предприятий и порядке, определенном действующим законодательством;

- продавать принадлежащие району доли (паи, акции), свидетельства о собственности предприятий, активы ликвидируемых предприятий и распоряжаться нереализованными акциями;

- формировать конкурсные комиссии по продаже предприятий по конкурсу, проводить аукционы по продаже предприятий и иного имущества района.

В отделе экономики, инвестиционной политики и управления собственностью вопросами муниципальной собственности занимается специалист отдела, который:

- готовит предложения по разграничению государственной собственности на собственность РФ и муниципальную собственность;

- осуществляет найм руководителей муниципальных предприятий на контрактной основе по согласованию с высшим должностным лицом, органа управления районом;

- разрабатывает с учетом требований Государственной программы приватизации и представляет Главе администрации проекты местной программы приватизации, ежегодные изменения и дополнения к ней, а также проекты нормативных актов по приватизации;

- организует и контролирует реализацию государственной и местной программ приватизации;

- принимает решения о приватизации предприятий, находящихся в собственности района, организует преобразование их организационно-правовых форм;

- решает вопросы использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности;

- назначает и освобождает от должности в порядке, установленном законодательством, руководителей муниципальных предприятий;

- размещает в порядке, установленном представительным органом, муниципальные предприятия, учреждения, организации на подведомственной территории;

- создает муниципальные внешнеэкономические организации.

Непосредственным органом администрации муниципального образования, занимающимся управлением собственностью Перелюбского муниципального района, наряду с Главой администрации, который осуществляет общее руководство администрацией и принимает стратегические решения, является отдел эконо­мики, инвестиционной политики и управления собственностью.

В соответствии с Положением отдел осуществляет следующие функции:

- готовит предложения по разграничению государственной собственности на собственность и муниципальную собственность;

- осуществление найма руководителей муниципальных предприятий на контрактной основе по согласованию с высшим должностным лицом органа управления районом;

- разрабатывает с учетом требований Государственной Программы приватизации и представляет Главе администрации района проекты местной программы приватизации, ежегодные изменения и дополнения к ней, а также проекты нормативных актов по приватизации;

- организует и контролирует реализацию государственной и местной программ приватизации;

- принимает решения о приватизации предприятий, находящихся в собственности района, организует преобразование их организационно-правовых форм;

- может привлекать на конкурсной основе посредников, имеющих по закону право заниматься соответствующей деятельностью.

- может привлекать на конкурсной основе посредников, имеющих по закону право заниматься соответствующей деятельностью;

- ведет реестр государственного и муниципального жилья, оформляет

документы на приватизацию жилого фонда

Специалист отдела экономики, инвестиционной политики и управления собственностью имеет право:

- выступать в качестве Арендодателя имущества района в соответствии с решениями районной администрации;

- продавать земельные участки на территории района при приватизации государственных и муниципальных предприятий и порядке, определенном действующим законодательством;

- Продавать принадлежащие району доли (паи, акции) свидетельство о собственности предприятий, активы ликвидируемых предприятий и распоряжаться нереализованными акциями;