Порядок проведения приватизации и способы оценки объектов приватизации

      Оглавление 

Введение.................................................................................................................3

Глава 1. Понятие приватизации, ее объекты, участники приватизационного процесса..................................................................................................................5

1.1. Понятие  приватизации...................................................................................5

1.2. Правовое  регулирование..............................................................................13

1.3. Объекты  жилищных прав.............................................................................15

1.4. Участники  приватизационного процесса....................................................17

Глава 2. Порядок проведения приватизации и способы оценки объектов приватизации........................................................................................................20

2.1. Жилые  помещения, не подлежащие приватизации...................................20

2.2. Оценка приватизированного жилья.............................................................22

2.3. Порядок  приватизации..................................................................................27

Заключение............................................................................................................32

Библиографический список.................................................................................34

       Введение 

      Интерес к исследованию темы «Приватизация  жилищного фонда государственной и муниципальной собственности» актуален, так как постижение сущности реализации прав граждан, возникших в результате приватизации необходимо в повседневной жизни не только юристам, практическим работникам, руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину.

      С переходом к рыночной экономике  основная ставка сделана на то, чтобы  потребности в жилье удовлетворялись  не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан.

      Одним из действенных преобразований в  жилищной сфере, способствующим созданию широких слоев собственников  жилья, является приватизация. Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации определены в соответствующем законе. Закон определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

      Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая) проводится в каждой сфере  как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества, являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходила быстро и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.

      Анализ  теории и практики приватизационного  процесса занимает все более важное место в отечественной экономической  науке. Это обусловлено тремя  причинами. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

      Следует иметь в  виду, что до сих пор  по-разному трактуется даже само понятие  «приватизация», его соотношение  с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации. Самостоятельными проблемами остаются критерии выбора способа приватизации, определение ее темпов приоритетов.

      Целью таких преобразований является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда и преодоление отрицательных последствий в деле обеспечения граждан жильем. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

      Процесс приватизации в нашей стране подходит к концу, и его завершение требует от нас подведения итогов важнейшего экономико-политического процесса за последние десятилетия. В своей работе я постараюсь обозначить основные черты и подвести итоги этого процесса.

      Глава 1. Понятие приватизации, ее объекты, участники приватизационного процесса 

      1.1. Понятие приватизации 

      Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. В соответствии с Законом РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”-“Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.¹

            Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

            Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

            В соответствии с законом право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного или муниципального жилищного фонда.  Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.²

        Граждане, проживающие по договору аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на бесплатную приватизацию жилья на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

      При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан. Никто не вправе заставить собственника общественного жилищного фонда передать гражданину бесплатно занимаемое жилье.

      Приватизация  является одним из важнейших преобразований при переходе к рынку и представляет собой особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную». Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным воздействием государственных органов. Наиболее короткое определение приватизации формулируется как переход государственного имущества в частый сектор экономики. Связь понятия приватизации и разгосударствления заключатся в том, что приватизация является разгосударствлением собственности. Иногда эти процессы воспринимаются как возврат государственной собственности её истинным владельцам. Но до сих пор нет единого определения приватизации. В западных странах можно встретить множество определений, такие, как³:

• переход прав собственности государства в пользу частных лиц (частного сектора) или смена государственной собственности на частную;
• полная продажа государственных предприятий частным лицам;
• продажа части активов;
• передача функций государственной собственности частному сектору народного хозяйства с тем, чтобы распределение и взаимодействие ресурсов осуществлялось через рынок.

      Несмотря  на разнообразие определений можно  выделить две основные модели приватизации: платная и бесплатная, каждая из которых опирается на определенные доводы и аргументы.

      Бесплатная  приватизация. Основные доводы в её пользу сводятся к следующему: так  как при государственной монополии каждый гражданин являлся совладельцем собственности, то его надо превратить из формального в реального собственника наделив частью государственного имущества. Таким образом должны возникнуть стимулы к производительному труду, к экономии затрат и более рациональному использованию ограниченных ресурсов. Практически реализация связана с наделением всех граждан приватизационными чеками - ваучерами.

      Платная приватизация. В этом случае государственная  собственность подлежит продаже  по различным схемам. Основная идея этого процесса продажа на аукционах за деньги. Предполагается, что предварительно предприятие акционируется, а затем его акции продаются на фондовом рынке. Её сторонники указывают, что только в этом случае появится эффективный собственник. Кроме того, она приводит к увеличению доходной части бюджета.⁴

      Один  из серьезных вопросов касающийся приватизации это сроки её проведения: или она  должна быть растянутой на несколько  десятилетий, или быстрой. Существует мнение части ведущих экономистов, что находящуюся в государственной  собственности экономику вряд ли возможно приватизировать за 2-3 года. Реальное её осуществление должно быть медленным по трем основным причинам:

      1. сбережения, необходимые для приобретения  в частную собственность объектов  промышленности, накапливаются медленно;

      2. требуется время, чтобы рынок начал хорошо функционировать и определил рыночную стоимость предприятий;

      3. монополизированную социалистическую  промышленность необходимо реструктурировать,  прежде чем производственные  предприятия можно было бы  выставить на продажу;

      Сторонники  быстрой приватизации считают, что таким путем можно в сжатые сроки создать новый класс частных собственников - основную базу социальных реформ. В конкретном плане предлагается «обвальная» приватизация жилого фонда, мелких и средних (особенно торговых) предприятий. Но ни одна из моделей не используется в полном объеме, только их объединение приводит к ожидаемому эффекту.

      Приватизация  с одной стороны, должна стать  элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой, - инструментом государственного регулирования долговременного характера.

      Основными критериями выбора способа приватизации являются отраслевая принадлежность и размер предприятия, учет принципов социальной справедливости и приоритета трудового коллектива, демонополизация, необходимость сохранения профиля предприятия и его производственного потенциала, рентабельность предприятия, привлечение инвестиций. Названные критерии обусловили следующие основные способы приватизации - акционирование (с закрытой подпиской или продажей акций); продажа предприятий и имущества по коммерческому или инвестиционному конкурсу (на аукционе); выкуп арендованного имущества; банкротство. Чтобы добиться наибольшего результата надо отдать предприятие в руки умелых управляющих и суметь заинтересовать их в достижениях наилучших конечных результатов.

      Основным  принципом приватизации должен являться генеральный принцип всех реформ - не навреди!

      На  основе опыта приватизации в странах  с рыночной экономикой и с экономикой переходного периода можно сформулировать ряд принципов⁵:

• приватизация не должна являться догмой или капризом моды, государственная собственность необходима как дополнение к рыночному механизму;
• приватизации должны предшествовать реструктуризация и разрушение неоправданных монополий;
• изменения структуры собственности должны носить постепенный характер;
• обязательными условиями приватизации должны быть новые, инвестиции, совершенствование управления, сохранение определенного уровня занятости и социального обеспечения, формирование и поддержка средних слоев;
• приватизация должна проводится с учетом национальной безопасности;
• каждый шаг приватизации должен быть обоснованным, публичным и доступным народному контролю.