Понятие и виды жилищного фонда РФ

     Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал:

1. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
2. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);
3. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
4. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно, исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.

     С учетом положений Конституции РФ от 12 декабря 1993 г. и Гражданского кодекса РФ Жилищный кодекс РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.

     По  первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции России (ч. 3 ст. 40), в ГК РФ (ст. 672), в ЖК РФ (ст. 19)):

     Частный жилищный фонд включает в себя:

     - фонд, находящийся в собственности  граждан, - индивидуальные жилые  дома; приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома; квартиры в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов  с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

     - фонд, находящийся в собственности  юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

     Государственный жилищный фонд образуют:

     - жилищный фонд, состоящий в государственной  собственности России и находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

     - жилищный фонд, находящийся в  собственности субъектов Федерации  или в хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

     Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, как находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, так и закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст. 50 Федерального закона от 06 октября 2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»¹¹ в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд.

     С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, жилые помещения из которого предоставляются по договору социального найма в целях обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, в этот фонд включается имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.

     Итак, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

     - жилищный фонд социального использования.  Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения;

     - специализированный жилищный фонд - служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

     - индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий  на праве собственности физическим и юридическим лицам и не использующийся для извлечения прибыли;

     - жилищный фонд коммерческого использования. В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям.

     Статья 19 ЖК РФ не только устанавливает виды жилищных фондов, но и выделяет различные  основания предоставления жилых  помещений из этих фондов. Хотя и  подразумевается, что договор коммерческого найма заключается в отношении жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда коммерческого использования, это не означает, что иные жилые помещения (за исключением жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма) не могут быть предметом договора.

     В настоящее время жилые помещения, находящиеся в собственности  граждан (в том числе жилые помещения индивидуального жилищного фонда) и юридических лиц, предоставляются на возмездной основе по договорам коммерческого найма, что не противоречит гражданскому и жилищному законодательству. Другое дело, что в условиях рыночной экономики коммерческое использование жилья выступает одной из форм предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц, а также публичных образований. Это положение закреплено в ст. 19 ЖК РФ, как и то, что впервые выделен жилищный фонд коммерческого использования, жилые помещения из которого предоставляются исключительно на возмездной основе с целью систематического извлечения прибыли.

     В литературе деление жилищного фонда в зависимости от использования предлагалось достаточно часто¹². В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в новом ЖК РФ.

     Согласно  ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей  использования жилищный фонд РФ можно  разделить на четыре группы - социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный:

1. жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;
2. жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд;
3. жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду;
4. жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.

     Правительство РФ Постановлением¹³ от 13 октября 1997 г. утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ.

     В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета  жилищного фонда в РФ является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

     Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для РФ системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро технической инвентаризации (ГУПТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

     ГУПТИ осуществляют учет жилищного фонда  в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

     Официальный статистический учет жилищного фонда  осуществляется Государственным комитетом  РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных ГУПТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

     ГУПТИ обязаны осуществлять:

     во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию  жилищного фонда;

     во-вторых, контроль технического состояния жилых  строений и жилых помещений;

     в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе  для целей налогообложения;

     в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным  учетом жилищного фонда.

     Следует обратить внимание на то, что ГУПТИ  не занимаются государственной регистрацией прав на жилые помещения и сделок с ними. Данные обязанности возложены на специализированные органы - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем составе по два подвида.

     Подпункт 3 части 2 статьи 19 ЖК РФ определяет муниципальный  жилищный фонд как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Таким образом, муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

     В рамках рассмотрения данного вопроса  нам бы хотелось коротко рассмотреть современное состояние муниципального жилищного фонда в России, в частности в г. Мурманске.

     На 1 марта 2007 года в очереди за бесплатным жильем в Мурманске стояли 9137 семей. Из них в течение 2007-го муниципальные квартиры получили лишь 14. Это объясняется, в основном, сюрпризами, что преподнес вступивший в силу новый ЖК РФ. Например, теперь, вместо того чтобы выдавать ордер на квартиру, с жильцом заключают договор социального найма¹⁴.

     Прежде  дело шло быстрее: город выделял  народу по 60-70 квартир в год. Правда, даже такие темпы проблемы не решают. Если, скажем, человек стоит в  очереди 7500-м, то при норме предоставления 75 квартир в год, он въедет в новое жилище аккурат через сто лет!

     Не  стоит забывать, что помимо тех, кто  встал в очередь по собственной  воле, есть еще и горожане, живущие  в ветхом фонде. Специальной очереди  для них не выстраивали, а значит, если что-то случится с их жилищем, то получить взамен новое они смогут, лишь оттеснив кого-то из общей.

     Так как свежепостороенных домов  в Мурманске нет, то все жилье  возвращается к городу от прежних владельцев, которые либо переехали, либо умерли. Как правило, состояние этих квартир, мягко говоря, оставляет желать лучшего (это ж только когда человек продает свои «квадраты», он наводит на них лоск). Так что приходится тратить время на хотя бы косметический ремонт, а это тоже тормозит движение очереди. Остается надеяться или на стремительное развитие ипотеки, или на снижение стоимости жилья.