Методы управления муниципальным имуществом

- право определять предмет и цели деятельности создаваемого или реорганизуемого предприятия;

- право на назначение руководителя предприятия;

- право на осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества, принадлежащего предприятию;

- право на получение части прибыли от использования находящегося в хозяйственном ведении имущества.

Часть муниципального имущества закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на самостоятельных, хотя и ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения и оперативного управления.

Муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия органов местного самоуправления, осуществляющих от имени муниципального образования право собственника муниципального имущества. Остальным имуществом, принадлежащим муниципальному предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Муниципальные учреждения в отношении закрепленного за ними имущества на праве оперативного управления осуществляют права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Органы местного самоуправления, осуществляющие от имени муниципального образования права собственника, вправе изъять излишки, неиспользуемое, либо используемое не по назначению, имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Учреждения не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», регулируя отношения органов местного самоуправления с предприятиями, учреждениями и организациями, находящимися в муниципальной собственности, устанавливает, что органы местного самоуправления:

- определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий, учреждений и организаций;

- осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги);

- утверждают их уставы;

- назначают и увольняют руководителей данных предприятий, учреждений и организаций и строят взаимоотношения с ними на контрактной основе в соответствии с трудовым законодательством;

- заслушивают отчеты руководителей муниципальных предприятий, учреждений, организаций.

Анализ законодательства субъектов РФ и практики органов местного самоуправления позволяет выделить следующие основания возникновения права муниципальной собственности:

- разграничение государственной собственности в РФ на федеральную, региональную и муниципальную собственность;

- передача объектов государственной собственности в муниципальную собственность;

- взимания налогов и сборов, иных обязательных платежей, подлежа­щих зачислению в местный бюджет;

- приобретение имущества путем совершения гражданско-правовых сделок (договора купли-продажи, дарения, мены и др.);

- объединение, преобразование или упразднение муниципальных образований;

- разграничение муниципальной собственности;

- получение доходов, продукции в результате использования муниципальной собственности;

- иные основания, предусмотренные законодательством.

В Саратовской области порядок передачи объектов государственной собственности в муниципальную регулируется законом «О порядке безвозмездной передачи объектов государственной собственности Саратовской области в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности, безвозмездно передаваемых в государственную собственность Саратовской области» от 29 мая 1996 г. (в ред. Закона Саратовской области от 10 августа 1999 г. №353СО). Передача объектов осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или органов государственной

власти области исключительно в целях:

- обеспечения экономической самостоятельности муниципальных образований;

- реализации функций местного самоуправления;

- поддержки муниципальных образований, находящихся в сложных природно-климатических и социально-экономических условиях;

- сбалансированного социально-экономического развития территории.

Безвозмездная передача объектов муниципальной собственности в областную может осуществляться:

- при несоответствии целевого назначения объекта либо его избыточности для выполнения функций местного самоуправления;

- при недостаточности средств на содержание объекта и невозможности его отчуждения иным способом;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и уставами муниципальных образований.

Таким образом, муниципальную собственность составляют две основные группы: местные финансы (бюджет и внебюджетные фонды) и муниципальное имущество. Ввиду ограниченных возможностей местных финансов ведущую роль в укреплении финансовых основ местного самоуправления, особенно в таких муниципальных образованиях, как Перелюбский район, играет муниципальное имущество. Именно от действий органов местного самоуправления по управлению имуществом зависит развитие собственной доходной базы местных бюджетов и усиление самостоятельности муниципальных образований.

1.2 Понятие, цели и методы управления муниципальным имуществом

Одна из реформ низкой результативности экономических реформ и реформы местного самоуправления в России заключена в недостаточно продуманном проведении преобразований форм и отношений собственности. Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью, т.к. на территории современных муниципалитетов расположены объекты, которые могут находиться как в государственной, так и муниципальной собственности. Соответственно, система управления становится строго иерархичной. От имени РФ правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ. В настоящее время таким органом является Министерство имущественных отношений РФ. В субъектах Федерации Минимущество создает свои территориальные органы и устанавливает их полномочия.

От имени субъекта Федерации управление государственным, в т.ч. недвижимым, имуществом осуществляют органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и ее субъектов. Компетенция, функции и задачи органов государственной власти по управлению государственным имуществом субъекта Федерации определяются региональным законодательством. Орган управления имуществом субъекта Федерации является структурным подразделением Администрации субъекта. Он может наделяться полномочиями территориального органа Минимущества.

От имени муниципального образования полномочия собственника осуществляют органы местного самоуправления, которые имеют право самостоятельно создавать органы по управлению муниципальным имуществом. В достаточно крупных муниципальных образованиях это может быть комитет муниципального имущества. В небольших же муниципалитетах управление и распоряжение имуществом осуществляется с согласия главы местного самоуправления структурным подразделением, которое, как правило, имеет дос­таточно широкий крут полномочий.

Одним из принципов управления собственностью является принцип разграничения полномочий между субъектами управления таким образом, чтобы они были соразмерны поставленным перед ними целям и задачам. Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Этим определяется важная роль муниципальной недвижимости в реализации местной экономической политики.

Своеобразие системы управления муниципальной недвижимостью заключается в том, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль: с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка; с другой стороны - выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Выполняя функции собственника недвижимости, органы местного самоуправления через специально созданные комитеты и департаменты управляют недвижимостью, руководствуясь требованиями, которые диктует общественный характер этой собственности: во-первых, продажа на открытой конкурентной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес; во-вторых, передача недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам.

Система управления муниципальной недвижимости представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.

Создание системы управления муниципальной недвижимостью преследует достижение следующих целей:

- формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;

- увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость;

- повышение инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет: 1) обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; 2) предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитования; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.

Система управления недвижимостью муниципальных образовании должна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:

- гибкое сочетание федеральных нормативных требовании с возможностями локального правового регулирования;

- последовательность (этапность) и преемственность в развитии системы управления недвижимостью;

- минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы управления;

- организационное и информационное единство системы управления недвижимостью;

- пообъектное управление недвижимостью, включающее: 1)пообъектное формирование недвижимого имущества и пообъектный учет недвижимости; 2) пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; 3) по-объектную оценку недвижимости; 4) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.

Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью долж­на обеспечить решение следующих задач:

- полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;

- государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

- оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;

- эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;

- формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;

- подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно:

- муниципальный жилищный фонд;

- находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

- муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;

- недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями;

- иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар;

- казенное недвижимое имущество.

Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению муниципальным имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.