Понятие и виды жилищного фонда РФ

     В то же время собственники нежилых  помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

     им  принадлежит на праве общей долевой  собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

     обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);

     вправе  участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ);

     вправе  быть членами товарищества собственников  жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

     обязаны участвовать в управлении многоквартирным  домом и в выборе способов управления (ст. ст. 161 - 164 ЖК РФ) и др.

     Поэтому собственники нежилых помещений  не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

     рассчитывать  на обеспечение благоприятных и  безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;

     получать  необходимые коммунальные услуги.

     Поэтому, справедливо предложение В. Михайлова  о том, что необходимо выделить нормы  Жилищного кодекса о ТСЖ в  отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений³⁹.

     Множественность субъектов права собственности  на одно и то же общее имущество  многоквартирного дома предполагает необходимость  согласования их воли⁴⁰. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

     Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома⁴¹. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т.к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.

     Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном  доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения.

     По  данным Федеральной антимонопольной  службы, капремонта требует более 55% многоквартирных зданий в России и около 3% жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии⁴². При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т.к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет⁴³. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).

     Итак, попробуем дать более полное и  развернутое определение понятия  «правление многоквартирным домом»

     Управление  многоквартирным домом - упорядоченная  система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:

     благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

     благоприятных и безопасных условий пользования  нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;

     надлежащего содержания общего имущества дома;

     предоставления  коммунальных услуг гражданам, проживающим  в доме, и собственникам нежилых  помещений дома.

     Управление  многоквартирным домом согласно ЖК РФ, кроме благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества, должно также обеспечивать решение вопросов пользования общим имуществом. Из этого следует, что понятие «управление» включает в себя одно из правомочий собственника - «пользование». В связи с этим возникает необходимость определить, как соотносится «управление» с отдельными правомочиями собственника и с правом собственности в целом.

     Традиционно пользование наряду с владением  и распоряжением имуществом понимается как правомочие собственника. Раскрытие понятия собственности через «триаду» берет свое начало в Средневековье и воспроизводится практически на всех последующих этапах развития континентального права ⁴⁴, дойдя до наших дней (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Так, право владения (ius possidendi) означает возможность фактического обладания вещью, удержания ее в своей власти; право пользования (ius utendi) - возможность эксплуатации вещи и получение от нее плодов и доходов; право распоряжения (ius disponendi) - это возможность собственника по своему усмотрению совершать действия, определяющие юридическую судьбу вещи, в том числе и ее уничтожение.

     Однако  на всем протяжении существования теории триады правомочий собственника всегда были те, кто выступал против этой традиции, утверждая, что субъективное право собственности не исчерпывается правомочиями владения, пользования и распоряжения ⁴⁵.

     Не  считая необходимым и возможным  критику указанных позиций, каждая из которых является весьма профессиональной и заслуживающей внимания, отметим лишь очевидность того, что включение в процесс управления из числа правомочий собственника только лишь деятельности по обеспечению решения вопросов пользования общим имуществом явно недостаточно. То же самое можно сказать о «привязке» управления к любому другому отдельному правомочию собственника.

     Категория «управление имуществом», на наш взгляд, носит более общий характер и может в равной мере затрагивать деятельность по осуществлению любого из трех правомочий. Такой вывод основывается на всестороннем рассмотрении значения феномена управления имуществом в российском законодательстве (в том числе и доверительного управления имуществом). Он также находит свое подтверждение в отдельных нормах Жилищного кодекса (например, в ч. 2 ст. 137 предусмотрено право ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование, надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации и т.п.) ⁴⁶.

     Необходимо  отметить, что до принятия ЖК РФ понятие  «управление» применительно к обязанностям собственника в гражданском праве не использовалось. Это объясняется тем, что собственник, единолично и самостоятельно реализующий свои правомочия, может вообще не осуществлять управление, допуская гибель своего имущества. Как отмечает, например, Э.В. Талапина: «Для гражданского права не имеет значения, каким образом и что именно делает собственник в отношении своего имущества (если только речь не идет о нарушении прав и интересов других лиц, публичного порядка и прочих нарушениях)» ⁴⁷.

     В случае же осуществления управления общей собственностью в многоквартирном доме имеет место непосредственная опасность нарушения прав и законных интересов сособственников. Надо полагать, именно поэтому была законодательно установлена обязанность собственников квартир решать вопросы обеспечения управления многоквартирным домом. Такое управление представляет собой сложную совокупность действий собственников помещений, в которую включаются: определение политики в области решения вопросов общей собственности; образование институциональной основы управления (учреждение ТСЖ, ЖСК и наделение их компетенцией, а также передача полномочий управляющей компании); осуществление контроля над использованием общей собственности; передача объектов общей собственности третьим лицам; осуществление непосредственного управления общим имуществом и пр.

     Таким образом, управление представляет собой  не отдельное правомочие собственника, а некую совокупность правовых возможностей, включающую действия по владению, пользованию  и распоряжению. В правоотношениях  с множественностью собственников управление имуществом является инструментом реализации сособственниками своих правомочий.

     На  основании изложенного видится  целесообразным ст. 161 ЖК РФ в части определения одной из целей управления как деятельности по обеспечению решений вопросов пользования общим имуществом дополнить указанием на решение вопросов владения и в установленных законодательством пределах распоряжения.

     Список  установленных законодательством  правил по осуществлению управления многоквартирным домом замыкает нормы об обеспечении предоставления коммунальных услуг установленных объемов и качества. Это означает, что управление многоквартирным домом кроме общего имущества распространяется также на жилые помещения в многоквартирном доме, т.е. управление не ограничивается одним общим имуществом в качестве объекта управления.

     В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком доме. При этом у субъекта, осуществляющего управление домом, возникает обязанность по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений. На первый взгляд, при формальном рассмотрении норм, регулирующих основные понятия и правила предоставления коммунальных услуг, все кажется безупречным. Однако это приобретает форму заблуждения, когда мы подвергаем анализу правовую природу отношений по предоставлению коммунальных услуг, что, в свою очередь, может поставить под сомнение включение в состав управления действия по их предоставлению.

     Для этого прежде всего необходимо проанализировать значение коммунальных услуг и отдельные элементы содержания договора по их предоставлению.

     В законодательстве РФ до недавних пор не существовало единого подхода в определении коммунальных услуг, что создавало многочисленные проблемы, выражающиеся в неоднозначности правовой оценки их предоставления. Например, Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (п. 4 ст. 17) относил к коммунальным услугам «водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализацию и другие услуги», оставляя этот перечень открытым; Федеральный закон «О предоставлении социальных гарантий Героям социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (п. 2 ст. 3) относил к коммунальным услугам «водоснабжение, канализацию, газ, электроэнергию, горячее водоснабжение, центральное отопление».

     Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (п. 3) помимо водо-, газо-, тепло-, электроснабжения и горячего водоснабжения относил к коммунальным услугам также «вывоз бытовых отходов и обслуживание лифтового хозяйства».

     С принятием ЖК РФ состояние дел  в корне изменилось. Руководствуясь ст. 157 ЖК, Правительство РФ приняло  Постановление (от 23 мая 2006 г. N 307), которым в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг утвердило Правила предоставления этих услуг гражданам. Помимо определения понятия коммунальные услуги данный нормативный акт регулирует также отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливает их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

     При рассмотрении указанных Правил сразу  же обращает на себя внимание отсутствие четкого разграничения предоставления коммунальных услуг и снабжения  коммунальными ресурсами. Вследствие этого происходит неоправданное смешение разных по своей сущности правоотношений (продаже коммунальных ресурсов и возмездного предоставления услуг). По сути, потребитель прежде всего оплачивает не деятельность по подаче и обслуживанию коммунальных сетей, а сами ресурсы, что позволяет считать ядром данных правоотношений все-таки куплю-продажу коммунальных ресурсов. Поэтому мы склонны понимать под коммунальными услугами деятельность по обслуживанию сетей, через которые осуществляется подача ресурсов, а также приборов их учета.

     Согласно  ЖК РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг субъектом, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы, предоставляющим коммунальные услуги и отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, признается исполнитель. Им может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При этом продажу коммунальных ресурсов исполнителю осуществляет ресурсоснабжающая организация (любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель).