Методы управления муниципальным имуществом

Арендаторами выступают как некоммерческие государственные и муниципальные учреждения, так и коммерческие организации, в т.ч. и индивидуальные предприниматели. С каждым арендатором отдел экономики, инвестиционной политики и управления собственностью заключает типовой договор, в котором оговариваются срок аренды, назначение арендуемого помещения, условия его эксплуатации, права и обязанности сторон. Состав арендаторов постоянный, он сформирован уже достаточно давно, и изменения в нем происходят крайне редко. Поэтому договоры по истечении срока действия автоматически перезаключаются. Помещения арендуются в основном под офисы, а также на торговые и производственные нужды. Но есть и аренда гаражей для легковых автомобилей (АКХ «Октябрьская»), помещения под кабинет зубопротезирования (ЧП Гаврилов В.И.). Арендуемые площади находятся в зданиях Администрации, Управления сельского хозяйства и продовольствия МУП «Редакция газеты «Целинник»», МП «Ателье разнобытовых услуг», МУ «Отдел образования Администрации МО Перелюбского муниципального района» и в поселковых домах культуры.

Размер арендной платы, взимаемой за аренду муниципального нежилого фонда, устанавливается постановлением Главы администрации района. В настоящее время действует ставка, утвержденная Постановлением «Об изменении ставок арендной платы» №289 от 11.10.2000 г. Главы администрации МО Перелюбского муниципального района, в размере 250 руб. в год за 1кв.м. с 1 октября 2000 г.. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений равна 708,4 кв.м., а совокупный доход от аренды муниципального нежилого фонда составляет 177100 руб. в год. Эти деньги арендаторы перечисляют на расчетный счет администрации, а там они зачисляются в доходную часть бюджета муниципального образования.

Отделом экономики, инвестиционной политики и управления собственностью был заключен договор с Отделением Федерального Казначейства Министерства Финансов РФ по Перелюбскому муниципальному району I июня 2002 года на передачу имущества в безвозмездное пользование. По этому договору ОФК по Перелюбскому муниципальному району был передан кирпичный гараж площадью 20 кв.м. в безвозмездное пользование на 15 лет.

Отделом также был заключен договор 19 октября 1999 года на передачу Перелюбскому муниципальному районному подразделению Службы судебных приставов Министерства Юстиции Саратовской области в оперативное управление помещение площадью 59,7 кв.м. в здании бывшей школы сроком на 5 лет.

Эти договоры были заключены в соответствии с указаниями Правительства Саратовской области и Главы администрации района об обеспечении данных служб помещениями. Никаких поступлений они в бюджет муниципального образования не принесли.

Как отмечалось в п.2.2 крупной составляющей муниципального имущества является земля. Для получения дохода органы местного самоуправления имеют право продавать и сдавать землю в аренду. Размер арендной платы за землю устанавливается Постановлением Главы администрации МО Перелюбского муниципального района «Об утверждении ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы на 2003 год» №25 от 4.02.03 г.

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения должны быть не ниже ставок земельного налога арендуемых земельных участков под объекты промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, торговли, предпринимательской деятельности и других целей за 1 га в год устанавливается:

-в черте населенных пунктов,

-в с. Перелюб 1 зона - 21600 руб.,

-2 зона-14400руб.,

-3 зона - 7200 руб., для остальных населенных пунктов - 7200 руб.,

-вне черты населенных пунктов - 20736 руб.

Данные об аренде земельных участков приведены в таблице 3.

Всего в настоящее время отделом экономики, инвестиционной политики и управления собственностью заключено 10 договоров на аренду земли, из них в пяти договорах арендуются сельскохозяйственные земли, а в других пяти - участки под строительство магазинов, эксплуатацию производственной базы и другие цели. Максимальный срок аренды, устанавливаемый законом равняется 49 годам, поэтому и максимальный срок заключенных договоров тоже 49 лет. Причем для земель сельскохозяйственного назначения, как правило, устанавливается максимальный срок аренды, а для участков, используемых в других целях, обычно 3-5 лет. Поступления от аренды земельных участков зачисляются в бюджет в размере 129073,5 руб.

Еще одним способом пополнения местного бюджета является продажа земельных участков в черте населенных пунктов, т.к. это земли не сельскохозяйственного назначения, и они относятся к муниципальной собственности. Продажа земельных участков производится через аукционы. Организатором аукционов по продаже земли выступает отдел экономики, инвестиционной политики и управления собственностью. Основную часть документов на участки готовит Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Перелюбского муниципального района.

Таблица 3-Аренда земельных участков в Перелюбском муниципальном районе

(на 1.07.03)

Всего с 1998 года было проведено 4 аукциона, на которых было продано 14 земельных участков, в основном под строительство магазинов. Только один был продан под строительство жилого дома. В январе 2002 года в Перелюбе проводился аукцион где были проданы земли сельхозназначения. Но несмотря на закон Саратовской области «О земле», где закреплено право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, закон, регулирующий оборот сельхозземель должен был вступить в силу лишь с января 2003 года, поэтому вышел протест Прокурора Перелюбского муниципального района о незаконности продажи земельных участков, и в соответствии с ним результаты аукциона были аннулированы. Стартовая цена аукциона устанавливается Правительством Саратовской области. В настоящее время базовая цена установилась следующая: 40 руб за 1 кв.м. - для целей промышленности, торговли, предпринимательства и т.д.; 4 руб. за 1 кв.м. - для строительства жилья, развития личного подсобного хозяйства.

Применительно к стартовым ценам действуют следующие коэффициенты:

-в с. Перелюб - 1 зона - 3;

-2 зона-2;

-3 зона - 1;

-в остальных населенных пунктах - 1.

В целом площади продаваемых земельных участков невелики, и объемы поступлений в бюджет от их продажи незначительны. Так, в 2002-2003 годах, кроме опротестованного аукциона в январе 2002 г., других не проводилось и не планируется провести, значит, и пополнения бюджета Перелюбского муниципального района в этом бюджетном году от этого источника не предвидится.

3 Проблемы управления муниципальным имуществом в Перелюбском муниципальном районе и пути их разрешения

Принципиальная особенность современного состояния муниципальной собственности (как в Перелюбском, так и других муниципальных образованиях) состоит в том, что в абсолютно преобладающей своей части она является доходопотребляющей, а не доходопроизводящей. Огромная (до 60-70%) часть бюджетных доходов (с учетом кредиторской задолженности бюджета) направляется на цели поддержания объектов муниципальной собственности в минимально работоспособном состоянии. И в то же время доходы от этой собственности редко превышают 1% общей суммы бюджетных доходов муниципалитета.

Другая печальная особенность объектов нынешней муниципальной собственности - это крайне низкий технологический уровень и почти полная изношенность. Это делает муниципальные услуги, оказываемые при ее помощи, очень дорогими (а идея снять с местных бюджетов бремя содержания соответствующих объектов путем выхода на стопроцентный уровень оплаты таких услуг населением нереалистична). Вот почему все более гипертрофированный объем расходов на содержание муниципальной собственности финансируется на основе переходящей кредиторской задолженности бюджетов, т.е. в конечном счете - из доходов тех поколений жителей муниципальных образований, которые этой собственностью (соответствующими услугами) пользоваться не смогут или просто не захотят - из-за совершенно неудовлетворительного их качества.

Неприемлемой, причем даже с учетом охарактеризованной выше ситуации с собственностью, является структура тех доходов, которые бюджет от нее получает. Абсолютно господствующими здесь являются доходы от продажи муниципальной собственности и от сдачи ее в аренду, в редких случаях фигурируют отчисления от прибыли муниципальных унитарных предприятий (в Перелюбском муниципальном районе только МП «Аптека 111» является рентабельной), и едва ли не экзотическими можно считать доходы, получаемые от участия муниципалитетов в немуниципальных предприятиях. Фактически нет данных о получении доходов от передачи муниципальной собственности в

трастовое управление, в концессию или от управления портфелем муниципальных акций (не говоря уж о других, гораздо более сложных по своей конструкции и технологиям, видах собственнических доходов).

Помимо проблем управления собственностью, общих для всех публичных субъектов, муниципальным образованиям приходится сталкиваться со специфическими проблемами, связанными с особенностями объектного состава муниципальной собственности. Основной массив имущества муниципальных образований - это имущество, принадлежавшее ранее государству и переданное в муниципальную собственность в порядке разграничения, предусмотренном Постановлением ВС РФ от 27.12.91 №3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В соответствии с Постановлением Главы администрации МО Перелюбского муниципального района «Об утверждении ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы на 2003 год» №25 от 4.02.03 г. к муниципальной собственности отнесены как объекты, являющиеся потенциальным источником стабильных поступлений в бюджет (встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в первых этажах жилых домов и построенные за счет 5- и 7-процентных отчислении; помещения и имущество предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения), так и такая традиционно дотационная сфера, как жилищный фонд, жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры городов, городского пассажирского транспорта, внешнего благоустройства, и предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание и ремонт указанных объектов. И если управление первой группой объектов ограничивается регулированием на уровне города ставок арендной штаты на нежилые помещения и мерами, направленными на увеличение ее собираемости, то управление вторыми связано со значительными финансовыми затратами, которые не всегда в достаточной мере обеспечиваются бюджетом муниципального образования.

Ключевое противоречие состоит в том, что практически все муниципальные юридические лица, деятельность которых обеспечивается только бюджетным финансированием и в силу своего характера не может быть направлена на получение прибыли (например, ремонт дорожного покрытия, озеленение улиц города и т.д.), существуют в форме унитарных предприятий, которые являются коммерческими организациями. Такая ситуация связана с наследием командно-административной эпохи: раньше все эти юридические лица были государственными предприятиями, и при разграничении собственности их организационно-правовая форма, естественно, не изменилась. Режим налогообложения этих заведомо убыточных предприятий такой же, как и у всех коммерческим организаций, поэтому они являются "вечными" недоимщиками и постоянно находятся под угрозой обращения взыскания на имущество. Налоговые инспекции также находятся в сложном положении: налоговые обязательства должны исполняться, но реализация имущества подобных предприятий повлечет полную невозможность для них осуществлять крайне важную для жителей муниципального образования деятельность. Единственным выходом видится смена статуса этих предприятий и "превращение" их в муниципальные учреждения. Но осуществить такое преобразование очень непросто. Можно ликвидировать предприятие и создать на базе его имущества учреждение. Но ликвидация убыточного предприятия, обремененного солидной кредиторской задолженностью - крайне сложная процедура, а удовлетворение требований кредиторов может привести к тому, что имущества у таких предприятий не останется вовсе. Реорганизация же унитарного предприятия в учреждение с точки зрения гражданского законодательства крайне сомнительна, да и в любом случае до реорганизации должны быть удовлетворены требования кредиторов. Таким образом, существующая проблема все еще ждет своего разрешения.

Управление муниципальным жилищным фондом - важнейшая сфера ведения муниципального образования, и чтобы обеспечить эффективность такого управления, необходимо реформирование всей системы оказания жилищно-коммунальных услуг. Концепции жилищно-коммунальной реформы приняты как на федеральном, так и на муниципальных уровнях, и все они предусматривают демонополизацию жилищно-коммунальной сферы и создание системы муниципального заказа. Последнее заключается в том, что управление муниципальным жилищным фондом должны осуществлять специально создаваемые службы заказчика, цель которых - защитить интересы потребителей жилищно-коммунальных услуг путем поиска подрядных организаций, оказывающих услуги на наиболее качественном уровне и по наиболее низким ценам. Эти службы должны быть освобождены от несвойственных им регистрационно-учетных функций, оформления льгот и субсидий и т.д. Однако концепции не предусматривают, в какой организационно-правовой форме должны создаваться такие службы заказчика - предприятия или учреждения. В настоящий момент жилищно-коммунальные услуги населению в подавляющем большинстве муниципальных образований оказываются жилищно-коммунальными предприятиями, которые одновременно являются и представителями собственника, так как жилищный фонд передан им в хозяйственное ведение, и подрядными организациями. Эти же предприятия осуществляют сбор коммунальных платежей с населения и получают из бюджета финансирование на содержание жилищного фонда. Поскольку их уставная цель - получение прибыли, они и стремятся ее получить, успешно пользуясь тем, что находятся "на пересечении' финансовых потоков. Качество жилищно-коммунальных услуг при этом, как правило, снижается, поскольку доходы предприятий, оказывающих услуги, никак не связаны с качеством услуг; а только с собираемостью коммунальных платежей и с надлежащим финансированием из бюджета. В результате могут выиграть только коммунальщики, муниципальное же образование как собственник жилья и потребители услуг оказываются в проигрыше. Думается, что путь к разрешению проблемы - создание служб заказчика в форме муниципальных учреждений, единственной целью деятельности которых было содержание жилищного фонда в надлежащем состоянии и обеспечение интересов потребителей услуг (а не получение прибыли за счет бюджета и населения). Муниципальный интерес при этом не нарушится, а наоборот, выиграет, поскольку финансирование из бюджета не будет направляться на повышение прибыли организации коммунального хозяйства, то есть фактически в карман коммунальщика, а будет строго в соответствие со сметой расходоваться на основную деятельность. Не менее запущен сегодня вопрос об использовании доходов от собственности муниципалитетов. Ныне они практически всецело направляются на финансирование текущих расходов, становясь основой улучшения экономической и социально-политической конъюнктуры. У органов местного самоуправления явно не хватает понимания и воли, чтобы переводить указанные доходы на совершенствование и приумножение муниципальной собственности, т.е. на обеспечение средне- и долгосрочной перспективы развития своих муниципальных образовании. Формирование управленческих структур образуемых территориальных корпораций создаст внутри муниципальных органов тот противовес, без которого доходы от муниципальной собственности невозможно будет вывести из состояния «заложника» текущей конъюнктуры.